Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/3868 K.2022/1732

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacı-karşı davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle, davalılardan yüklenici YSİ Yapı ile diğer davalılar arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden 17 numaralı bağımsız bölümü harici satış ile davalı YSİ Yapı’dan satın aldığını, peşinat olarak 30.000,00 TL ödediğini, karşılığında 30.000,00 TL'lik teminat senedi aldığını, daha sonra 15.000,00 TL daha banka yolu ile gönderdiğini, aralarındaki satış sözleşmesine göre kalan parayı kat irtifakı yapıldıktan sonra ödeneceğinin kararlaştırıldığını, kat irtifakının zamanında yapılmadığını,

dairenin teslim süresinin de geçtiğini, dairede eksiklikler bulunduğunu beyan ederek dairedeki eksikliklerin davalılar tarafından giderilmesine, giderilmezse eksikliklerin giderilmesi için kendisine yetki verilmesine, eksiklikler giderildikten sonra bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile kendi üzerine tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahipleri cevap dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğunu, geçerli olabilmesi için gerekli şekil şartını taşımadığını, bağımsız bölümün bedelini kendilerinin almadığını, bu yüzden kendilerine dava açılamayacağını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Davalı yüklenici cevap dilekçesinde; taşınmazda kat irtifakının kurulduğunu, ancak davacının kalan bedeli ödemeyerek kendi edimini gerçekleştirmediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tadilat projesinin düzenlendiğini ve teslim tarihinin geciktiğini, davacının bildiğini ve bu şekli ile kabul ettiğini, davacı edimini gerçekleştirmediği için davanın reddini talep etmiştir.

Karşı davada davacı yüklenici dava dilekçesinde; harici satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu belirterek sözleşmenin geçersizliğinden dolayı feshini, davalının daire için ödemiş olduğu 45.000,00 TL bedelin davalıya iadesine, davalıya kendisi tarafından teminat için verilen 30.000,00 TL'lik bononun iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

İlk derece mahkemesince, asıl davada harici satış ile bağımsız bölüm satın alan davacının sözleşme gereği ödemesi gereken kalan bedeli ödemediğini, edimini yerine getirmediği için karşı taraftan da edimini gerçekleştirmesini isteyemeyeceği gerekçesiyle davalı yükleniciye karşı davanın esastan reddine, davalı arsa sahiplerine karşı pasif husumetten reddine; karşı davada ise harici satış sözleşmesinin geçerli olması için gerekli resmi şekilde yapılma şartını taşımadığı gerekçesi ile sözleşmenin feshi ve davalının davacıya vermiş olduğu 45.000,00 TL'nin iadesi ile davacı tarafından davalıya verilen bononun iptaline karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 1.Hukuk Dairesi tarafından, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilerek yeniden hüküm kurulmuştur. Asıl dava yönünden davacının dava dilekçesinde tapu iptal ve tescil talebi de bulunduğu için arsa sahipleri yönünden husumetten ret kararının doğru olmadığı belirtilerek asıl davanın tüm davalılar yönünden reddine, karşı davada ise, karşı dava davalısının istinaf başvurusunun esastan reddine, karar verilmiştir.

Kararı, asıl dava davacı-karşı dava davalı vekili temyiz etmiştir.

Asıl dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptal tescil, karşı dava ise harici satış sözleşmesinin feshi ve sözleşme doğrultusunda verilen bedelin iadesi ve bononun iptali davasıdır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan temliken tescil isteminden kaynaklanmaktadır.

Asıl dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 (TBK 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler.

Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşaasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir.

Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus açıkça saptanmalıdır.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği; ancak, yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı, ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Mahkemece yapılan keşif sonucunda inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından alınan 11.10.2018 günlü raporda; binanın bitmiş olduğu, inşaatın yapı kullanma izninin alınmış olduğunun, tamamlanma seviyesinin %99,40 ve eksik işlerin bedelinin 550,00 TL olduğu belirlenmiştir.

Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince sözleşmenin geçersizliğinden dolayı feshine ve tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiş ise de; taşınmazların mülkiyetini nakleden sözleşmeler, resmi biçime uyularak yapılmadıkça Türk Medeni Kanun'un 706 ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddeleri hükümleri uyarınca geçersizdir. Kural olarak bu sözleşmeye dayanılıp tescil isteminde bulunulamaz.

Kural bu olmakla birlikte yüklenici, arsa sahibi ile aralarında var olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu inşaatta kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye temlik etmişse Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinin yalnızca yazılı yapılmasını öngördüğü bu sözleşmeye dayanarak şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.

Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre. “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olay incelendiğinde; yüklenicinin yapıyı %99,40 seviyesinde bitirmiş olduğu ve taşınmazın iskanını almış olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla inşaatın getirildiği seviyenin reddedilebilecek bir seviyede olmadığı, adi yazılı şekilde yapılan temlik sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi gerekecektir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacı-temlik alanın, yükleniciye karşı ödemekle yükümlü olduğu bakiye bedel ile arsa sahiplerine karşı yüklenicinin eksik yaptığı işlerin tamamlanması ya da bedelinin depo edilmesi karşılığında TBK 97.maddesi gereğince birlikte ifa kuralı dikkate alınarak asıl dava ve birleşen davadaki talepler hakkında birlikte ifa kuralı gereğince bir karar verilmesinden ibaretken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir.