Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/4475 K.2021/1018

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalılardan Gülşen Mizen mirasçıları ..., ..., ..., ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili; müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında düzenlenen 23.12.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile iki adet dairenin 30.07.1998 tarihinde müvekkiline teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, diğer davalı arsa maliklerinin davalı yükleniciye tapu devri yapmadıklarını ileri sürerek; iki adet dairenin müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece, davacının yüklenicinin eksik bıraktığı tüm edimleri yerine getirdiği, ancak taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmadığından çekişmeli dairelere isabet edecek arsa payının belirlenerek davalıların payından iptalinin gerektiği gerekçesi ile davanın kabulüne, dava konusu ... ili, .... ilçesi, ... Mahallesi ... ada 36 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaa edilen zemin + 3 katlı binanın 2. Katının ön cepesinde bulunan 2 adet daireye karşılık gelmek üzere tapuda arsa sahibi olan davalılar adına kayıtlı toplam arsa payının 100/454 hissesi oranında iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Kararı davalılar ..., ..., ... ve ... vekili temyiz etmiştir.

Davalı yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen Malatya .....

Noterliği’nin 22.09.1997 gün, ..... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. maddesinde inşaatın her halûkârda 30.10.1997 tarihinde tamamlanarak teslim edileceği, 16. maddesinde kaba inşaat bittiğinde yüklenicinin 3 veye 4 adet daireyi satabileceği, 18. maddesinde tapu, maliye ve belediye işlemlerinin müteahhit tarafından yürütüleceği ve masrafların müteahhide ait olacağı kararlaştırılmıştır.

Yine davacı ile davalı yüklenici arasında düzenlenen Malatya ..... Noterliğinin 23.12.1997 gün, .... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile 22.09.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaa edilen binanın 2. katında ön cephede bulunan 2 adet dairenin 10.000,00 TL bedelle satışı kararlaştırılmıştır.

Dava, davalı arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davalı yüklenici tarafından yapılan inşaatta yükleniciye isabet eden bağımsız bölümün satın alınması sebebiyle temliken tescil istemine ilişkindir. Temliken tescil diye adlandırılan bu davalarda davayı açan 3. kişi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin halefi olup, alacağın temliki yoluyla yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarını temellük ettiğinden tapu kaydına hak kazanabilmesi için yüklenicinin sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi ve imar mevzuatına uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi zorunludur.

Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de; projeye aykırı, eksik ve kusurlu imalâtlar bulunup bulunmadığı, yüklenicinin edimini yerine getirerek tapu payına hak kazanıp kazanmadığı araştırılmamıştır. Nitekim Malatya Belediyesi İmdr ve Şehircilik Müdürlüğünün 05.02.2010 tarihli yazısında dava konusu inşaatın 4. katının bir kısmının yıkıldığı, bir kısmının ise yıkımının yapılmadığı ve imara uygun hale getirilmediği belirtilmiştir.

İnşaatın yapılacağı taşınmaz ile ilgili belediye işlem dosyası, tasdikli yapı ruhsatı ve projesi getirilerek konusunda uzman inşaat mühendisi ve mimar bilirkişilerden oluşacak kurul marifetiyle gerekirse mahallinde keşif de yapılarak yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenen sözleşme ve ekleri, proje ile tasdikli yapı ruhsatı ve imar mevzuatı hükümlerine göre inşaatı tamamlayıp teslim edip etmediği,

yüklenicinin dava konusu edilen bağımsız bölümlere hak kazanıp kazanmadığı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile davanın kabulü doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre de; mahkemece dava konusu taşınmazın arsa payının 100/454 hissesi oranında iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Her ne kadar 19.03.2012 tarihli bilirkişi raporunda kat irtifakının kurulduğu belirtilmiş ise de, Malatya Valiliği Tapu Müdürlüğü’nün 16.10.2012 tarihli yazısından kat irtifakının tesis edilmediği anlaşılmaktadır.

Her bağımsız bölüm için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan düzenlemeler dikkate alınarak, ileride oluşturulacak kat irtifakına esas olacak şekilde her bağımsız bölümün arsa payı ayrı ayrı belirlenerek tescil kararı verilmesi zorunludur. Mahkemece her bir bağımsız bölümün arsa payı bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak ayrı ayrı belirlenmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. Sadece arsa payı dikkate alınarak tescil kararı verilmiştir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturulup yukarıda belirlenen hususlarda denetime açık bir rapor alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.