Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/4551 K.2022/3753

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tazminat davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davalılar-birleşen davacılar arsa sahipleri ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle, davacı yüklenici ile davalıların murisi arasında Giresun 1. Noterliğinin 30.06.1995 tarih ve 9744 sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile mülkiyeti karşı tarafa ait olan Giresun ili .. mahallesi 314 ada 29 pafta 25 parselde kayıtlı gayrimenkul üzerinde kat karşılığı inşaat yapmayı üstlendiğini,davacının aralarında yapılmış olan sözleşmeye dayanarak inşaata başladığını,

inşaat projelerine ve imar planına uygun şekilde %80 oranında tamamlandığını ancak sözleşme gereği kendi adına tescil edilmesi gereken bağımsız bölümler teslim edilmediği için ekonomik güçlüğe düştüğünü, inşaatı tamamlayamadığını, bunun üzerine davalıların davacı aleyhine sözleşmenin feshi yönünde dava açtıklarını, Giresun 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/175 esas sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi yönünde karar verildiğini, imalat bedelinin ise ödenmediğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 20.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesi ile; davacının imalat bedelini dava dışı 3. kişilere sattığı bağımsız bölümlerden peşin olarak aldığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada arsa sahibi dava dilekçesinde özetle; davalının sözleşme gereğince edimini ifa etmediğinden uğradıkları zararın tazminini talep etmiştir.

Birleşen davada davalı vekili birleşen davanın reddini istemiştir.

Mahkemece verilen 11.02.2016 tarihli karar, Kapatılan 15. Hukuk Dairesinin 11.07.2018 günlü ilamıyla mahkeme kararının gerekçesiz olması sebebiyle bozulmuş, bozmaya uyularak; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş olmasından dolayı yüklenicinin imalat bedeli talep edebileceği gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile 20.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalılardan tahsiline, birleşen davanın ise ispatlanamadığından reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davalı, birleşen davada davacı arsa sahibi vekili temyiz etmiştir.

1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre davalı-birleşen davada davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı vekilinin asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklanan imalat bedelinin tahsiline ilişkindir.

Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir.

Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır.

Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir.

Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır.

Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir.

Diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bağımsız bölüm ya da bedel alması anlamına gelmektedir.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi Giresun 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/175 Esas, 2011/174 Karar sayılı kararı ile feshedilmiş olup, karar taraflarca temyiz edilmeden 23.01.2012 tarihinde kesinleşmiştir.

Giresun 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/65 Esas sayılı dosyasında ise, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri satın alan dava dışı 3.kişiler tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuşlar, bu dosyada yüklenici, davacıların talep ettikleri bağımsız bölümlerin kendisi tarafından temlik edildiğini, bu bağımsız bölümlerin tapusunun arsa malikleri tarafından kendisine devredilmemesi nedeniyle davacılara tapudan devir yapamadığını belirtmiş, mahkemece, 14.Hukuk Dairesinin 18.04.2014 günlü ilamı doğrultusunda inşaattaki eksik iş bedelinden kaynaklanan,

arsa sahipleri lehine hüküm altına alınacak olan yüklenici borçları ile iskan alınması için gereken masraflar arsa sahiplerine ödenmek üzere davacılara depo ettirilerek, dava konusu yerde 2,3,4,5 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtları iptal edilerek, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan dava dışı 3. kişiler adına tesciline karar verilmiş, bu karar da taraflarca temyiz edilmeden 11.02.2016 tarihinde kesinleşmiştir.

Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere yüklenicinin sattığı 3.kişiler tapularını almış olup, eksik imalat bedelleri de bu dosyada depo edildiğine göre, yüklenicinin imalat bedelini, kendisine düşen bağımsız bölümleri satarak karşıladığı da dikkate alındığında asıl davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın Bozulması uygun bulunmuştur.