Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/4928 K.2021/2105

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı davasında, davalı arsa maliki....Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı .... ada 1 parsel, .... ada 1 parsel, .... ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerine bina yapılması konusunda birleşen davalı yüklenici ... ile 08.12.2013 tarihli ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, yükleniciye isabet eden dava konusu bağımsız bölümü 28.05.2005 tarihli yazılı satış sözleşmesi ile toplam 235.000,00 TL satış bedelini ödeyerek satın ve teslim aldığını, dava konusu B blok 19 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tescilini mümkün olmadığı takdirde taşınmazın değeri olan 235.000,00 TL.nin ödeme tarihinden itibaren yasal faizi ile davalı ....Konut Yapı Kooperatifinden tahsilini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmazı tapuya güvenerek iyiniyetle satın aldığını, yüklenicinin bıraktığı eksiklikleri kendisinin tamamladığını beyan ederek davanın reddini istemiştir.

Birleşen dosya davalısı yüklenici ... yetkilisi ise satışı yaptıklarını kabul ederek dava konusu taşınmazın davacı adına tescil edilmesi gerektiğini beyan etmiştir.

Mahkemece, dava konusu taşınmaza yapı kayıt belgesi verilmesi hususu göz önünde bulundurularak, yüklenicinin edimini yerine getirdiğinden 3.kişinin yükleniciye halef sıfatıyla satın alınan bağımsız bölümün tapusunun iptalini isteyebileceği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Anılan karara karşı davalılarca yapılan istinaf başvurusu Bölge Adliye Mahkemesince yapı kayıt belgeleri mevcut olduğundan iskan ruhsatı alındığı gerekçesiyle esastan red edilmiştir.

İşbu karara karşı davalı ... vekili süresinde temyiz kanun yoluna başvurmuştur.

Dava, temliken tescil talebine ilişkindir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir.

Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus açıkça saptanmalıdır.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği; ancak, yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Dosya arasındaki 08.12.2003 günlü davalı arsa sahipleri ile birleşen davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesinden iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı anlaşılmaktadır. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporundan, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklendiği edimleri %100 oranında yerine getirdiği tespit edilmiştir.

Ancak, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan, halefi olan davacının iskan ruhsatı alması gerekmektedir.

Bu hususta mahkemece davacıya defalarca süre verilmiş, ayrıca davacının apartman yönetiminin ilgisizliği nedeniyle iskan raporunu alması için yetki talebine binaen yetki de verilmiş ancak iskan raporu alınmamış, imar affından yararlanılarak 06.01.2019 tarihli yapı kayıt belgeleri dosyaya sunulmuştur.

Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir.

Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

Netice itibariyle, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da mümkündür.

3194 sayılı Yasa'nın geçici 16. maddesi ile yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirmeyeceğinin kapatılan Yüksek 15. Hukuk Dairesinin 23.05.2019 tarih 2018/5361 Esas 2019/2479 Karar sayılı içtihatı ve Hukuk Genel Kurulu’nun 10.06.2020 tarih 2020/15-168 Esas 2020/394 Karar sayılı ilamında belirtilmiş olması karşısında, davacının temliken satın aldığı bağımsız bölümü adına tescilini talep edemeyeceği anlaşılmış olup, ıslah dilekçesinde davacının satın aldığı bağımsız bölümün bedeline ilişkin talepte bulunduğu da dikkate alınarak mahkemece,

davalı arsa sahipleri yönünden tapu iptal tescil talebinin reddi ile birleşen davalı yükleniciye karşı bedele ilişkin talebi incelenerek karar verilmesi gerekirken, arsa sahipleri yönünden davacının tapu iptal tescil talebinin kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1- Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

4- İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

5- İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

6- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6)

7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5) Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir.

Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

8- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmiş ve bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkanlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; davalı-arsa sahibi ..... kooperetifi ile, yüklenici ......kooperatifi arasında 8.12.2003 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Sözleşmeye göre yükleniciye bırakılan B blok 19 nolu bağımsız bölüm yüklenici temsilcisi tarafından davacıya satılmış, teslim edilmiş ve davacının kullanımında olmasına rağmen tapuda arsa sahibi kooperatifin yönetim kurulu üyesi olan ... adına tescil edilmiştir.

Yüklenici kooperatif, dosyadaki bilirkişi raporlarıyla da sabit olduğu üzere sözleşme gereğince kendisine düşen tüm edimleri iskan ruhsatı hariç yerine getirmiştir. 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye istinaden tüm bina hakkında “iskan ruhsatı” yerine yapı kullanma izin belgesi almıştır.

Yukarıda açıkladığımız gibi yapı kullanma izin belgesi TMK nın 683. maddesinde bir malike tanınan hakları sağladığı için, yapı kullanma izin belgesinin sağladığı hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, bilirkişi raporlarına göre %100 tamamlanmış, davacı tarafından kullanılan ve Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek yüklenicinin hak ettiği ve davacıya temlik ettiği bağımsız bölümün tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne dair ilk derece mahkemesinin kararının onanması gerekirken, kapı kayıt belgesine kıymet verilmeyerek,

yüklenicinin söz konusu bağımsız bölümü hak etmediği düşüncesiyle davanın sadece tazminat isteminin incelenmesi gerektiğine dair Sayın çoğunluğun görüşüne katılmadığımdan kararın onanması yerine bozulmasına muhalifim.