Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/524 K.2022/1070

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davacı ... yönünden feregat nedeniyle reddine, diğer davacılar yönünden kabulüne yönelik verilen hüküm davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 28.02.2022 günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davalı asil ... ve vekili Avukat ... ile davacı asillerden ... ve davacılar vekili Avukat ... gelmiş, tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, müvekkillerinin yüklenici ...’dan daire satın aldıklarını, yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirdiğini, hakettiği daireler nedeniyle haklarını müvekkillerine temlik etmesine rağmen davalı arsa sahibi ...’ın daire tapularını devretmediğini ileri sürerek, davalı adına olan 12 adet daire tapusunun iptali ile davacılar adına ayrı ayrı tesciline, mümkün olmaması halinde bedellerinin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, iskân ruhsatının alınmadığını, eksik işlerin bulunduğunu, sözleşme ile imal edilecek 24 adet daireden 6 adetinin yapılacak inşaat nedeniyle arsa payı karşılığı olarak müvekkiline verilmesinin, 2 adetinin 125.000,00 TL karşılığı satılmasının kararlaştırıldığını, 12.02.2010 tarihli adi yazılı sözleşme ile bir dairenin, 05.03.2010 tarihli adi yazılı sözleşme ile iki adet dairenin yüklenici tarafından müvekkili arsa sahibine satıldığını, yüklenicinin tapu devri istediği kişilere tapu devirlerinin yapıldığını, dört dairelik hakkının kaldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Dahili davalı yüklenici ..., davaya yanıt vermemiştir.

Mahkemece, davanın tescil istemi bakımından reddine dair verilen karar, taraf vekillerinin temyizi üzerine, Kapatılan Yüksek 23. Hukuk Dairesi'nin 25.10.2017 tarih, 2016/6097 E. 2017/2858 K. sayılı ilamıyla, belediye tarafından dosyaya gönderilen yazılarda inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün bulunmadığı belirtilmiş olmasına rağmen, bilirkişi raporlarında inşaattaki fazla imalatın yıkılması halinde inşaatın yasal hale gelebileceği belirtilmiş olup, aradaki çelişkinin giderilmesi için ek rapor alınması gerektiği belirtilerek bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde,

yapı kayıt belgesi verilen bir yapının iskan unsurlarını taşımadığı ve yapı kullanım belgesi alamayacağını söyleme olanağı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile ilgili bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmaz ise taşınmaz bedellerinin tahsili o da mümkün olmaz ise yüklenici alacağının temlik sözleşmesi uyarınca tahsili istemine ilişkindir.

Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir.

Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenici, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

Netice itibariyle, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da imkan dahilindedir.

Bu durumda mahkemece yüklenicinin sözleşme haklarını temlik alan, davacıların yapıyı iskana uygun hale getirme imkanlarının bulunup bulunmadığı araştırılarak, iskana hazır hale getirilmesinin mümkün olduğunun tespiti halinde davacılara bu hususta makul süre ve yetki verilerek sonuç olarak iskan ruhsatı alınır ise davanın kabulüne, hali hazır durumun devamı halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yapı kayıt belgesinin iskan izni yerine geçemeyeceği dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

MUHALEFET ŞERHİ

Davacılar bağımsız bölüm satın aldıkları yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen arsa sahibinin daireleri vermediği taşınmazların tapu iptali tescil istemiyle dava açmışlardır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeye göre yüklenicinin hissesine düşen bağımsız bölümlerin davacılara satıldığı ancak arsa sahibi tarafından yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği iddiasıyla tapularının devredilmediği yargılama aşamasında dava konusu taşınmazlar için yapı kayıt belgesi alındığı anlaşılması üzerine; Mahkemece davanın kabulü ile ilgili bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Yüklenicinin yaptığı fazla imalatların arsa sahibinin bilgisi ve onayı olmadan yapıldığının düşünülmesi hayatın olağan akışına aykırı olduğu gibi, 7143 Sayılı Kanunla Değişik 3194 Sayılı imar Kanunu’nun Geçici 16. maddesine göre de ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verileceği düzenlenmiştir.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda yapı kayıt belgesi alınması halinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliği bağlanabilecektir. Anılan Yasa’da Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir hükmü yer almaktadır.

Ayrıca tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabileceği dikkate alındığında, fazla yapılan yerlerin sözleşmedeki paylaşım oranında taraflarca kullanılabileceği gibi, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu bedelin sözleşmeye göre yükleniciden talep edilebileceği gözönünde tutulduğunda davanın kabulünün doğru olduğu, onanması gerektiğinden çoğunluğun bozma görüşüne katılmayarak karara muhalifim.