Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/5354 K.2022/4978

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili Avukat ... ile davalı asil ... ve vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı yüklenici vekili, imzalanan 06/10/2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 10 parseldeki binanın tamamlandığını, davalının üzerine düşen hiçbir yükümlülüğü yerine getirmediğini, 06/10/2010 tarihli vekaletname ile müvekkiline düşen taşınmazları satma yetkisinden başka bir yetki vermediğini, binanın inşası için zorunlu işleri yapma konusunda davacı yüklenicinin hiçbir yetkisi olmadığını, davalının inşaat için atması gereken imzaları atmadığını, müvekkilinin gecikmede bir kusuru bulunmadığını, 9 parseldeki inşaata davalının projeleri imzalamaması sebebiyle başlanamadığını,

hazırlık safhasının 65.000,00 TL’ye mal olduğunu belirterek, 10 parseldeki bina için mahkemece kat irtifakı tesis edilmek suretiyle müvekkiline düşen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, olmadığı takdirde dairelerin rayiç değerinin ve 9 parselde inşa edilecek binaya ilişkin kâr kaybı alacağının tahsilini talep ve dava etmiş, bilahare 02/10/2019 tarihli tam ıslah dilekçesi ile.

10 parseldeki taşınmaz hakkında gerekli işlemleri yapmak, ayıpları gidermek, iskan almak üzere yetki verilmesine, iskan belgesi dosyaya sunulduğunda müvekkiline düşen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilini adına tesciline, olmadığı takdirde sözleşmenin feshine ve 10 parseldeki bina bedeline ilişkin olarak şimdilik 1.570.000,00 TL’nin tahsilini talep etmiş, kâr kaybı alacağına yönelik talebini bilahare atiye terk etmiştir.

Davalı vekili, 10 parseldeki binanın tamamlanmadığını ve iskan ruhsatı alınmadığını, 9 parseldeki inşaatın hiç başlamadığını, sözleşmenin iki parselin yapımı için yapıldığını, tüm binaların yapılıp teslim edilmesi halinde sözleşmede belirtilen daireleri davacıya vermeye hazır olduğunu, davacıdan gecikme tazminat alacağı olduğunu, alacağının davacı tarafından adına bloke edilmesine karar verilmesini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince, dava konusu taşınmazlardan 9 parselde yapılacak binaya hiç başlanmadığı, 10 parselde yapılacak binada sözleşmeye aykırı bir kısım imalatlar ve projeye aykırı değişiklikler olduğu, inşaat ruhsatı ve iskan ruhsatı başvurusu hususunda davacının davalıya müracaat ettiğine dair bir delil sunulmadığı, inşaatın bulunduğu aşama dikkate alındığında yapıdaki eksiklik ve ayıpların tahammül edilebilir nitelikte olmadığı, bu seviyeye göre yüklenici mülkiyeti talebe hak kazanmadığından tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olmadığı;

davacının fesih talebinin değerlendirilmesinde ise, taraf iradelerinin fesih yönünde birleşmediği ve yapıların süresi içerisinde bitirilmediği, 9 parselde halen yapı bulunmadığı, 10 parseldeki yapının ise sözleşmeye, projesine ve imara aykırılıklar taşıdığı anlaşıldığından yüklenici davacının sözleşmenin feshi talebinde haklı olmadığı ve yaptığı iş bedelinin davacıya iadesinin de mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili yerel mahkeme kararını istinaf etmişse de bölge adliye mahkemesince davacının istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiş olup, işbu kararı davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde imalat bedeli alacağının tahsili ve uğranılan kâr kaybının tazmini iken tam ıslah dilekçesi ile binanın eksik ve kusurlu işleri giderilerek inşaatın tamamlanması için mahkemece yetki verilmesi noksanların ikmalinden sonra bu parsel kendisine düşen bağımsız bölümlerin adına tescili, olmadığı taktirde sözleşmenin feshi ile imalat bedeli alacağının tahsilini istemine ilişkindir. Davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davacı vekilinin yerinde olmayan ve aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2-Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Bir tarafta yüklenici, finansmanı kendisine ait olmak üzere arsa sahibinin taşınmazı üzerine bina yapım işini üstlenmekte, diğer tarafta arsayı yükleniciye teslim etme borcu altındaki arsa sahibi de inşa edilecek binaya karşılık, bir kısım bağımsız bölümlerin arsa hissesini veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu yükleniciye devretmekle yükümlüdür.

Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Somut olaya bakıldığında; dava konusu taşınmazlardan 9 nolu parselde yapılacak binaya hiç başlanmadığı, 10 nolu parselde yapılacak binanın ise büyük ölçüde tamamlandığı, fiilen iskan edildiği ancak sözleşmeye ve imara aykırı bir kısım imalatlar ile projeye aykırı değişiklikler barındırdığı ve yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda davacı yüklenicinin mevcut koşullarda edimini ifa ettiğinden söz edilemeyecek ise de, davacı yüklenici dava ve ıslah dilekçeleri ile beyanlarında, sözleşme ile üstlendiği edimi ifa etmek istediğini ancak arsa sahibince vekil tayin edilmediği gibi inşaatın tamamlanması için arsa sahibince atılması gereken imzaların da atılmadığını, resmi kurum ve kuruluşlar nezdinde işlem yapamadığından inşaatı tamamlayamadığını belirttiğinden, mahkemece, ilgili belediye başkanlığından yapılan inşaatın projeye, imara aykırı olup olmadığı,

projeye aykırılık varsa tadilat projesiyle giderilip giderilmeyeceği, giderilmesi mümkünse yapılması gereken işlemler ve bunların bedellerinin, yapı kullanma izin belgelerinin alınabilmesi için sunulması gereken belgeler, yapılması gereken iş ve işlemlerle bunların bedellerinin sorulması,

belediyece ruhsat, proje ve imara aykırılıkların giderilebileceğinin bildirilmesi halinde ıslah dilekçesi ile talep ettiği üzere davacı yükleniciye dava konusu inşaatların yapılacağı her iki parsel bakımından eksik ve kusurlu işleri gidermek, yapımını üstlendiği üzere her iki inşaatı da tamamlayarak yapı kullanma izin belgelerini almak üzere yükleniciye yetki ve makul süre verilmesi,

makul süre beklendikten sonra keşif yapılarak ve bilirkişi kurulundan rapor alınarak bu hususlar denetlendikten sonra davacının tapu iptali ve tescil talebi ile terditli şekilde sıralanan diğer taleplerinin şartlarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile davanın reddine karar verilmesi isabetsiz olmuş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.