Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/5597 K.2023/388

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı Türkiye ... Bankası T.A.O. vekili duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.01.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ... ... ile davacı vekili Avukat ... vekilinin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: 1

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı yüklenici ... Şti. ile aralarında Sivas 2. Noterliğinin 08.03.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin imzalanmasından sonra taşınmazın yükleniciye devredildiğini, sözleşmeye göre arsa sahibi olarak kendisine zemin kat, 3 no.lu bağımsız bölüm, 1. kat 5 no.lu bağımsız bölüm ve 2. kat 7 no.lu bağımsız bölümün teslim edilmesi gerektiğini, ancak yüklenicinin zemin kat 3 no.lu bağımsız bölüm yerine 2 no.lu bağımsız bölümü ve 2. kat 7 no.lu bağımsız bölümü rızası dışında oğlu olan davalı ...’e devrettiğini, zemin kat 2 no.lu bağımsız bölüm ve 2. kat 7 no.lu bağımsız bölümün üzerindeki ipotek ve takyidatlardan arındırılmak sureti ile adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili 19.02.2018 tarihli beyanı ile davayı kabul etmiştir. Davalılardan ... ise, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini ve tapu siciline güven ilkesi gereği iyiniyetli şahıs olarak ayni hak tesisinin korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... ve davalı ... davayı kabul ettiklerini beyan etmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 12.03.2019 tarihli ve 2018/38 Esas, 2019/157 Karar sayılı kararıyla; davacı tarafın edimlerini yerine getirmesine rağmen dava dışı yüklenici tarafından yapılması gereken devirlerin yapılmadığını ve davalı ...’e muvazaalı olarak iki adet dairenin tapusunun devredildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini ve davalı bankanın basiretli tacir olarak ipotek tesis edilen taşınmazların gerçekten davalıya ait olup olmadığını araştırması gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile ilgili taşınmazların ipoteklerden arındırılarak davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 11.06.2019 tarihli ve 2019/783 Esas, 2019/633 Karar sayılı kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2

2. Dairemizin (kapatılan 15.Hukuk Dairesi) 20.01.2020 tarihli ve 2019/2878 Esas, 2020/130 Karar sayılı kararıyla davacı ve dava dışı yüklenici şirket arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahibine ait olması gereken dava konusu dairelerin dava dışı yüklenici tarafından yine dava dışı üçüncü kişilere satışının yapılmasından sonra davalı banka lehine kurulan ipoteklerin kaldırılması talep edildiğine göre, davaya, yüklenici şirket ile ipotek borçlusu olan ..., ... isimli üçüncü kişilerin de katılması gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı arşılığı inşaat sözleşmesi ile davacıya verileceği kararlaştırılan iki dairenin muvazaalı olarak davalı ...’e devredildiğini, adı geçen davalının kabul beyanı ile de bu hususun sabit olduğu, inşaat firmasının sözleşmedeki edimini yerine getirmediği, davalı bankanın arsa sahipleri borcu için ipotek tesis etmediği, arsa sahiplerinin ipotekten yararlanan kişi olmadığı,

bu sebeple bankanın iyiniyetinin korunamayacağı, aksi kabul edilse dahi davalı bankanın tacir olduğu ve tacir olmanın gerektirdiği basiretli bir iş adamı şeklinde davranması gerektiği, her ne kadar dava konusu taşınmazın tapu kaydı ipotek tesis ettirildiği sırada davalılar ... ile ... adına ise de; davalının basiretli bir tacir olarak davranması ve aleyhine ipotek konulacak taşınmazın davalıya gerçekte ait olup olmadığı araştırması gerektiği;

kaldı ki ekspertiz raporunda davalılardan yüklenici şirketin ipotek borçlusu olarak gösterildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile ilgili taşınmazların ipoteklerden arındırılarak davacı adına tesciline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı T. ...

Bankası T.A.O. vekili temyiz dilekçesinde, davaya konu edilen zemin kat 2 numaralı bağımsız bölümün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıya devrine ilişkin bir düzenleme bulunmadığından müvekkil bankanın bu taşınmazın sözleşmeye göre davacıya verileceğini bilme, öğrenme ihtimali olmadığını, müvekkilinin 2 numaralı bağımsız bölümün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 3 numaralı bağımsız bölüm yerine yapıldığını bilme ihtimali bulunmadığını, davayı kabul eden davalı ...’ün davacının oğlu olduğunu, birlikte hareket ettiklerini, müvekkil bankanın iyi niyetli olup olmadığı değerlendirilmediğini,

TMK'nın 1023. maddesine aykırı olduğunu, bankanın önceki maliki vs. araştıramayacağını, davacının kendi kötü niyetine dayanarak hak iddia ettiğini, taşınmazların iki önceki malikinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, imzalamış olduğunu bilemeyeceğini, işin mahiyeti gereği yargılama giderlerinin davacıya yüklenmesi gerektiğini ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

3

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taşınmazlar üzerindeki ipotek ve takyidatlardan arındırılmak sureti ile tapu iptâl tescil istemine istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, TMK’nın 1023 üncü maddesi, TMK'nın 881 ve devamı maddeleri, TBK'nın 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

2.Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilir.

3.Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 08.03.2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazını yükleniciye tapuda devretmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmemiştir. Davalı ...’ın davaya konu taşınmazlara, davacıya ait olduğunu bilerek, davacının zararına hareket ederek ve muvazaalı şekilde ipotek tesis ettiği iddia ve yasal delillerle ispat olunamamıştır. Mahkemece davalı bankanın basiretli tacir gibi hareket etmediği gerekçesiyle kötüniyetli kabul edilmesi doğru olmamıştır. Zira kanunun iyi niyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyi niyetin varlığıdır.

4.Bu durumda mahkemece, davalı banka hakkındaki ipoteğin kaldırılması davasının, bankanın Türk Medeni Kanun'un 1024. maddesi anlamında kötü niyetli üçüncü kişi olduğu kanıtlanamadığından reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

4

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle ;

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı ... yararına takdir olunan 8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak adı geçen davalıya verilmesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,