Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/6412 K.2022/3004

Taraflar arasındaki asıl davada tapu iptali ve tescil, tazminat, sözleşmenin feshi ve sair-birleşen davada iflas şerhinin kaldırılması tespit, tazminat, sözleşmenin feshi davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen 2018/395 E. Sayılı davanın kısmen kabulüne, diğer birleşen davanın karar verilmesine yer olmadığına yönelik verilen hüküm süresi içinde feri müdahil .... Sanayi Ticaret A.Ş., davalı ... ve .... Ticaret Sanayi A.Ş. vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada davacı vekili, davalı ... Belediyesi ile aralarında Ankara 13. Noterliğinin 11.04.2008 tarih ve 17452 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeye istinaden Ankara ...

Mahallesi 27462 ada 2 parsel ve 27465 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat yapılması işinin kendileri tarafından üstlenildiğini, inşaatın devamı sırasında Ankara Büyükşehir Belediyesinin borcundan ötürü taşınmazlar üzerine konulan hacizler nedeniyle kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerin devrinin yapılamadığını,hak edişlerin alınamaması sebebiyle inşaat ve satış işlemlerinin de ilerleyemediğini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, Ankara ...

Mahallesi 27462 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 3, 4, 13, 14, 15, 16, 23, 34, 36, 37, 44, 72, 21 ve 24 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının tüm takyidatlardan ari olarak kendileri adına tesciline, davalı tarafa verilen teminat mektubunun iadesine, uğramış oldukları maddi ve munzam zarara karşılık 100.000 TL ve yoksun kalınan kâr kaybına karşılık 100.000 TL nin dava tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı vekili, yüklenici şirketin iflas etmesi sebebiyle inşaatın tamamlanamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Birleşen Ankara Asliye 13. Hukuk Mahkemesinin 2018/395 esas ve 2018/532 karar sayılı dosyası üzerinden açılan davada belediye, İflas İdaresince iflas masasına dâhil edilen 27462 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu binanın 3, 4, 13, 14, 15, 16, 21, 23, 24, 34, 36, 37, 44, 72 nolu bağımsız bölümlerin üzerindeki iflas şerhlerinin kaldırılmasını, yine İflas İdaresince iflas masasına dâhil edilen 27465 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu binanın 11, 16, 23, 24, 48, 56, 64, 72, 75, 82, 88, 90, 91, 93, 96, 101, 106, 107, 109 ve 112 no.lu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin müvekkili idareye ait olduğunun tespiti ve inşaatın süresinde bitirilmemesi ve yıllarca sürmüş olmasından dolayı müvekkilinin uğradığı zararların tazminini istemiştir.

Birleşen Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/267 esas ve 2016/462 karar sayılı dosyası üzerinden açılan davada ise belediye, Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 10.04.2014 tarih, 2013/253 esas ve 2014/276 karar sayılı kararı ile yüklenici şirketin iflasına karar verildiği, bu durumda taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 62 ve 68.maddeleri gereğince feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece yapılan ilk yargılamada, eldeki davanın davacı şirketin iflas kararıyla aynı tarihte açıldığı, şirketi temsile yetkili şahısların şirket adına dava açma ve takip etme ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle açılan davanın reddine dair verilen karar, Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19.01.2017 tarih, 2016/9659 esas ve 2017/101 karar sayılı ilamı ile davacının dava ehliyeti bulunduğu, işin esasının incelenmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş, bozmaya uyan mahkemece, asıl davada davanın kısmen kabulü ile yüklenici şirketin iflası nedeniyle, Ankara ....

Noterliğinin 11.04.2008 tarih ve 14752 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadini İçeren Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 2886 sayılı Kanunun 62 ve 68.maddeleri gereğince feshedilmiş sayılacağından, bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 27462 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 4, 13, 14, 15, 16 ve 23 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müflis şirket adına tesciline, teminat mektuplarının iadesi ile tazminat taleplerinin ise reddine, birleşen Ankara 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/395 Esas sayılı dosyasında ise.

27462 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 34, 36, 44 ve 72 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydı üzerinde mevcut iflas şerhinin kaldırılmasına, 27462 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 34, 36, 37, 44 ve 72 numaralı bağımsız bölümlerin ve 27465 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 11, 16, 23, 24, 48, 56, 64, 72, 75, 82, 88, 90, 91, 93, 96, 101, 106, 107 ve 109 numaralı bağımsız bölümün ve 112 numaralı bağımsız bölümün 103,22/282,76 hissesinin, Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına ait olduğunun tespitine,

zarar kapsamında talep edilen 2.412.680,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacı belediyeye verilmesine, fazlaya dair taleplerin ise reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davacı yüklenici müflis ... Anonim Şirketi, asıl davada davalı birleşen davalarda davacı ... Belediyesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bağımsız bölüm satın alan feri müdahil Aktif İnşaat Anonim Şirketi vekilleri temyiz etmiştir.

Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal tescil ve tazminat istemlerine ilişkindir.

Ahde vefa ilkesi gereği kural olarak eser sözleşmesi, sözleşmedeki hak ve borçların karşılıklı olarak ve bütünüyle yerine getirilmesi sonucu sona erer. 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. ( 6098 sayılı TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.

Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "Sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar.

Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir.

Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır.

Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir.

Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister.

İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli,

mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir. Diğer anlatımla, 25.02.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.

Kuşku yok ki, fesih için açılan davada feshin ileri etkili değil, geriye etkili olarak hüküm altına alınması halinde sözleşmeyi fesheden arsa sahibi ifaya ekli cezayı veya müspet zarar kapsamındaki gecikme tazminatını talep edemez. Bu nedenlerle fesih isteme tarihinde inşaatın getirildiği seviyenin tespiti çok önem arzetmektedir. Kuşkusuz teknik bir konu olan seviye tespiti 6100 Sayılı HMK'nın 266. maddesi hükmünce uzman bilirkişiler tarafından saptanacaktır.

Somut olayda taraflar arasında Karakusunlar mahallesinde kain 27462 ada 2 parsel ve 27465 ada 1 parseller üzerinde inşaat yapılmak üzere sözleşme akdedilmiş, yüklenicinin işi bıraktığı tarih itibariyle 2 parselde bulunan inşaatlar %77,40 seviyesinde, 1 parselde bulunan inşaatın ise %56,25 seviyesinde olduğu anlaşılmıştır.

Asıl ve birleşen dava dilekçelerinde taraflar sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshini mi talep ettiğini bildirmemiştir. Mahkemece bu hususta taraf vekillerinin beyanı alınmadığı gibi fesih konusunda, yüklenici şirket iflas ettiğinden Devlet İhale Kanununun 62 ve 68.maddeleri gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmiş sayılacağından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Yukarıda sözleşmenin ileriye ve geriye etkili fesih hallerinde tarafların hangi haklarının bulunduğu belirlenmiş olup; mahkemece yüklenicinin yaptığı imalat oranı dikkate alınarak fesih konusunda karar verilmesi, diğer taleplerin de bu karara göre değerlendirilmesi gerekirken, tüm bu hususlar nazara alınmadan fesih konusunda ihale kanuna göre sözleşmenin feshedilmiş sayılacağı kabul edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Bozma nedenine göre taraflar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.