Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/6562 K.2022/5610

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekilince istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı arsa sahibi ile yüklenici firma arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, davalı yüklenici firmanın sözleşme gereği üstlenmiş olduğu işin tüm kaba inşaatını yapmak üzere davalı ... ile anlaştığını, sözleşme gereği ...’a kalacak dairelerden sözleşme gereği 11 no.lu bağımsız bölümün davacıya verileceği hususunda anlaşmaya vardıklarını, davalı yüklenici firmanın, söz konusu inşaatı davalı arsa sahibi ile yapmış olduğu sözleşme şartlarına, imara ve yasaya uygun bir şekilde tamamlayarak arsa sahibine teslim ettiğini,

bağımsız bölümlerin oturma ruhsatlarının da alındığını ve taşınmazda oturmaya başlandığını, yüklenicinin sözleşme gereği tüm sorumluluklarını yerine getirmiş olmasına rağmen, 11 no.lu bağımsız bölümü yükleniciye devir yükümlülüğünü yerine getirmediğini, müvekkilinin anılan taşınmazda oturduğunu belirterek ......, mahallesi 813 ada 1 parsel 11 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu inşaatın yapımında davacı ile kendisinin üzerine düşen görevi yerine getirdiğini, müteahhitin de işi bitirdiğini, davacının 11 nolu bağımsız bölüme hak kazandığını, ancak buna rağmen arsa sahibi ve İsmail Türkeri'nin 11 nolu bağımsız bölümü davacıya vermediklerini, açılan davayı itiraz etmediğini, bu hali ile davayı kabul ettiğini savunmuştur.

Davalı arsa sahibi ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin sözleşme gereğince üzerine düşen görevlerini yerine getirdiğini, müvekkilinin oluşan zararların bu güne kadar karşılanmaması sebebiyle de bu eksiklikleri bu daireleri satarak gidereceğini belirterek müvekkilinin hiçbir hukuki ilişkisi bulunmayan davacının müvekkilinin üzerinde bulunan tapunun iptali ve tesciline yönelik davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İlk derece mahkemesinde yapılan yargılama sonunda; 25/05/2017 tarihli bilirkişi raporuna göre dava konusu 813 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilen yapıda oturuma engel teşkil edecek şekilde eksik ve ayıplı iş bulunmamakta olup, yüklenicinin edimini ifa ettiği, kaba inşaatı teslim eden davacının da edimini yerine getirdiği, sözleşmeye göre müteahhit tarafından ödenmesi kararlaştırılan bedellerin konut satın alan arsa sahiplerince ödendiği, anlaşılmakla davanın kabulüne, dava konusu ...., ili,...., ilçesi,....., mahallesi 813 Ada 1 Parsel 11 No.lu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Karar, davalı arsa sahibi vekili tarafından istinaf edilmiştir.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı arsa sahibi ...'ın yüklenici ile alt taşeronlar arasındaki sözleşmelere imza atmadığı, bu sözleşmelere muvafakatinin bulunmadığı, hukuken geçersiz olduğu kanaatine varıldığı,

arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerektiği, belediye cevap yazılarında, bir takım eksiklikler nedeniyle, dava konusu 11 no.lu bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgelerinin henüz düzenlenmediği belirtilmiş olup bu haliyle, sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getirmediği anlaşılan yüklenicinin,

dava konusu bağımsız bölümün tapusuna hak kazanmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak davanın kabulünün doğru olmadığı gerekçesiyle davalı ... avukatının istinaf kanun yolu başvurusunun kabulüne, mahkeme kararının kaldırılmasına, dava konusu 11 no.lu bağımsız bölümün tapu kayıt malikinin davalı arsa sahibi ... olması nedeniyle davalı arsa sahibi ... aleyhine açılan davanın esastan, davalılar ...İnşaat Ltd.

Şti ile davalı ... aleyhine açılan davaların pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Dava, yüklenicinin temliki suretiyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri çift tipli karma sözleşmelerdendir. Burada yüklenicinin borcu arsa sahibine ait arazi üzerine sözleşmesine, amaca ve fenne uygun bir bina imal ederek, arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin temel borcu ise kendisine teslim edilen binadan sözleşmeyle yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümler tapu kaydını ona aktarmaktır.

Yüklenici kendisine bırakılan bağımsız bölümler tapusunu doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi yazılı olması koşuluyla şahsi hakkını Türk Borçlar Kanunu 183. maddesi hükmünce üçüncü kişilere de temlik edebilir. Davacı üçüncü kişilerin isteminin dayanağı yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Alacağı devralan kişi de evvelki alacaklının yerine geçeceğinden, borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak hakkını kazanır.

Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkeme yüklenicinin arsa sahibi ile olan sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa 3. kişiye ancak onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak neyse odur.

Yukarıda belirtildiği üzere davalı yüklenicinin edimini yerine getirip getirmemesi bu davadaki talep açısından önemli olup, yüklenicinin davada yer alması gerektiğinden, davanın yüklenici yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Mahkemece yapılan yargılamada dava konusu 813 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa sahibi ... ile ...Ltd. Şti arasında 02.09.2010 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre.

2 işyeri, 35 konut olmak üzere toplam 37 adet bağımsız bölüm yapımının kararlaştırıldığı, taraflar arasında bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtildiği şekilde paylaşımının yapıldığı, müteahhit ile alt yüklenici ... arasında gayrimenkul satış sözleşmesi yapılarak kaba inşaat karşılığı 7,11,28 ve 29 no.lu bağımsız bölümlerin davalı ...'a verildiği, alt yüklenici ... ile davacı arasında iş karşılığı daire satış sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye göre; yapılan işin bedeli olarak davacıya 11 no.lu bağımsız bölümün verileceğinin sözleşmede düzenlendiği, davalı şirket ile diğer davalı ... ve davacı arasında imzalanan taahhütnameye göre;

herhangi bir alacakları bulunmaksızın dava konusu 813 ada 1 parsel 11 no.lu bağımsız bölümün tapu devrinin davacıya devredileceği hususunda anlaşma yapıldığı, davalı ...'ın davayı kabul ettiği, alınan bilirkişi raporları ile 02/09/2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre; eksik ve ayıplı işler ve bedellerinin 11.500TL olarak tespit edildiği, 25/05/2017 tarihli bilirkişi raporuna göre;

dava konusu 813 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilen yapıda oturuma engel teşkil edecek şekilde eksik ve ayıplı iş bulunmamakta olup, yüklenicinin edimini ifa ettiği, kaba inşaatı teslim eden davacının da edimini yerine getirdiği, sözleşmeye göre müteahhit tarafından ödenmesi kararlaştırılan bedellerin konut satın alan arsa sahiplerince ödendiği belirlenmiştir.

O halde mahkemece, arsa sahibi üzerine kayıtlı yükleniciye kalacak başka bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı belirlenerek, bulunmaması halinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu tüm masrafların, eksik, ayıplı işler bedeli, kira tazminatı ile iskan masrafları hesaplanarak birlikte ifa kuralı ile hesaplanan bedelin arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesinden sonra, davacının tapu iptali ve tescil talebi bakımından, arsa sahibinin dava açılmasına sebebiyet vermediği de dikkate alınarak yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaksızın hüküm kurulması gerekirken bu hususlara dikkat edilmeden davanın reddi kararı doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.