Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/6665 K.2022/6043

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm dahili davalılar ... ve ... vekilince duruşmalı, davalılar ..., ..., ... vekillerince duruşmasız temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 12.12.2022 tarihinde dahili davalılar ... ve ... vekili Avukat ..., davalı asil ... ile davacı vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili ile davalılardan ... ve ... arasında imzalanan 24.11.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp diğer davalıların sözleşmeye muvafakat ettiklerini, müvekkilinin sözleşmeye konu arsada Meram Belediyesine ait hisseyi satın aldığını, sözleşme gereği arsa üzerine yapılacak inşaatın %50'sinin arsa sahiplerine %50'sinin yüklenici olarak müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, bu durumda müvekkilinin payına 237 m² inşaat alanı isabet ettiği halde sadece 136.5 m²'lik kısmın tapusunun ferağının verildiğini ileri sürerek,

eksik kalan 101 m²'lik kısmın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini ve Meram Belediyesinden satın aldığı 32/505 hisseye tekabül eden 67.70 m²'lik kısmın bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ayrı ayrı davanın reddini istemiştir.

Mahkemece davanın reddine dair verilen kararın Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesince bozulması üzerine bozma ilamına uyularak yapılan araştırma ve yargılama neticesinde davanın kısmen kabulü ile davalılar adına kayıtlı olan arsa paylarına ilişkin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Kararı bir kısım davalılar ayrı ayrı temyiz etmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklan tapu iptali ve tescil ile bedelin tazmini istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 1.maddesinde; “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabileceği, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, irtifak hakları kurulabileceği hükmü yer almıştır.

Bilindiği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükleyen tam iki taraflı bir sözleşmedir. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir.

Binanın inşasından maksat; yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Bütün bu açıklamalar ışığında, arsa sahiplerinin yapıyı tesliminden sonra yüklenicinin inşaatı tamamlayacağı ve kanuna uygun şekilde bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarını belirleyerek arsa sahiplerinin katılımıyla kat irtifakının kurulmasını sağlayacağı tabidir.

Öncelikle dosya kapsamından taraflar arasında 9 No.lu bağımsız bölüm olarak bilinen dubleks dairenin niteliğinin netleştirilmediği anlaşılmaktadır. Evvela mahkemece yapılacak iş, bu dairenin çatı piyesi bölümünün projeye uygun olup olmadığının yani yasal olup olmadığının belirlenmesidir. Her ne kadar dava konusu binanın iskan ruhsatı bulunduğu dosya kapsamından anlaşılmaktaysa da çatı piyesi bölümünün iskandan sonra yasal olarak inşa edilmediği tespit edilirse bu dairenin normal bir bağımsız bölüm gibi nazara alınması ve kat irtifakı kurulurken arsa payının buna göre belirlenmesi gerekir. Aksi takdirde çatı piyesi yasalsa kat irtifakı kurulurken bu bağımsız bölümün arsa payı dubleks bir dairenin emsaline göre belirlenmelidir.

Yukarıda da açıklandığı üzere, bir binayı inşa eden ve inşaat faaliyeti sırasında tasarruf yetkisine haiz olan bizatihi yüklenicinin kendisidir. Bu itibarla henüz kat irtifakı kurulmamışken yüklenici lehine arsa paylarının eksik olduğundan bahisle metrekare temelli hesaplama yapılarak tapu iptali ve tescil kararı verilmesi doğru görülmemiştir. Bu durumda mahkemece yapılması gereken konusunda uzman bir bilirkişiden yukarıdaki tesbitler çerçevesinde kat irtifakı kurulacakmışçasına bağımsız bölümlere ait tapu hisselerini belirleyen bir rapor alıp sonucuna göre karar vermekten ibarettir. Bu gerekçelerle kararın bozulması uygun görülmüştür.