Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/1165 K.2023/838

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, rayiç bedelin tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tapu iptali tescil davası yönünden reddine, davalı inşaat şirketine yönelik açılan davanın kabulüne, davalı ...'a yönelik davanın esastan reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı yüklenici şirket arasında 28/12/2018 tarihinde adi yazılı şekilde davalının yapacağı inşaatın 9. kat Güney-Doğu-Kuzey cepheli 1+1 dairenin 90.000,00 TL bedel karşılığında satımı konusunda sözleşme yapıldığını, satış bedelinin ödendiğini, ancak bağımsız bölümün tapu devrinin yapılmadığını iddia ederek, söz konusu bağımsız bölümün davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, bu talep uygun görülmez ise rayiç bedelinin tespit edilerek tahsiline, rayiç bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin satış sözleşmesinin düzenlenme tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte günümüz değerine güncellenerek davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı yüklenici, davaya cevap vermemiştir.

Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; diğer davalı yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümleri teslim etmeyerek temerrüde düştüğünü belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 21.10.2020 tarih ve 2018/488 Esas, 2020/734 Karar sayılı kararıyla; dava konusu inşaatın %76’sının bittiği, bu haliyle tescil şartlarının oluşmadığı, davacının davaya konu daire için 90.0000,00 TL ödediği, dava tarihi itibariyle dairenin rayiç bedelin ise 110.000,00 TL olduğu, davacı vekilinin 21.10.2020 tarihli celsede bilirkişi raporunda yarım kalan inşaatta bir daire için dava tarihi itibariyle yapılması gereken 26.176,52 TL masrafın müvekkilinin yatıracak durumda olmadığı,

bu nedenle davanın tazminat yönüyle kabulüne karar verilmesi yönünde açık beyanı olduğundan, taleple bağlılık ilkesi gereğince davacının açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının reddine, davalı inşaat şirketine yönelik açılan tazminat davasının kabulüne, 110.000,00 TL'nin davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davacı vekili istinaf başvurusunda özetle; müvekkilinin satış bedelinin tamamını ödediğini, mahkeme tarafından 26.176,52 TL daha yatırılmasının talep edildiğini, ancak talep edilen bu bedelin hukuki dayanağını anlayamamakla birlikte 21.10.2020 tarihli celsede müvekkilinin bu parayı ödeyemeyeceği, davalarının reddedilme ihtimalinden kaynaklı baskı sebebi ile de davanın en azında tazminat olarak kabulünü talep etme zorunluluğunun hasıl olduğu, daha büyük mağduriyetlere sebep olmamak adına müvekkilinin satış bedelinin tamamını ödemiş olduğu dairesinin tapudan müvekkili adına tesciline karar verilmesi gerektiğini belirterek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge adliye mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu yapının yüklenici davalı tarafından %76 oranında tamamlandığı, bu miktarın kabul edilebilir bir oran olmadığı, bu nedenle davacının Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlamasının mümkün olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını, süresi içinde davacı vekili temyiz etmiştir.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı istinaf başvurusundaki gerekçelerle kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa rayiç bedelin tahsili istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk Türk Borçlar Kanununun 184 ncü maddesi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre.

“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak,

alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir”.

Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkün olup, bu halde alacağın adi yazılı sözleşmeyle temliki geçerlidir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.

Somut uyuşmazlıkta, mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda, davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca tamamlaması gereken inşaatı tamamlamadığı, %76 seviyesinde bıraktığı, inşaatın tamamlanması için bağımsız bölüm başına 26.176,52 TL masraf yapılması gerektiği belirtilmiştir.

TBK’nın 188/1 nci maddesi uyarınca, alacağın temlikinde borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebileceğinden, davalı arsa sahibi de, bu madde kapsamında davalı yüklenicinin inşaatı tamamlamaması nedeniyle davalı yüklenicinin tapuya hak kazanmadığı defi’ni ileri sürmüştür.

Davalı yüklenicinin halefi olan davacının tapuya hak kazanabilmesi için inşaattaki eksikliklerin tamamlanması için daire başına düşen 26.176,52 TL’yi davalı arsa sahibi yararına mahkeme veznesine depo etmesi gerekirken, 21.10.2020 tarihli duruşmada bu bedelin yatırılmayacağı beyan edildiğinden mahkemece tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde hukuka aykırı bir durum bulunmamış, davacının temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,