Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/1728 K.2022/2146

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın esastan reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmiş ise de miktar itibariyle kesinlik sınırının altında kaldığından duruşma istemi reddedilerek incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, davacı ile davalılardan ... Yapı Mühendislik Ltd.

Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca mülkiyeti davacıya ait 2 parselde bulunan arsanın yüklenici şirkete devredildiğini, davalı şirket tarafından sözleşmede belirtilen şartlar dahilinde taşınmazlar yapılacağını ve taşınmazın kat mülkiyetinin alınması sonrası kura ile davacıya düşecek dairenin tespit edileceğini, yüklenici şirket tarafından taşınmazların inşa edildiğini ve davacıya 15.07.2012 tarihinde çekilen kurada C blok 7 numaralı dairenin isabet ettiğini, davalı yüklenicinin 22.10.2014 tarihinde kat irtifakı kurarak kat irtifak tapularını çıkarttığını,

ancak kura sonucu davacıya isabet eden dairenin devredilmediğini, davacıya isabet eden C blok 7 nolu dairenin yüklenici tarafından diğer davalı ...’ya 27.07.2017 tarihinde satılıp devredildiğini, yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkının oluşmadığını, buna bağlı olarak da yükleniciden daire alan 3. kişi olan diğer davalının mülkiyet hakkının doğmadığını, yapılan satış ve devrin sebepten yoksun hale geldiğini ve yolsuz tescil durumuna düştüğünü belirterek 7 nolu dairenin davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,

emsal kira bedelinin ve davacı tarafından taşınmaz için verilen arsa payından artan arsa payı için fark bedelinin yüklenici şirketten tahsiline, davalı banka lehine tesis edilmiş ipotek ve diğer takyidatların tapu kaydından fekkine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; bu davada davalıya husumet yöneltilemeyeceğini, davalının tamamlanmış bir yapıdan bağımsız bölüm satın aldığını, yolsuz tescil iddiasında bulunan davacının, davalının kötü niyetli olduğunu, bu durumu bildiğini ispat etmesi gerektiğini, oysa davalının tapu kayıtlarına güvenerek iyi niyetle ve bedelini ödeyerek taşınmaz satın aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince “Davalı yüklenici şirketin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkı oluşmadığı, buna bağlı olarak yükleniciden daire alan 3. kişi olan diğer davalının mülkiyet hakkının doğmadığı ve yapılan satış ve devrin sebepten yoksun hale geldiği,

yolsuz tescil durumuna düştüğü” gerekçesiyle dava konusu taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline, ecrimisil alacağı ve sözleşmeye aykırılık tazminatının davalı yüklenici şirketten tahsiline, 7 nolu bağımsız bölüm üzerindeki davalı banka lehine kurulmuş ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiş, karara karşı davalı ... vekili ile davalı banka vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince davalıların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş, karar davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, kira tazminatı ve arsa payından artan fark alacağının davalı yüklenici şirketten tahsili ve 7 nolu daire üzerindeki ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.

Mahkemece davalı ... hakkındaki tapu iptali ve tescil kararı davalı yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmemesi, bu nedenle tapuya hak kazanamaması, (taşınmazda mülkiyet hakkı oluşmaması) dolayısıyla davalı ...’nun da hak sahibi olamayacağı gerekçesine dayandırılmıştır.

Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu kapsamından dava konusu dairenin ve dairenin içinde bulunduğu sitenin inşaatının tamamlandığı anlaşılmaktadır. Davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de talep edilmemiştir. Davalı yüklenici şirket 15.07.2012 tarihli kura çekiliş tutanağı ile davacı arsa sahibine isabet eden dava konusu 7 nolu daireyi 27.07.2017 tarihinde davalı ...’ya tapuda devretmiştir. Davalı ... tapu kütüğündeki kayda iyi niyetle dayanarak dava konusu dairenin mülkiyetini kazandığını savunmuştur.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyi niyetten maksat "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir". Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede; "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır.

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanunun 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir.

Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmemiştir. Davalı ...’nun dava konusu daireyi, davacıya ait olduğunu bilerek, davacının zararına hareket ederek ve muvazaalı şekilde satın aldığı iddia ve ispat olunamamıştır. Kanunun iyi niyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Davalı ...’nun Türk Medeni Kanunun 1024. maddesi anlamında kötü niyetli üçüncü kişi olduğu kanıtlanmış değildir.

Davacı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshinin talep edilmemesi, edilse dahi yüklenici tarafından edim yerine getirilmiş olduğundan sözleşmenin geriye etkili feshinin de mümkün olmaması nedeniyle dava konusu bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ancak yukarıda belirtilen muvazaanın isbat edilmesi halinde mümkün olabilecektir.

Bu durumda davalı ... hakkında açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.