Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/2243 K.2023/2709

Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... vekili ve muris ... mirasçıları vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili ve muris ... mirasçıları vekilleri tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerine ait arsa üzerinde inşaat yapılması için davalı müteahhit şirketle Tire 2. Noterliğinin 06.06.2005 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre arsa üzerinde toplamda bir dükkan ve 8 daireden oluşan bina yapılacağını, oluşacak binada 1 dükkan ve 4 dairenin müteahhide verileceğinin kararlaştırıldığını, yapılan sözleşmeye göre teslim tarihinin en geç 30.11.2007 olduğunu, ancak dairelerin teslimi yapılmadığı gibi birçok kusurlu imalatın da mevcut olduğunu, davalı müteahhit firmanın inşaatı ve Tire'yi tek edip gittiğini,

müvekkilleri tarafından davalı müteahhidin eksik edimlerinin ve inşaatın durumunun tespiti için Tire Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/71 D.İş sayılı dosya üzerinden tespit yaptırıldığını, tespit dosyasına sunulan raporda inşaatın hali hazırdaki bitirilme oranının %70 olduğunun belirlendiğini belirterek;

kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, müteahhit firmaya kalan bağımsız bölümlerin diğer davalılara temlikinin yasal dayanağı kalmayacağından yükleniciye bırakılmış olup da diğer davalılara temlik yoluyla geçmiş bulunan ve davalılar adına tescilli tapu kayıtlarının da geriye dönük olarak iptallerine ve takyidatsız şekilde müvekkilleri adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; kendisinin sözleşmeden kaynaklanan bir yükümlülüğünün bulunmadığını, kendisinin de zarara uğradığını belirterek; davanın öncelikle zamanaşımından reddine karar verilmesini, talebinin kabul görmemesi halinde davanın esastan reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davalı ... mirasçıları vekili cevap dilekçesinde özetle; 2007 yılında inşaatın durması üzerine 2007/71 Değişik iş sayılı dosyası ile inşaatın durduğu ve %70 bitirilme oranı olduğunun tespit ettirildiğini, davanın öğrenme tarihinden itibaren 1 yıl ve herhalde 5 yıllık zamanaşımı sürelerine tabi olduğunu, müvekkilinin davaya konu taşınmazı 26/146 arsa payı oranıyla Tire Tapu Müdürlüğünün 18.05.2006 tarihinde 3067 yevmiye numarasıyla bizzat davacılardan satın aldığını, müvekkilinin müteahhidin halefi olmadığını ileri sürerek, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; bankanın dava konusu bağımsız bölümü cebri icra yoluyla satın aldığından davacıların diğer davalı müteahhit şirket ile arasındaki ilişkiye dayanan def'ileri müvekkili bankaya karşı ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, müvekkili bankanın iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, aleniyet ilkesi gereğince bu kazanımının korunmasının esas olduğunu beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; yüklenicinin sözleşme gereği 30.11.2007 tarihinde tamamlaması gereken inşaatı sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmeyerek zamanında bitirmediği, aradan geçen yaklaşık 10 yıllık süreye rağmen herhangi bir girişimde dahi bulunmadığı,

davacının derhal fesih talebinin yerinde olduğu anlaşılmakla davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, sözleşme koşullarına göre tamamlanamayan inşaatın seviyesi itibariyle geriye etkili hukuki sonuç doğuracak şekilde feshedilmiş olması halinde akit ilk yapıldığı tarih itibariyle hükümsüz olacağından, TBK'nun 125/3. maddesi hükmünce müteahhidin arsa sahibinden aldıklarını ve bu hukuki sonuçlarını bilerek,

müteahhidin hak etmediği arsa paylarını satın almış olan üçüncü kişiler de talep halinde bu payları takyidatsız olarak iade ile yükümlü oldukları, dava konusu olay bakımından üçüncü kişilerin bilerek hareket etmiş oldukları kabul edilmekle iyi niyet savunmaları dinlenemeyeceğinden davacı tarafın tapu iptal tescil talebinin de kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...

vekili ve muris ... mirasçıları vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunda taşınmazın %60 oranında tamamlanmış olduğunun belirtildiğini, bu oranın düşük ve eksik hesaplandığını, dava konusu sözleşmenin tarafı olmayan iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olan müvekkili banka aleyhine kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sebeplerin ileri sürülemeyeceğini,

dava konusu müvekkili adına tapuya kayıtlı 7 nolu bağımsız bölümün maliki olan ... tarafından kredi müşterisi olan ...'nun çektiği krediye teminat olarak verilen ve daha sonradan Tire İcra Müdürlüğünün 2010/262 Talimat sayılı dosyası ile alacağına mahsuben müvekkili bankaya ihale edilerek adına tescil edilen bir taşınmaz olduğunu, bu nedenle davacı arsa sahipleri ile davalı müteahhit şirket arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve söz konusu sözleşmeye ilişkin edimlerin yerine getirilmemiş olmasının müvekkili yönünden önem arz etmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Muris ... mirasçıları vekilleri istinaf dilekçesinde özetle; müvekkillerinin murisi olan ...'ın dava konusu taşınmazı bizzat davacılardan devralındığını, arsa sahiplerinin bizzat tapuda satış yapmak suretiyle taşınmazı devrettiklerini, mahkemece verilen kararın tapu siciline ... ve tapu sicilinin ayniyeti ilkesinin bertarafı mahiyetinde olduğunu, muris ...'ın davacılar ile müteahhit arasındaki akdin tarafı olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edimlerin yerine getirilmediği iddialarının tarafının da müvekkilleri olmadığını ileri sürerek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; arsa sahiplerince inşaatın bitirilme oranının tespitinin yaptırıldığı Tire Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/71 D.iş sayılı dosyasındaki tespit tarihi ile eldeki davanın açıldığı tarih itibariyle de dava konusu inşaatın bitirilme seviyesinin %90'nın altında olduğunu anlaşıldığından, yerel mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshi yönünde verilmiş olan kararda bir isabetsizlik bulunmadığı,

inşaatın geldiği seviye itibariyle davalı yüklenici, arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmediğinden ve ayrıca yükleniciye baştan devredilen bağımsız bölümler avans niteliğinde olduğundan davalı yükleniciye kalan bağımsız bölümleri satın alan 3.kişi konumundaki diğer davalılar TMK'nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli sayılamayacağından mahkemece verilen kararda isabetsizlik görülmediği,

ancak kamu düzeni yönünden yapılan incelemede davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından tapusunun iptaline karar verilen her bir bağımsız bölümün maliki olan davalılar yönünden bilirkişi raporunda belirlenmiş olan bağımsız bölümlerin dava tarihindeki değerleri baz alınmak suretiyle davalı yüklenici şirket dışındaki diğer davalılar hakkında ayrı ayrı karar ve ilam harcı belirlenmek suretiyle davalılardan ayrı ayrı tahsili yönünde karar verilmesi gerektiği belirterek, ilk derece mahkemesi kararı bu hususta kaldırılarak, harçların yazılı usulde tespiti ile tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve muris ... mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekilleri temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçelerinde ileri sürdükleri sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüşlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 vd maddeleri,

3. Değerlendirme 3.1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davalı ... mirasçıları vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

3.2.Davalı ... Finans Bank vekilinin temyiz incelemesine gelince; davalı bankanın maliki olduğu bağımsız bölümün incelenen tapu kaydı ve dosya kapsamına göre adına kayıtlı bağımsız bölümü icra dosyasından yapılan cebri satış neticesinde elde ettiği görülmüştür. Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir.

Bu durumda icra müdürlüğü tarafından kanunun gösterdiği aşamaların usulüne uygun bir şekilde yerine getirilmesi, gerekli yazışma ve ilanların yapılması neticesinde tamamlanan ihale ve icrai satış işlemleri sonucunda bağımsız bölüm edinen kişinin kötü niyetli olduğundan bahsedilemeyecektir.

Yukarıda adı zikredilen davalının dava konusu bağımsız bölümü icra dosyasında yapılan cebri satış neticesinde elde ettiği, bu nedenle iyi niyetli olduğunun kabulü gerekmekle anılan davalı yönünden tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın Bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

(1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle ... mirasçıları vekilinin temyiz isteminin reddine, (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı ... Finanbank vekilinin temyiz isteminin kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi Kararının davalı ... yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalı ...'a iadesine,

Aşağıda yazılı harcın temyiz eden ... mirasçılarından alınmasına,