Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/2362 K.2023/2804

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı müteahhit ... ile davalı arsa sahibi ... arasında Elazığ ....

Noterliğinin 25/01/2017 tarihli 1180 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre davalı müteahhite isabet eden C Blok 3. Kat 5 no.lu bağımsız bölümü anahtar teslimi vaziyette davalı müteahhit ...'den satın aldığını, satış bedelini ödediğini, kendisine temlik edilen bağımsız bölüme konu inşaat ile ilgili davalılar arasında yapılan sözleşme uyarınca davalı müteahhitin kendi üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirdiğini, inşaatın çoğunu tamamladığını, inşaatta az bir oranda eksiklikler kaldığını,

kendisi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin bir temlik sözleşmesi olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile adına tapuya tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; kendisinin arsa sahibi olduğunu, diğer davalı yüklenici ... ile Elazığ ....

Noterliğinin 25/01/2017 tarihli 1180 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede inşaat ruhsatının 3 ay içerisinde alınmasının ve inşaat süresinin 24 ay olarak belirlendiğini,ancak inşaat ruhsatının sözleşmede belirlenen 3 aylık sürede alınmadığını, inşaatın en geç 25/04/2019 tarihinde bitirilmesi gerekirken, bu tarih itibarı ile inşaatın %50 sinin dahi bitirilemediğini, inşaat ruhsatının geç alındığı gibi inşaatın teknik şartnamede belirtilen şartlara da uygun yapılmadığını, yüklenici ile arasında düzenlenen Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin,

Elazığ .... Noterliğinin 25/10/2019 tarih ve 21583 yevmiye numaralı fesih ihbarnamesi ile feshedildiğini, bu feshe davalı müteahhitin herhangi bir itirazı olmadığını, davacı ile yüklenici ... arasında imzalanmış olan Elazığ .... Noterliğinin 12/02/2019 tarih, 3071 yevmiye numaralı sözleşmesinde kendisinin imzasının bulunmadığını,bu nedenle sözleşmenin kendisini bağlamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; söz konusu inşaatın yapımını gerekli hızda ilerletemediğini ve satış vaadi sözleşmesinde belirtilen giderleri de tamamıyla ödeyemediğini, bu nedenle arsa sahibi tarafından 25/10/2019 tarih ve 21583 yevmiye numaralı fesih ihbarnamesi ile sözleşmenin feshedildiğini, fesih nedeni ile satış vaadi sözleşmesiyle vaad edilen dairenin tescilini gerçekleştiremediğini, Elazığ 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/45 D.İş. sayılı dosyasında söz konusu inşaatın yapımının tamamlanamadığının tespit edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeni ile davalı yer sahibi tarafından sözleşmenin dava tarihinden önce fesih edildiği , fesih gereğince artık sözleşmenin ayakta olmadığı, davalı yer sahibinin Elazığ 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/45 D.İş. dosyasından da anlaşıldığı üzere sözleşmeyi fesih etmekte haklı olduğu,

sözleşmenin feshi nedeni ile tarafların sadece sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince birbirlerinden talepte bulunabileceği, ayrıca sözleşmenin fesih edilmediği var sayılsa bile dosya içerisinde mevcut belgelerden davalı yüklenicinin dava konusu yer ile ilgili hala borçlarının mevcut olduğu, iskan ruhsatının alınmadığı, davacı vekili tarafından sunulan iskan ruhsatının başka bir inşaata ait olduğu,

bu durumun davacı vekilinin 16/02/2021 tarihli celsede de beyan ederek kabul ettiği, dava konusu tapu kaydı incelendiğinde ise dava tarihinden önce davalı yer sahibinin taşınmazı sattığı ,taşınmazın malikinin tam hisse ile Hakkı oğlu ... olduğu davanın ...'e karşı açılmadığı hususları dikkate alınarak davalı yüklenici yönünden davanın reddine eski yer sahibi olan davalı ... Yönünden ise husumet yokluğu nedeni ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalılardan ... ve şirketinin konkordato talebinde bulunulduğu, sözleşmenin karşı tarafının sözleşmede açık olarak fesih hakkı tanınsa dahi tek taraflı olarak konkordato talep eden “borçlunun işletmesinin faaliyetinin devamı için önem arz eden sözleşmeler” için “sözleşmeyi feshetme-sözleşmeden dönme-sözleşmeyi sona erdirme” hakkını kullanamayacağını, İİK 296. maddede kesin mühletin sözleşmelerin sona erdirilmesi bakımından sonuçlarının düzenlendiğini, ilk fıkrada sözleşmelerin karşı taraflarına fesih yasağı getirilirken,

ikinci fıkrada ise konkordato talep eden borçlu lehine olağanüstü bir fesih hakkı tanınmakta olduğunu, birinci fıkra hükmü uyarınca; borçlunun tarafı olduğu sözleşmelerde, “konkordato talebinde bulunması halinde “sözleşmeye aykırılık teşkil edeceğine” “sözleşmenin borçlu aleyhine sona erdirileceğine”, “haklı fesih sebebi sayılacağına”, “borcun muaccel hale geleceğine” dair açık hükümlerin bulunması halinde dahi bu hükümlerin geçersiz kabul edileceği ve uygulanmayağını, feshe yönelik sözleşme hükümlerinin uygulanmaması için sözleşmenin karşı tarafının konkordato projesinden etkilenip etkilenmemesinin önemi olmadığını,

her halukarda bu hükümlerin uygulanmayacağını, davalı ... yönünden dava konusu inşaatla ilgili sözleşme ve bu sözleşmeye konu inşaatın konkordato projesinde olan yer olduğunu, projede sadece bu inşaatın bulunduğunu, sözleşmenin feshinin konkordato projesini esastan etkileyeceğinden yapılacak feshin geçersiz olacağını, dolayısı ile sözleşmenin feshinden bahsedilemeyeceğini, sözleşmenin feshi için mahkemeye dava açılması ve sözleşmenin feshine karar verilmiş olması gerektiğini, dolayısı ile ortada feshedilmiş bir sözleşmenin olduğundan bahsedilemeyeceğini, inşaatın %90 bitim seviyesine geldiğini,

mahkemece keşif yapılarak inşaatın ne aşamada olduğunun tespit edilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında "davanın Elazığ 3.Noterliğinin 12/02/2019 tarih ve 3071 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açıldığı, anılan sözleşme içeriğinde C Blok, 3. Kat, 5 numaralı dairenin davacıya satıldığı, taşınmazın halen 3.kişi ... adına kayıtlı olduğu, incelenen Elazığ 6.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/42 Esas- 2020/53 Karar sayılı konkortado dosyasında davacının taraf sıfatının bulunmadığı ve davalı ...'e İİK'nun 289.maddessi gereğince 1 yıl kesin mühlet verilmesine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Davacı tarafından davalılar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşen bağımsız bölümün yükleniciden temlik alındığı ve taşınmazın anılan sözleşme uyarınca yükleniciye düşen bağımsız bölüm olduğu ileri sürüldüğü, dosya içeriğine göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davacı tarafından arsa sahibinden ifasını talep etme koşullarının gerçekleşmediği, inşaatın yüklenici tarafından tamamlanmadığı, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, yüklenicinin dava konusu yer ile ilgili hala borçlarının mevcut olduğu, dava konusu taşınmazın iskan ruhsatının alınmadığı,

yüklenici tarafından edimler yerine getirilmediğinden arsa sahibinin de yüklenici firmaya isabet edecek taşınmazın tapusunu devretmekle yükümlü olmadığı, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalılardan ... 'in ihbarnamesi sonucu fesh edildiği ve davalı yüklenicinin fesh iradesine karşı çıkmadığı, taraf iradelerinin fesihte birleştiği, ayrıca fesih için mahkeme kararına gerek bulunmadığı,

taşınmazın dava dışı 3.kişi adına kayıtlı olduğu ve davacının tazminat talebi bulunmadığı da gözetilerek davanın reddedilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır." gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde belirttiği itiraz sebeplerini temyiz dilekçesinde yinelemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yükleniciden harici satış ile alınan bağımsız bölümün tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri,Türk Borçlar Kanununun 184 ncü maddesi,

30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı.

3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı yüklenicinin arsa sahiplerine karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlendiği yükümlülükleri tam olarak yerine getirmediği,

davacıya harici satış ile satılan bağımsız bölümü hukuken elde edemediği davacının da bu bağımsız bölümü alacağın temliki hükümlerine göre talep edemeyeceği, dava açıldığı tarihte de davalı arsa sahibinin bağımsız bölüm maliki olmadığı, dava ışı ...'in dava konusu bağımsız bölümün maliki olduğu ve ona karşı da dava açılmadığı anlaşıldığından davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı harçtan muaf olduğundan istek halinde peşin yatırılan harcın iadesine,