Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/2846 K.2022/3722

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile dava dışı ... Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında imzalanan 23.08.1994 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalılara ait taşınmaz üzerinde inşaatın yapımı sırasında davacı ...'ın 5. kat Güney Doğu cephede bulunan 19 no'lu daireyi 30.12.1996 tarihinde satın aldığını, daha sonra ...

İnşaat'ın devir sözleşmesi ile üstleniciliği ...'e bıraktığını, yapılan bu devir sözleşmesine arsa sahiplerinin de muvafakat ettiklerini, müteahhit ...'in inşaatın büyük bir bölümünü bitirdiğini, ancak daha sonra devam etmediğini ve inşaatı bitiremediğini, tamamlanan dairelerin hak sahiplerine verildiğini, müvekkillerinin almış oldukları dairelerde halen ikamet ettiklerini, edimlerini yerine getirdiklerini, ancak davalıların tapu tescilini müvekkili adına yapmadıklarını, belirtilen taşınmaz üzerinde bulunan 5. kat Güney/Doğu cephede bulunan 19 no'lu dairenin tapu kaydının iptalini davacı adına tescilini istemiştir.

Davalı arsa sahipleri vekili, davacının müvekkilleri ile herhangi bir sözleşmesinin ya da hukuki bağlantılarının olmadığı, dava dilekçesinde adı geçen ... Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ve ...'in inşaatı tamamlamayarak eksik bıraktıklarını, Kayseri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/2-2 D. İş sayılı dosyası ile eksiklikleri tespit edildiği ve son müteahhit olan ... ile yapılan inşaat tamamlama sözleşmesinin müvekkillerince feshedildiği, müvekkillerince davacıya teslim edilen herhangi bir bağımsız bölüm olmadığı, davacının fuzuli işgal olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, bağımsız bölümlerin iskan ruhsatlarının alınmadığı, bu durumda yüklenicilerin arsa sahiplerine karşı edimlerini tam olarak yerine getirdiği kabul edilemeyeceği, bu nedenle Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/468 Esas sayılı dosyasında ikinci yüklenici davacı ...'in arsa sahiplerine karşı açtığı davanın reddine karar verilip, bu kararın kesinleştiği, bu durumda arsa sahipleri, yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri defileri, yükleniciden daire satın alan davacıya karşı da ileri sürebileceklerini, yüklenici davalı ... ile yine yüklenici davalı ... arasında resmi ve hukuki bir devir ilişkisi bulunmadığı,

arsa sahipleri ... ile yapılan sözleşmeyi feshettikleri, kendi aralarında yaptıkları protokol ile yüklenici ...'a devrederek inşaatı tamamladıkları, yapılan fesih nedeniyle ... ve doğal olarak onun halefi durumunda olan davacılar ile arsa sahipleri arasındaki hukuki ilişki son bulduğu, davacı ... ile işi tamamlayıp teslim eden son yüklenici arasında hukuki bir ilişki bulunmadığı, tapu iptali ve tesciline yönelik yasal şartlar oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir.

Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Şayet yüklenici, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir.

Kuşkusuz, yüklenicinin arsa sahibine karşı teslimden sonra da ayıba karşı tekeffül borcu devam eder.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir.Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir.

Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir.

Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur.

Az yukarda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer.

Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir.

Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu nedenle, borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunmak imkanına haiz idiyse bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

(B.K.m.167) Aksinin düşünülmesi halinde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır.

Kuşkusuz, temlik yoluyla ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmışsa yükleniciyle var olan temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdatını ancak yükleniciden isteyebilir.

Bütün bu açıklamalardan sonra kısaca söylemek gerekirse, yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşullar yerinde ise arsa sahibinin isteyebileceği cezai şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklardan ve ayrıca kanundan kaynaklanan arsa sahibinin diğer alacaklarından da ondan temellük edilen kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişi de sorumludur.

Taraf teşkili dava şartı olup, davanın her aşamasında mahkemece re’sen dikkat edilmesi gereken bir olgudur ve mahkemenin, dava dilekçesi ve duruşma gününü taraflara kendiliğinden tebliğ edip taraf teşkilini sağlaması, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun amir hükmü gereğidir. (Hukuk Genel Kurulunun 04.03.2009 gün ve 2009/9-52-105 esas, karar; 14.04.2010 gün ve 2010/21-200-216 esas, karar sayılı ilamları).

Bütün bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında, davalı arsa sahiplerine ait Kayseri ili Kocasinan ilçesi Çandır Mahallesi 681 ada 16 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak dava dışı ...

İnş. ve Tic A.Ş. ile arsa sahipleri arasında 23/08/1994 tarihli adi yazılı daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığı, davalı ikinci yüklenici olan ...'in 30/04/1994 tarihli sözleşme ile önceki yüklenicinin edimlerini üstlenerek sözleşmeyi devraldığı, ilk yüklenici olan dava dışı ... İnş. ve Tic. A.Ş. ile davacı arasında 30/12/1996 tarihli harici satım sözleşmesi düzenlendiği, buna göre dava dışı ilk yüklenici olan ... İnş ve Tic.

A.Ş., davacıya kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kendisine düşecek olan 5. kat Güney Doğu cephesi bulunan 19 numaralı daireyi temlik ettiği, inşaatın tamamlanmaması üzerine arsa sahiplerinin ihtarname ile akdi feshettikleri ve kalan imalatların dava dışı ... tarafından yapılması için bir kısım arsa sahipleri ve daire alanlar arasında sözleşme yapıldığı anlaşılmıştır.

Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/468 Esas ve 2013/92 Karar sayılı dosyasının incelenmesinde, yüklenici ... tarafından arsa sahipleri ile aralarında yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bütün edimlerini yerine getirdiği iddiası ile arsa sahiplerine protokol gereği kendilerine verilecek taşınmazların (1. kat 4 no'lu, 3. kat 11 no'lu, 7. kat 25 - 26 - 27 no'lu, 9. kat 34 ve 36 no'lu, zemin kat 45 - 56 nolu) tapularının iptali ile kendisi adına tapuya tescili için dava açıldığı, mahkemece yapılan yargılama sonunda Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin bozma ilamı kapsamında inşaatın %92 seviyesinde tamamlandığı,

davacı yükleniciye sözleşmenin 5/d bendindeki 4 adet bağımsız bölüm ile gerçekleştirdiği imalat seviyesine göre istemekte haklı olduğu, bağımsız bölümlere adına tescilini isteyebilmesi için vergi ve SSK borçlarını yatırıp iskan ruhsatını alması ve arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin elektrik ve su aboneliklerini yaptırması gerektiğinden bu işlemleri tamamlaması, vergi SSK borçları ile iskan harçlarını yatırması ve eksiklikleri giderilip iskan ruhsatı alması için süre verildiği, davacı yüklenicinin verilen süre içinde eksiklikleri tamamlayamadığından davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Davacı ilk yüklenici ... İnş. ve Tic. A.Ş.’den bağımsız bölüm temlik alan 3. kişidir ve arsa sahiplerine karşı ... İnş. ve Tic. A.Ş’nin haklarına haleftir. ... İnş. ve Tic. A.Ş’nin arsa sahipleriyle arasında yapılan ve tapuda pay devri yapılmak suretiyle geçerli hale gelen sözleşmeyi ...’e devrettiği ve daha sonra kalan bir kısım inşaat işlerinin . .. tarafından tamamlandığı anlaşılmaktadır. ... öncesi sözleşmenin inşaatın yapıldığı seviye itibariyle geriye etkili feshi değil, tasfiyesi yani ileriye etkili feshi gerekir. Bu durumda yüklenici ...su İnş. ve Tic. A.Ş’den veya ... .’den temlik alan kişilerin eksik imalatları tamamlaması halinde tapu iptali talep etmeleri mümkündür.

Yüklenicinin temliki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olup yüklenici ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Mahkemece yapılan yargılama sırasında bir kısım arsa maliklerinin vefat ettiği, taşınmaz maliklerinin değiştiği anlaşılmaktadır. HMK'nın 114. ve devamı maddeleri gereğince, taraf teşkilini mahkemenin yargılamanın her aşamasında resen gözetmesi gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece öncelikle taraf teşkili sağlanmalı, dava dışı yüklenici ile yeni maliklere dava açılıp birleştirilmek, arsa sahiplerinden vefat edenlerin mirasçılarının davaya dahil edilmesi suretiyle taraf teşkilinin sağlanması, sonrasında yüklenici ... İnş. ve Tic. A.Ş’nin işi ...’e devrine arsa sahiplerinin de muvafakatı bulunduğu da gözetilerek ... İnş. ve Tic. A.Ş ve ...’in yaptığı imalatlar sonrası, yüklenicinin eksik bıraktığı imalatlar ve inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu tüm masraflar belirlenerek temlik alan 3. kişilere bu eksiklikleri giderme veya depo etme hususunda ara karar kurulması, yapılması halinde tapu iptaline karar verilmesi gerekirken davanın sözleşme ilişkisi olmadığından reddi doğru olmamıştır.