Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/3123 K.2022/5271

Davacılar vekili, davalı arsa sahibinin tapunun ..., ...

Köyü 1491 ve 1492 parseller üzerine yapılacak inşaatlara ilişkin dava dışı yüklenici ile 15/12/1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, bu sözleşme ile kendisine isabet edecek dairelerden A blok 6, C blok 15 ve çatı katındaki 18 nolu daireleri 15/12/1997 ... ve 1421 nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ...'e, 15/12/1997 ... ve 14026 nolu sözleşmeyle B Blok 19 nolu daireyi ...'e, 15/12/1997 ... ve 41022 nolu sözleşmeyle B blok 1 nolu daireyi ...'e satıp bedelini aldığını, davalının ... ile ...’e satmış olduğu 4 adet dairenin 29.08.2011 tarihinde davacılardan ...’ya,

...’e satılan 1 adet dairenin de davacı Kezban’a temlik edildiğini, müvekkillerince temlik alınan dairelerden 4 dairenin dava konusu yerde kat irtifakı kurulmuşsa davalı adına kayıtlı olan tapuların iptal edilerek, davacı ... adına tespit ve tescil edilmesini, 1 adet dairenin de davacı ... adına tespit ve tescil edilmesini,

kat irtifakı kurulmamışsa müstakil payların tespit edilerek tescilini ve davalının daireleri teslim edeceği 15/12/2000 tarihinden bu yana geçen 100 aylık kira bedeli olarak 50.000,00 TL ve dava sonuçlanıncaya kadar geçen aylar için belirlenecek kira bedelinin davalıdan alınarak davacılara verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, satış vaadi sözleşmelerine konu dairelerin yüklenici kooperatiften teslim alınamadığı, yüklenici kooperatifin arsa sahibinden kaynaklanmayan nedenlerle binaları yarım bırakmış olduğunu, bu durumda tapu iptal tescil kararının verilemeyeceğini, dava dayanağı olan her üç satış vaadi sözleşmesinde ne bir teslim tarihi ne de teslimde gecikme halinde herhangi bir tazminat ya da kira bedeli ödeneceği hususunun kararlaştırılmadığını, dairelerin teslimi bakımından temerrüt oluşmadığı için kira bedeli talebinin de yasal dayanaktan yoksun olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davalı ile yüklenici kooperatif arasında 1997 yılında yapılan dayanak sözleşme taraflarca 2003 yılında Kumluca Noterliğinin 31.10.2003 tarih ve 6030 yevmiye sayılı işlemi ile feshedilerek aynı ... tekrar Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, davaya konu daireler tamamlanmadığı ve iskan ruhsatları alınmadığı gibi davaya konu taşınmazların bir kısmının yeni imzalanan sözleşme kapsamında kooperatife verildiği anlaşıldığından,

davacıların tapu iptal tescil taleplerinin reddi ile kira alacağı istemlerinin ise geçerli bir sözleşmenin geç ifasından kaynaklı müspet zarar kapsamında olup, dayanak sözleşmenin feshi nedeniyle bu talebin de reddine dair verilen kararın davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 08.02.2022 tarih, 2022/449 Esas ve 2022/606 Karar sayılı ilamı ile yerel mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir.

Bu kez Dairemiz kararına karşı davacı vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

1-Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme talepleri yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Dava, arsa sahibinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle devrettiği taşınmazların temlikine dayalı tapu iptal tescil talebine ilişkindir.

Davalı arsa sahipleri 15.12.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendilerine bırakılan 5 daireyi 15.12.1997 tarihli farklı gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle dava dışı kişilere devretmişler, davacılar ise bu kişilerden dava konusu bağımsız bölümleri temlik almışlardır. Arsa sahipleri ile davacıların temlik aldığı kişilerle yapılan 15.12.1997 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmış olup geçerli ve tarafları bağlayıcıdır. Nitekim ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/26 Esas sayılı dosyasında, davalı arsa sahibi dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin iptalini talep etmiş, mahkemece davanın reddine dair verilen karar Yargıtay denetiminden geçerek 23.11.2011 tarihinde kesinleşmiştir.

Davacılar, dava konusu bağımsız bölümleri davalı arsa sahibinin sattığı kişilerden temlik almış olup, arsa sahibi ile satın alınan kişiler arasındaki 15.12.1997 tarihli satış vaadi sözleşmeleri de geçerli ve bağlayıcı olduğundan davacıların tapu iptali ile tesciline dair taleplerinin kabul edilmesi gerekirken, dayanak kat karşılığı inşaat sözleşmenin feshedildiği gerekçesiyle yazılı şekilde davanın reddi doğru olmamıştır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, mahkeme kararının bozulması gerekirken, sehven onandığı bu kez yapılan incelemede anlaşılmış, davacılar vekilinin bu yönden karar düzeltme isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava, alacağın temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi ile dava dışı kooperatif arasında 15.12.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı, daha sonra ek bir sözleşmenin daha yapıldığı ve imar engeli çıkması nedeniyle 2003 yılında bu iki sözleşmenin feshedilerek 6030 yevmiye no’lu yeni bir sözleşmenin yapıldığı anlaşılmaktadır. Davaya konu taşınmazların feshedilen 1997 tarihli sözleşme ile aynı tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile davacılara-davacı murislerine devredildiği, bu taşınmazların bir kısmının yeni sözleşmede arsa sahibine düşerken bir kısmının ise (15 ve 18 No’lu taşınmazlar) dava dışı kooperatife düştüğü tartışmasızdır.

Tapuda kayıtlı taşınmazların devri, kanunda belirtilen istisnalar dışında, ancak tapu sicilinde düzenlenecek resmi senetle mümkündür(TMK m. 706). Bunun dışında yapılan satışların geçerliliği bulunmamaktadır. Bu konuda 1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı YİBBGKK bir istisna teşkil etmektedir. Yüklenicinin temliki de denilen ve bu konuda bir istisna teşkil eden harici satışa değer verilebilmesi için de; kat mülkiyetine konu bir taşınmazın devrinin söz konusu olması, satış bedelinin ödenmiş olması, satışa konu taşınmazın bulunduğu sözleşme konusu edimin ifa edilmiş olması ve temlik alacaklısının fiilen taşınmazda oturuyor olması gerekir. Bu içtihadı birleştirme kararı kapsamı dışında tapulu taşınmazların haricen satışına değer verilmemektedir.

Dayaya konu olayda yüklenicinin temliki söz konusu olmadığından bu içtihadı birleştirme kararının uygulanması mümkün değildir. Zira arsa sahibi tarafından satış yapılmış olup, arsa sahibinin yüklenici gibi bir şahsi hak sahibi olması da söz konusu değildir.

TBK’nın 183. maddesinde yer alan hüküm kapsamında geçerli bir alacağın temliki de bulunmamaktadır. Zira alacağın temlikinde, temlike konu bir alacağın bulunması gerekir. TBK’nın 183. Maddesinde açıkça bir alacaktan söz etmektedir. Davaya konu olayda ise, arsa sahibinin taşınmazının satılması söz konusu olup bir alacak bulunmamaktadır. Alacağın temlikinin konusu alacaktır ve ayni bir hakkın alacağın temlikine konu olması da düşünülemez(Eren, Fikret; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara -2018, s. 1264). Diğer yönden temlik işleminin noterden yapılması da bu işlemi geçerli hale getirmez.

Davaya konu olayda da taşınmazın devri söz konusu olup ayni hak niteliğinde olduğu konusunda bir tereddüt bulunmamaktadır. Ayni hakkın alacağın temliki yolu ile devredilmesi geçersiz olup, davanın reddi usul ve yasaya uygundur. Bu nedenlerle ilk derece mahkemesi kararının onanması usul ve yasaya uygun olduğundan, davacıların karar düzeltme istemlerinin reddine karar verilmesi gerektiği düşüncemizle sayın çoğunluğun aksi yöndeki görüşüne katılmamaktayız.