Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/3208 K.2022/4667

Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı; ... Gör İnş. Ltd. Şti.’nin yapmış olduğu inşaattan yüklenici payına düşen bağımsız bölümü satın aldığını, inşaatın tamamlandığını belirterek satın aldığı bağımsız bölümün kendi adına tescilini istemişlerdir.

Davalı arsa maliklerinden ... vekili; yüklenicinin inşaatı yarım bıraktığını, inşaat seviyesinin %50 bile olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... vekili; inşaat sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedildiğini, daire alanlar tarafından inşaata devam edildiğini, 3. şahısların daire talep haklarının bulunmadığını belirterek davanın reddini talep etmiş, diğer davalıların bir kısmı kendilerini vekille temsil ettirmiş ve davanın reddini savunmuş, bir kısmı da davayı takip etmemiştir.

Mahkemece; bu dosyanın davacısı bakımından dava tefrik edilmeden önce verilen 20.02.2014 tarihli kararda davacılar tarafından temlik alınan bağımsız bölümlerin adlarına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü bir kısım arsa maliki vekili temyiz etmiş, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 19.01.2017 tarih ve 2015/634 Esas, 2017/329 Karar sayılı ilamı ile, “..dava konusu 6 parsel sayılı taşınmaz arsa niteliği ile davalılar adına kayıtlıdır. Davacılardan ... 6 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen 2 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir.

Bu gibi taşınmazlar tapuda "arsa" niteliğinde kayıtlı olmalarına rağmen üzerine yapılan bina sebebiyle karmaşık bir hukuki yapı gösterirler. Davalı yüklenici, davacılara harici sözleşmeler ile tapu kaydından belli bir miktar payın satışını değil davalıların inşa ettirdiği binada bağımsız bölüm satmıştır.

Bu durumda mahkemece, dava konusu 6 parsel sayılı taşınmazda yapılan binanın işlem dosyası ilgili belediyeden getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatı alınarak yapımına başlanıp başlanmadığı ve bu ruhsata uygun tamamlanıp tamamlanmadığı,

dava konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilip edilemeyeceği yani yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı yerinde keşif yapılarak bilirkişilere inceletilerek tespit edilmeli, yapı yasalara uygun ise satışa konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılmalı, bu payının davacı ... adına tesciline karar verilmelidir” şeklindeki gerekçe ile karar bozulmuştur.

Bozma ilamından sonra davacı ... yönünden dava tefrik edilmiş, tefrik edilen iş bu davada, mahkemece yapı kullanım izin belgesi için başvuruda bulunulmamış olduğu, bu başvuru yapılması durumunda; yapının tüm projeler çerçevesinde uygun yapılıp yapılmadığı hususunun tespit edilebileceği, projeye uygunluk onayı alınması sonrasında; SGK ve vergi borçlarının varsa kapatılması halinde belediye harcının ödenmesi suretiyle işlemlere başlanabileceği yönünde kanaat bildirildiği, davacı tarafından ek bilirkişi raporunda belirtilen eksikliklerin giderilmediğinin anlaşıldığı, dolayısıyla tescil şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince temyizi üzerine; Dairemizin 18.01.2022 tarih, 2021/3094 Esas, 2022/85 Karar sayılı ilamı ile onanmış, onama ilamına karşı davacı vekilince yasal süresi içerisinde karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkün olup, bu halde alacağın adi yazılı sözleşmeyle temliki geçerlidir.

Ancak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.

Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan, halefi olan davacının iskan ruhsatı alması gerekmektedir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 09.05.1960 gün 21/9 sayılı kararı uyarınca, mahkemece Yargıtay bozma ilâmına uyulmakla lehine olan taraf için usulî kazanılmış hak oluşacağından mahkemece bozma ilâmı uyarınca inceleme yapılması ve karar verilmesi zorunlu hale gelir. Somut olayda usulî kazanılmış hakkın istisnaları söz konusu değildir.

Bozma ilâmına uyulmasına karar verildiği halde bozma ilâmının gerekleri yerine getirilmemiştir. Mahkemece yapı kullanım belgesinin alınmamış olduğu ve yapı kullanım belgesi alınması için gerekli eksikliklerin giderilmediği gerekçesiyle davanın reddine dair hüküm kurulmuş ise de, bu eksikliklerin giderilmesi için gerekli iş ve işlemleri tamamlamak üzere davacıya yetki ve makul süre verilmemiştir. Dosya içerisinde bulunan 13.03.2019 tarihli Çukurova Belediye Başkanlığının müzekkere cevabında, yapı kullanım izin belgesinin verilebilmesi için gerekli iş ve işlemler açıklanmıştır.

O halde mahkemece yapılması gereken iş; ...

Belediye Başkanlığının yazı cevabı dikkate alınarak yüklenicinin halefi olarak temlik alan davacıya, inşaatın tamamına yapı kullanma izin belgesini (iskan) alması için belediye ve diğer kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi, kat malikleri ve yüklenicinin yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere yetki ve bu işlemleri tamamlamak üzere makul süre verilip, sonuç olarak iskan ruhsatı alınır ise Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 19.01.2017 tarih, 2015/634 Esas, 2017/329 Karar sayılı ilamı doğrultusunda, satışa konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılarak,

bu payın davacı ... adına tesciline karar verilmesinden, iskan ruhsatı alınmaz ise tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesinden ibarettir.

Yerel mahkeme kararının bu gerekçe ile bozulması gerekirken onandığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından karar düzeltme talebinin kabulü uygun görülmüştür.