Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4259 K.2023/2098

...

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi ...

SAYISI

2018/423 E., 2019/214 K. ... ...

KARAR DÜZELTME

TALEP EDEN

Davalılar vekili

Taraflar arasındaki asıl davada tapu iptal ve tescil ve birleşen davadaki sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil davası sonucunda yapılan yargılama sonunda, Mahkemece asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılardan ..., ... ve Yapı Kredi Bankası vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece Mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir.

Davalılar ..., ... ve Yapı Kredi Bankası vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen davada davada davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; mülkiyeti müvekkillerine ait arsalar üzerinde müvekkilleri ile davalı ... İnşaat Emlak Taah. Doğr. Mo. San. Tic. Ltd.

Şti. arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre inşaatın 30/12/2008 tarihine kadar teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşme ve daha sonra yapılan anlaşmaya göre yapılacak bağımsız bölümlerden 3,4,5,6,7,11,12 ve 13 no.lu bağımsız bölümler arsa sahiplerine verileceği bunun dışında 1,2,8,9,10,14,15,16,17 nol.u dairelerin davalıya verilmesinin kararlaştırıldığını, davalının inşaatı yarıda bıraktığını ve terk ettiğini, Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde 20/04/2009 tarihinde yapılan tespit neticesinde inşaatın %52,75 mertebesinde olduğunun bildirildiğini,

sözleşme yapılırken davalı şirkete sehven satış yetkisi verildiğini ve davalının da kendisine düşen daireleri haksız olarak sattığını belirterek davalılırdan ... adına kayıtlı 1 ve 10 no.lu, ... adına kayıtlı 14 no.lu, ... adına kayıtlı 15 no.lu, ... adına kayıtlı 16 no.lu, ... adına 17 no.lu, ... adına 2 no.lu, ... adına 8 no.lu, Yapı Kredi Bankası AŞ adına kayıtlı 9 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına kayıt ve tesciline,

taraflar arasında imzalanan Ankara 39. Noterliğinde düzenlenen 27/02/2007 tarih 04536 yevmiye no.lu satış vaadi içerikli daire karşılığı inşaat yapıma sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle husumet ve zaman aşımı itirazlarının bulunduğunu, taşınmazı cebri icradan atın aldıklarını belirterek müvekkili banka aleyhine açılan davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalılar ..., ..., ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taleplerin haksız olduğunu, davacının bahsettiği sehven satış yetkisi verilmiş olmasının dahi davacı yanın kusurundan kaynaklı olduğunu bunun neticesinde de daireyi alan üçüncü kişinin sorumlu tutulamayacağını, kendi kusurunu kabul etmiş olduğunu, davalı müvekkillerin eksik işlerin tamamlanması için girişimlerde bulunduklarını ancak sonuç alamadıklarını, bunun üzerine tespit davası açıldığını belirterek davacının haksız ve hukuka aykırı nedenlerle açtığı davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı yana yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

3.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, dava konusu payı yükleniciden değil yüklenici tarafından hisseli şekilde satılan 2 no.lu bağımsız bölümün 1/6 hissesini ...'ten geriye kalan 5/6 hisseyi ise kayın biraderi ... isimli şahıstan 24/06/2012 tarihinde 45.000,00TL karşılığında satın aldığını, arsa sahipleri ve yüklenici arasında imzalanan sözleşmenin sadece imzalayan taraflara yükümlülük doğurduğunu belirterek davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı yana yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

4.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalıların yüklenici şirkete satış hakkı verdiğini, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu ancak davacıların iyi niyetli olmadığını belirterek davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

5.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davacılar ve müteahhidin anlaşması sonucunda davacıların müteahhide vermiş olduğu yetki çerçevesinde tapuda kat irtifakı oluştuğunu, 14 no.lu bağımsız bölümün tarafına satıldığını, 14/01/2008 tarihinde intikal ettiğini, daire bedelini müteahhite ödediğini, müteahhit tarafından inşaatın bir süre yapıldığını ancak sonrasında bırakılıp gidildiğini, eksik işlerin tamamlanması gerekirken taraflarına dava açıldığını, mağdur olduğunu belirterek davanın reddine, mahkeme masraflarının davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

6.Davalı ... duruşmadaki beyanında özetle; sözleşmeye güvenerek bu evi müteahhitten satın aldığını ancak mağdur olduklarını, açılan davayı kabul etmediğini beyan etmiş, beyanı okunarak imzası alınmıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi 28/05/2015 tarih ve 2012/275 esas, 2015/239 Kararıyla; asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde Davalılar ..., ... ve Yapı Kredi Bankası vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay(Kapatılan) 23.Hukuk Dairesi 05/02/2018 tarih ve 2017/1884 esas, 2018/248 karar sayılı ilamında "..1-Dosya kapsamından, yüklenici davalı... İnş. Ltd. Şti'nin karar tarihinden önce 27.10.2014 tarihinde terkin edildiği anlaşılmış, bu nedenle, mahkemece yargılamanın devamı sırasında davalı yüklenici şirket adına TK'nın 35. maddesi uyarınca yapılan tebligatların usulsüz olduğu görülmüştür. Bu itibarla, asıl ve birleşen davada davacılar vekiline ticaret sicilinden terkin edildiği anlaşılan yüklenici davalı ... İnş. Ltd. Şti'nin ihyasına yönelik dava açmaları için süre verilerek taraf teşkilinin sağlanılmasına mütakip davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken mahkemece eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

2-Bozma nedenine göre davalılar ..., ... vekilinin diğer, davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının bu aşamada incelemesine gerek görülmemiştir." gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde asıl ve birleşen davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine ve tapu iptal tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde Davalılar ..., ... ve Yapı Kredi Bankası vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuş

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 14.04.202 tarih ve 2022/1142 Esas,2022/2141 Karar sayılı ilamında; hükmün onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Yoluna Başvuran

Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı Davalılar ..., ... ve Yapı Kredi Bankası vekilince karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

B. Karar Düzeltme Sebepleri

1. Davalı ... ve ... vekili karar düzeltme dilekçesinde özetle; taşınmazın alınırken iyiniyetli olduklarını, arsa sahiplerinin haksız olarak sözleşmenin feshini talep ettiklerini belirterek karar düzeltme talebinin kabul edilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili karar düzeltme dilekçesinde özetle; taşınmazı cebri icra yolu ile satın aldıklarını iyiniyetlerinin korunması gerektiğini belirterek karar düzeltme talebinin kabul edilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan asıl ve birleşen davda sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 440 ncı maddesi.

3. Değerlendirme 1.Dosyadaki yazılara, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre Davalı ... ve ... vekilinin karar düzeltme taleplerinin reddi gerekmiştir.

2.Davalı ... vekilinin karar düzeltme talepleri yönünden incelenmesi sonucu, karar düzeltme talebinin kabulü ile, davalının malik olduğu bağımsız bölümün incelenen tapu kaydı ve dosya kapsamına göre kendisi adına kayıtlı bağımsız bölümün icra dosyasından yapılan cebri satış neticesinde elde ettiği görülmüştür. Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir.

Bu durumda icra müdürlüğü tarafından kanunun gösterdiği aşamaların usulüne uygun bir şekilde yerine getirilmesi, gerekli yazışma ve ilanların yapılması neticesinde tamamlanan ihale ve icrai satış işlemleri sonucunda bağımsız bölüm edinen kişinin kötü niyetli olduğundan bahsedilemeyecektir.

Yukarıda adı zikredilen davalının bağımsız bölümleri icra dosyasında yapılan cebri satış neticesinde elde ettiği bu nedenle iyi niyetli olduğunun kabulü gerekmekle anılan davalı yönünden tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabülüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

3.Hükmün temyiz incelemesi sonucunda Dairemizin 14.04.202 tarih ve 2022/1142 Esas, 2022/2141 Karar sayılı ilamıyla onanmasına karar verilmiş ise de; yazılı sebeple davalı ... yönünden bozulması gerekirken maddi hata nedeniyle onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalı ... vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin onama ilamı kaldırılarak yukarıda belirtilen gerekçe ile hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda açıklanan nedenlerle, yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle ... ve ... vekilinin karar düzeltme taleplerinin reddine, (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin, 14.04.2022 tarih ve 2022/1142 Esas, 2022/2141 Karar sayılı onama kararının kaldırılarak yerel mahkeme kararının davalı ... yararına BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı karar düzeltme harcının karar düzeltme talep eden ... ve ... dan alınmasına,

1.470,00 TL para cezasını davalılar ..., ... tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen

Peşin yatırılan karar düzeltme ve temyiz harcının asıl ve birleşen davada davalı ... ve Kredi Bankasına iadesine

30/05/2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

KARŞI OY YAZISI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak.

"Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir (Emsal;Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T.. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir.

Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. (Yargıtay 6. HD. 03.03.2022 T. 2021/1237 E. 2022/1173 K.).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yapılan tapu devirleri illiyetten yoksun hale gelir ve tapu iptali istenebilir ise de yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması halinde üçüncü kişinin tapuya itimat prensibi korumasından yararlanıp yararlanamayacağının belirlenmesi gerekecektir.

Bu inceleme yapılırken; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı (TMK 1024/1), böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimsenin, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebileceği (TMK 1024/3), tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı (TMK 1023/1) ve iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni hakların ve her türlü tazminat isteminin saklı olduğu (TMK 1025/2) düzenlemeleri gözetilecek ispat hukuku anlamında da bazı karinelerden yararlanılması gerekecektir.

Hukukumuzda tapuya itimat prensibiyle, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle getirilmiş ve satın alan kişinin iyi niyetinin korunması amaçlanmıştır. İyi niyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamayacaklardır.

Yukarıda açıklanan esaslar yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir.

Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanunun 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Bazı karinelerin varlığı halinde ispat yükü karşı tarafa geçecektir.

Örneğin, taşınmaz üzerinde devam etmekte olan bir inşaat varsa yapılacak küçük bir araştırmayla taşınmazın gerçek sahibinin kim olduğu öğrenilebileceğinden gerekli özeni göstermeyen üçüncü kişinin doğrudan iyiniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden ispat yükü mülkiyeti devralan veya lehine ayni hak tesis edilen üçüncü kişide olacaktır.

Yine, taşınmaz gerçek değerinden düşük fiyata satılıyorsa, taşınmazda kısa süreli el değiştirmeler var ise ve taşınmazı devreden ile devralan üçüncü kişi arasında bir bağ veya yakınlık bulunması halinde karine olarak iyiniyetli sayılmayan üçüncü kişi ancak bu karinelerin aksini ispat ederek iyiniyetli olduğunu ispatlayabilecektir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde davalı ...Ş. cebri icra sonucu taşınmazın ihale ile satılması sonucu taşınmaza malik olmuş ise de öncesinde yüklenicinin borcundan dolayı taşınmaza banka lehine ipotek konulmuştur.

İpotek konulduğu sırada banka kendisinden beklenen özeni göstermek suretiyle yüklenicinin bu taşınmaza arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yaptığını, arsa sahiplerinin avans olarak verdiği tapular üzerine ipotek konulduğunu, arsa sahiplerinin başkası olduğunu ve yüklenicinin inşaatı tamamlayarak bu tapulara hak kazanacağını bilip öğrenebilecek durumda olduğundan bunu bilmesi gereken kişi konumundadır.

Sonrasında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi yapılarak, dava konusu taşınmazın alacağına karşılık bankaya ihale edilip, banka adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Banka taşınmaza cebri icra sonucu ihale ile malik olmuş ise de ipotek alacaklısı olarak yüklenicinin taşınmaz tapusunu haketmediğini bilmesi gereken kişi durumunda olduğundan tapu siciline itimat prensibinden yararlanması mümkün değildir.

Mahkemece verilen tapu iptali ve tescil kararı, kararın dayandığı gerekçeler bu ilke ve esaslara uygun olupn hükmün onanmış olması da dosya kapsamındaki delillere göre hukuka uygun ve yerinde olmuştur.