Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4505 K.2024/936

1- İlk Derece Mahkemesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak davasında davacının inşaa ettiği binanın imar mevzuatına uygun olmadığı, yapı kayıt belgesinin sadece kullanım sağlayıp, binayı yasal hale getirmediği, sözleşmenin feshine ilişkin mahkeme kararı bulunmadığından rayiç değerin tahsiline ilişkin terditli talebin de reddi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

2- İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde yapılması zorunlu olup, sözleşmelerin iptalinin mahkeme kararı ile sağlanacağı, imara aykırı yapılmış binanın ekonomik değerinin bulunmadığı, yapı kayıt belgesinin kullanıma imkan verip yasallığı sağlamadığı,

yüklenicinin inşaatı, sözleşme, tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlamadan kararlaştırılan arsa payı ve bağımsız bölümlere hak kazanamayacağı, dava konusu sözleşmenin feshine dair mahkeme kararı ve taraf iradeleri de bulunmadığından, davacının kendi payına düşen dairelerin rayiç değeri yönünden tazminat istemli terditli davasının da yazılı gerekçe ile reddine dair mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir husus bulunmadığı gerekçeleriyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

3- Bu karara karşı süresinde davacı vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık hallerinin re'sen gözetildiği, istinaf nedenleriyle sınırlı ve usulüne uygun olarak istinaf inceleme ve denetiminin yapıldığı; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, yine; davacı yüklenicinin inşaatı, sözleşme ve ekleri ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlamadan kararlaştırılan arsa payı ve bağımsız bölümlere hak kazanamayacağı, yapı kayıt belgesi yapı kullanma izin belgesi niteliğinde olmadığından davacı vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

5-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

6-Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5).

Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir.

Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

8-Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK'nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; 18.05.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davacı yüklenicinin, yaptığı inşaatla ilgili yapı kullanma belgesi alamadığı, ancak 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye göre yapı kayıt belgesi aldığı, kat mülkiyeine geçildiği ve bağımsız bölümlerde ikamet edildiği sabittir.

Dairemizin Sayın çoğunluğu, yükleniciye iskan ruhsatı alabilmesi için süre ve yetki verilmesi hususundaki bozma gerekçesine katılmakla birlikte, iskan ruhsatı alınamaması halinde davanın kabulüne dair bozma gerekçesine dava konusu yapıyla ilgili yukarıda mahiyetini açıkladığımız yapı kayıt belgesi alınmış olması nedeniyle iştirak etmiyorum. Şöyle ki;

Yapı Kayıt Belgesi TMK'nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşmenin feshedilmek suretiyle yapının arsa sahiplerine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Bu nedenle yüklenicinin iskân ruhsatı yerine aldığı yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, iskan ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye veya yüklenicinin sattığı kişilere bırakılması gereken bağımsız bölümlerin tespit edilerek bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararın onanmasına dair karar açısından muhalifim.