Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4863 K.2023/4192

Taraflar arasındaki ipotek davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.12.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat Batuhan Otyıldız ile davacı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; maliki olduğu dört adet taşınmaza kat karşılığı inşaat yapılması ve dört adet dairenin kendisine verilmesi hususunda dava dışı yüklenici ... ile Tavşanlı 2. Noterliğinin 21.12.2015 gün ve 10409 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını ve sözleşme gereğince arsayı dava dışı yükleniciye temlik ettiğini, kendisine isabet edecek olan dört adet dairenin devrini aldığında, bu taşınmazlara davalı bankanın, dava dışı yüklenicinin borcu nedeni ile ipotek tesis ettiğini gördüğünü, inşaatın büyük oranda tamamlandığını fakat tam olarak bitirilmeden yüklenicinin cezaevine girdiğini,

yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan 3. kişiler, söz konusu bu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde kazanacaklarını bilmeleri gerektiğinden iyi niyetli sayılmayacakları ve Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacakları, davalı bankanın da basiretli bir tacir gibi davranıp dava dışı yükleniciye tapu temlikinin sebebini araştırması halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince devredildiğini bilebileceğini,

tamamlanıp tamamlanmayacağı belli olmayan bir inşaattaki kat irtifakı tapularına dayanarak yüklü ipotek tesisinin davalı bankanın yapmaması gereken bir işlem olduğunu ileri sürerek davalı lehine kurulmuş olan ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz arsa vasfında iken dava dışı yüklenicinin bu arsayı teminat olarak gösterip ticari kredi kullandığını, teminat verilmek istenen arsanın ekspertiz incelemesi yapıldığını, inceleme ve işlemler sonucunda kredi talebi kabul edilerek taraflar arasında 30.06.2016 tarihli 1.000.000,00 TL bedelli Genel Kredi Sözleşmesi tanzim edildiğini, Kütahya ili, Tavşanlı ilçesi, Moymul Mahallesi, 1282 ada, 900 parsel’de kayıtlı arsa, 30.06.2016 tarih 4925 yevmiye no.lu ipotek belgesi ile 500.000,00 TL bedelle vekil eden banka lehine ipotek tesis edilerek,

...’a ticari kredi kullandırıldığını, vekil eden banka lehine ipotek tesis edilirken taşınmaz üzerinde her hangi bir şerh, takyidat vs bulunmamakta olduğunu, ... ile vekil eden bankanın kredi ilişkisi devam ederken bankaya başvuruda bulunarak bu arsa üzerine 11 adet bağımsız bölüm yaptığını ve taşınmazın değerinin arttığını belirterek limit artırım talebinde bulunması üzerine 3.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, tapu kaydına güvenerek kredi verildiğini ve ipotek tesis edildiğini, iyi niyetli olduklarını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesinin mümkün olmadığı, bu kapsamda somut olayda; davacının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşme gereği arsasını dava dışı yüklenici ...'a devir ve temlik ettiği, dava dışı yüklenicinin edimini ifa etmediği, dava konusu bağımsız bölümleri davalı ...Ş. lehine ipotek verdiği,

ipotekli olarak ve %76 tamamlanmış vaziyette davacı arsa sahibine taşınmazların devrini yaptığı, yükleniciden bağımsız bölümler için ipotek tesis eden davalı bankanın, kendisine tapuda devri yapılan bağımsız bölümlerin arsaya bağlı olduğunun bilincinde olduğu veya olması gerektiği, hak sahibi olabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerine getirmesi gerektiği, bu nedenle Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığı,

davalı bankanın tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağı belirtilerek davanın kabulüne, dava konusu Kütahya ili Tavşanlı ilçesi Moymul Mahallesi 1282 ada 900 parseldeki taşınmazda yer alan davacıya ait 3, 6, 9 ve 10 no.lu mesken/dubleks mesken niteliğinde bağımsız bölümlerin tapu takdiyatında bulunan davalı lehine kurulmuş olan 29.11.2017 tescil tarihli ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; bankanın iyi niyetli olduğu, tapu kaydına güvenilerek ipotek tesis edildiği, dava konusu olayda ise tapuya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığına dair verilmiş bir şerh bulunmadığı, bankanın tapu müdürlüğünden ipotek verilmesi istenen taşınmazın eski malik bilgilerini öğrenmesi, daha sonra eski malik ile görüşme yaparak yeni malik tarafından kredi kullanacağının ve satışı yapılan taşınmazın ipotek verilmek istendiği bilgisi vermesinin mümkün olmadığı, iyi niyetli üçüncü kişilerin tescile güvenerek kazandıkları ayni hakların korunduğu, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu gereği Tapu Müdürlüğünün bankaya, eski malik bilgilerini vermesinin yasak olduğu belirtilerek kararın kaldırılmasına karar verilmesi talep edilmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı bankanın, anonim şirket niteliğini haiz olduğu, TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir tacir gibi hareket etmek mecburiyetinde bulunduğu, Türk Medeni Kanununun 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 üncü kişi bu tescile dayanamaz" şeklinde düzenleme olduğu,

davalı bankanın, dava konusu taşınmaz arsa vasfında iken dava dışı yüklenicinin kredi başvurusu üzerine dava dışı yükleniciye finansman sağlamak amacı ile kredi başvurusunu kabul edip 1.000.000,00 TL bedelli genel kredi sözleşmesi düzenleyerek ticari kredi verdiği, dava dışı yüklenicinin daha sonra bu arsa üzerine 11 adet bağımsız bölüm yaptığını ve taşınmazın değerinin arttığını belirtip kredi limitinin artırılması talebinde bulunması üzerine bu kez 3.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, bu durumda;

davalı bankanın basiretli bir tacir gibi davranıp dava dışı yüklenicinin defter ve ticari kayıtları ile tapudaki bilgileri incelemek sureti ile dava konusu taşınmazın evveliyatının kime ait olduğu, dava dışı yükleniciye ne şekilde ve kimin tarafından, hangi sebeple temlik edildiği hususlarını araştırması halinde davacı ile dava dışı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bilgilerine rahatlıkla ulaşabileceği, bağımsız bölümlerin tamamının dava dışı yükleniciye ait olmadığını,

dava dışı kredi kullanıcısının yüklenici sıfatıyla yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde sözleşmede belirtilen kazanımları (8 adet bağımsız bölümü) elde edebileceğini, yükümlülükleri yerine getirmemesi halinde ise bu kazanımları elde edemeyeceğini bilmesi gerektiği, dolayısı ile basiretli bir tacir gibi davranmadığı kanaatine varılarak davalının istinaf talebinin HMK'nın 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; tapuya ... ilkesi gereği bankanın kurduğu ayni hakkın geçerli olduğu, teminat verilmek istenen arsanın ekspertiz incelemesinin yaptırıldığı, taşınmazın tapu kayıtları üzerinde herhangi bir şerh olmadığı, davalının ipotek tesislerinden önce tüm araştırmaları gerçekleştirdiği, tapuya ... ilkesinin hakim olduğu, dava konusu taşınmazlar üzerinde hiçbir takyidat, beyan, şerh vs. bulunmadığı gibi davacı ile dava dışı ...arasında tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de tapuya tescil edilmediği, bankanın iyi niyetli 3. kişi olduğu,

bu nedenle tescilin yolsuz olduğunun davalıya karşı ileri sürülemeyeceği, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu gereği Tapu Müdürlüğünün bankaya, eski malik bilgilerini vermesinin yasak olduğu, davacının Türk Medeni Kanununun 888. maddesi gereği kredi borcundan gayrimenkul ile sınırlı olarak sorumlu olduğu çünkü taşınmazı ipotek ile devraldığı belirtilerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ipoteğin terkini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369. maddesinin birinci fıkrası ile 370. maddeleri,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 vd. maddeleri,

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024. maddeleri.

3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle; davacı ile dava dışı yüklenici arasında 21.12.2015 tarihinde davacıya ait dört parsel üzerinden resmi şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, 22.01.2016 tarihinde parsellerin tevhit edilerek yüklenici adına tapuya tescil edildiği,

30.06.2016 tarihinde davalı banka lehine yüklenicinin borçları için arsa üzerine 500.000,00 TL değerinde ipotek tesis edildiği, 31.08.2017 tarihinde kat irtifakına geçildiği, 29.11.2017 tarihinde ise ipotek terkin edilerek banka lehine tüm daireler üzerine 3.000.000,00 TL bedelli yeni bir ipotek kurulduğu dikkate alındığında davalı bankanın yeterli araştırma yapmadan ipotek tesis ettiği bu nedenle iyi niyetli olmadığına yönelik kanaatin hatalı olmadığı anlaşılmakla davalı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

17.100,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı harcın temyiz eden ilgiliden alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,