Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4918 K.2023/4345

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasından dolayı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.12.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenicinin sözleşmenin 4. ve 5. maddesine göre sözleşme konusu inşaatı Datça Belediyesinin tastik edeceği proje, fenni şartname ve ekli yapı şartnamesine uygun olarak yapıp oturma ruhsatı alınacak hale getirme yükümlülüğü altında olmasına rağmen, İmar Yasasına ve projesine aykırı olarak yaptığını, imalâtın ruhsatlandırılmasının mümkün olmadığı gibi kaçak olduğunu, projeye uygun hale getirilebilmesi için yıkılması gerektiğini belirterek,

kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, inşaatın yıkılmasına ve yıkım için gerekli masrafların davalıdan tahsiline, davalının sözleşmeyi ifada temerrüde düşmesi sebebiyle uğranılan menfi zararın tahsiline, karar verilmesini, mahkemece bu taleplerin kabul görmemesi halinde ise imalâtın sözleşmeye uygun hale getirilmesi ve iskan alınabilmesi için gereken masrafların davalıdan tahsili ile davalı nam ve hesabına inşaatı başkasına tamamlatabilmek için davacıya izin verilmesi, bu uğurda harcanacak bedellerin ve davacının uğradığı müspet zararın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın, Datça Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/2 Esas-2007/67 Karar sayılı dosyasıyla açtığı davada, sözleşme hükümlerine göre haklarına yapılan müdahalenin men’ini, sözleşme ihlalinin düzeltilmesini ve yapılan inşaat üzerinde %50’şer nispetinde tarafların hakkının tespitini talep ettiğini, davacının, önceki yargılamada, inşaatta eksik ve projeye aykırı kısımlarla ilgili hak talebinde bulunmuş olmasının, projeye ve sözleşmeye aykırı olduğu ileri sürülen kısımların iş sahibince onaylandığı,

bu kısımların yasallaştırıldığı anlamına geldiğini, İmar Kanununun 31. maddesinde ‘inşaat bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar da izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar.

Ancak kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade edebilirler.’ kuralına yer verildiğini, anılan düzenlemeyle imar mevzuatına uygun olarak inşa edilmeyen, bu nedenle de yapı kullanma izin belgesi alınamayan yapılarda yaşanmasının önüne geçilmek istendiğini, davacının çocukları tarafından binaya işletme ruhsatı alınarak işletilmiş olması,

kiraya verilerek kira geliri elde edilmesinin söz konusu sakıncaların davacılar tarafından yaşanmadığını da gösterdiğini, davacı tarafın arsasının bitişiğinin davalıya ait olduğunu, davacının arsasına yapılacak inşaatın davalıya ait arsanın bitişiğindeki kısmının davalıya ait olması yönünde tarafların anlaştıklarını, proje müellifinin önerisi üzerine,

ihtiyaca uygun yapılacak imalatlar için inşaat bitiminde tadilat projesi çizilerek iskan ruhsatının alınmasının kararlaştırıldığını, projeye, ruhsata aykırı olarak inşa edildiği iddia edilen yerlerin tadilat projesi çizilerek yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunu, bu uğurda proje müellifi mimar ... tarafından tadilat projesi çizilmeye başlanmış ise de, davacı tarafça bunun engellendiğini, bu sebeple de binaya iskan ruhsatı alınamadığını, belirtilen nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 28.04.2016 tarih ve 2015/17 Esas 2016/203 Karar sayılı kararı ile, davanın kısmen kabulü ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, taşınmaza yapılan yapının yıkılmasına, davacı tarafın yıkım masrafı ve zarar talebi ile diğer taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1.Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince temyiz yoluna başvurulmuştur.

2.Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 04.10.2018 tarihli ve 2018/592 Esas, 2018/3598 Karar sayılı kararı ile,"...Eser sözleşmesinde yüklenicinin iş bedeline hak kazanabilmesi için kendi edimini sözleşmeye, fen ve sanat kuralları ile imar yasasına uygun olarak yerine getirmesi gerekir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesinde sayılan istisnalar dışında inşaat yapımı yerel idarelerden ruhsat alınmasına bağlıdır. Ruhsatsız bina aynı Kanunun 32. maddesi hükmünce yıktırılıp ayrıca 42. madde uyarınca suç teşkil ettiğinden hem arsa sahibine hem de yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İnşaatın ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yapıldığı hususu kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece re'sen gözönünde bulundurulur.

Somut olayda, hükme esas alınan 25.12.2015 tarihli teknik bilirkişi raporunda, yapılan imalâtların onaylı projeden tamamen farklı imalâtlar olduğu, bu hali ile binaya yapı kullanma izin belgesi almasının mümkün olmadığı ve yıkılması gerektiği belirtilmiş ise de, mahkemece yazılan yazıya Datça Belediye Başkanlığı'nca 20.10.2015 tarihinde gönderilen cevabi yazıda "dava konusu yapı için tadilat projesi hazırlanarak belediyeye sunulması gerektiği, tadilat projesi onaylı uygulama imar planı ve plan notlarına uygun olursa belediye tarafından onaylanabileceği, ilgili binanın belediyede geçerli olan bir mimari projesi bulunduğu" bildirilmiştir.

Buna rağmen tadilat ruhsatı alınması ve inşaatın yasal hale getirilmesi için mahkemece yükleniciye yetki ve süre verilmemiştir. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında inşaatın yasal hale getirilmesi mümkün olan hallerde mahkemece yükleniciye inşaatı imara ve mevzuata uygun hale getirip yapı ya da tadilat izin belgesi alması için yetki ve süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu durumda mahkemece davalı yükleniciye sözleşme konusu taşınmaz üzerinde yapılan bina ile ilgili Datça Belediye Başkanlığı'nın 20.10.2015 tarihli yazısında belirtilen tadilat projesini hazırlayıp tadilat projesi ve ruhsatı alarak inşaatı yasal hale getirmek üzere yetki ve makul süre verilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile,"... bozma ilamında belirtilen eksikliklerin giderildiği, tadilat proje ve ruhsatı için davalı yükleniciye süre verilmesine rağmen ortaya konan eserin taraflar arasındaki sözleşmeye ve %50 esasına aykırı olduğu; ayrıca eserin, hakkaniyet, fen/sanat kaideleri ve piyasa şartlarında iş sahibinin eseri kabule zorlanmasının mümkün olmayacak şekilde imal edildiği; yüklenicinin verilen süre içinde yapı kullanım izni alması ve inşaatı yasal hale getirmesinin dahi yükleniciye, taraflarca kararlaştırılan sözleşme ve eklerine aykırı imalat yapma hakkı tanımadığı,

aksinin kabul edilmesi halinde sözleşme serbestisi ilkesinin yok sayılacağı, verilen süre içinde yüklenicinin inşaatı taraflar arasındaki anlaşmaya, eklerine ve projeye ve fen/sanat kaidelerine uygun şekilde imal ve teslime hazır hale getirmesi gerektiği, ancak denetime elverişli son rapora göre bunun aksi sonuca varıldığı" gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile "sözleşmenin feshine, taşınmazın yıkılmasına, davacı tarafın yıkım masrafı talebinin kabulü ile taleple bağlı kalınarak 9.250,00 TL tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine" karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde, verilen yetki ile ara kararın gereğinin yerine getirildiğini, müvekkilinin dava konusu taşınmazı imara uygun bir şekilde tadil ettirip yasal hale getirdiğini ve yapı için Datça Belediyesinin 01.07.2021 tarihli 76 no.lu Yapı Kullanma İzin Belgesinin düzenlendiğini, böylece müvekkilinin Datça Noterliğinin 24.10.1997 tarih ve 4385 yev. no.lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile yükümlendiği tüm edimleri yerine getirmiş olduğunu, öncesinde fiilen teslim etmiş olduğu yapıyı hukuki olarak da teslim etmiş bulunduğunu,

müvekkili yüklenici tarafından dava konusu inşaat için halihazırda Yapı Kullanım İzin Belgesi de alındığını, ancak bilirkişi raporunda söz konusu belgenin alınıp alınamayacağına dair hukuki değerlendirmeler yapıldığını, bu belgenin söz konusu inşaatın yasal mevzuata, ruhsatına ve projesine uygun olarak tamamlandığını gösterdiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte raporda belirlenen hususların ancak eksik iş olarak değerlendirilebilecek hususlar olduğunu, belirtilen eksiklikler nedeniyle sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine karar verilemeyeceğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesinin,

imar mevzuatına tamamen aykırı yapılmış ve yıkılıp yeniden yapılmadıkça düzeltilmesi mümkün olmayan yapılar bakımından söz konusu olduğunu, müvekkili yüklenicinin sözleşmeden doğan borcunu ifa etmiş olması nedeniyle, sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshi ile yapı kullanma izni alınmış olan davaya konu binanın yıkımına karar verilmesinin hukuken mümkün olmadığını, bilirkişilerce görev sınırı aşılarak, eksik ve yanlış değerlendirme ile verilen raporun hükme esas alınmasının ve davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin yanlış ve adaletsiz olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmenin geriye etkili feshi, binanın yıkılması, yıkım masrafları ve alacak istemine ilişkindir

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 427 nci ve devamı maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin yukarıda ilgili bölümde yer verilen bozma ilamında "Mahkemece davalı yükleniciye sözleşme konusu taşınmaz üzerinde yapılan bina ile ilgili Datça Belediye Başkanlığının 20.10.2015 tarihli yazısında belirtilen tadilat projesini hazırlayıp tadilat projesi ve ruhsatını alarak inşaatı yasal hale getirmek üzere yetki ve makul süre verilerek sonucuna uygun karar verilmesi" gerektiği belirtilmiş, mahkemece de bozma ilamına uygun olarak davalı yükleniciye inşaatı yasal hale getirmesi için yetki ve makul süre verilmiştir.

Datça Belediye Başkanlığının 22.07.2020 tarihli yazısından, yüklenici tarafından belediyeye sunulan tadilat projesinin imar planı ve plan notlarına uygun olduğunun belirlendiği ve belediye tarafından 17.06.2020 tarihinde onaylandığı, binaya ilişkin yapı kullanma izin belgesinin de 01.07.2021 tarihinde alındığı anlaşılmaktadır.

2.Mahkemece bilirkişi raporundaki görüş benimsenerek, "tadilat projesi ve ruhsatının uygulanması sonucu ortaya konan eserin, sözleşmeye ve sözleşmedeki %50 paylaşım oranı esasına aykırı olduğu, yüklenicinin verilen süre içerisinde yapı kullanma izin belgesi alması ve inşaatı yasal hale getirmesinin yükleniciye sözleşme ve eklerine aykırı imalat yapma hakkı tanımadığı" gerekçesiyle taraflar arasındaki sözleşmenin feshine, dava konusu binanın yıkılmasına ve yıkım masraflarının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

3.Davacı yüklenici tarafından bozma ilamında belirtildiği şekilde tadilat projesi ve ruhsatı alınarak inşaatın yasal hale getirildiği ve inşaata yapı kullanma izin belgesinin alındığı sabit olup, bu suretle yüklenici edimini yerine getirmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda açıklanan, sözleşmedeki %50 paylaşım oranına uyulmaması, işçilik hataları, yatak odasının kör cepheye yerleştirilmesi, çatı katında yer alan kapının küçük yapılması v.s. gibi sözleşmeye aykırılıklar ile ilgili olarak davacının ayrıca dava açarak talepte buluması mümkündür.

4. Bu durumda davalı yüklenicinin tadilat projesi ve ruhsatı alarak inşaatı yasal hale getirmiş olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulü ile sözleşmenin feshine, binanın yıkılmasına ve yıkım masraflarının davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

17.100, 00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,