Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/5235 K.2024/2295

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacının istinaf başvurusunun incelenmesine yer olmadığına, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile yeniden hüküm tesis ederek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı yüklenici kooperatif arasında 06.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre müvekkili arsa sahibine beş adet konut ve 60.000,00 TL verileceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin 08.03.2007 tarihinde arsaların devrini gerçekleştirdiğini, davalı yüklenici kooperatifin konutları inşa ve teslim etmediğini, ödemeyi taahhüt ettiği bedeli ödemediğini, edimini ifa etmediğini ileri sürerek, sözleşmeden dönme ile, ... parsel sayılı arsadan 1702,413 m2 ile ... parsel sayılı arsada 397,184 m2 yüz ölçümlü alanın tapu iptali ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının eksik harcı tamamlaması gerektiğini, davacının kötü niyetli olduğunu, davacının sözleşmeyi vekil olarak yetki verdiği ... ile imzalandığını, ve müvekkilinin ...'a toplamda 60.000,00 TL ödediğini, müvekkilinin inşa edilen binalardan B blok 4 no’lu bağımsız bölümü davacı arsa sahibinin eşi ...'a devrettiğini, sözleşmede kararlaştırılan ifa sürelerinin tamamlanmadığını, inşaatın devam ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 2.Bir kısım dahili davalılar vekilleri davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, inşaatın tamamlanma seviyesinin %63,65 olduğu, davalı yüklenicinin davacı arsa sahibine vermeyi taahhüt ettiği taşınmazların uzun süre geçmesine rağmen teslim edilmediği, bu haliyle davacının ileriye etkili olarak sözleşmeyi feshetme hakkının bulunduğu, davacının talebi doğrultusunda ... numaralı parselin üzerinde konut bulunmayan 399,85 m2' lik alan ile henüz kaba inşaat aşamasında bulunan henüz kat irtifakının da tesisi edilmediği anlaşılan ... numaralı parselin tamamının davacı adına tesciline karar vermek gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile,

06.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, ... ada ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazın fen raporundaki krokide .../A ile gösterilen sarı renkle boyalı toplam 399,79 m2 yüz ölçümündeki alanın ifrazı ile bulunduğu adanın son parsel numarası verilmek suretiyle davacı adına tapuya tesciline, fen raporunun kararın eki sayılmasına, ... ada ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazın davalı adına tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının dava değeri üzerinden herhangi bir harç yatırmadığını, bu hususun dava şartı olduğunu, müvekkili kooperatifin üzerine düşen edimleri yerine getirmediği iddiasının gerçeği yansıtmadığını, davacıya verilecek bağımsız bölümlerin çoğunun kaba inşaatının tamamlandığı,

ince işlere geçildiğini, arsaların temel vizesi alındıktan sonra sözleşmenin ifasının başlayacağını, sözleşme kapsamında belirlenen sürenin dolmadığını, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, müvekkil kooperatif tarafından sözleşme kapsamında ödenen 60.000,00 TL dikkate alınmaksızın bir hesaplama yapıldığını, kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda tapu kaydının iptaline karar verilemeyeceğini,inşaatın devam ettiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalı yüklenici işin tamamını yapmış olsaydı kendisine verilmesi kararlaştırılan 3.437,63 m²’lik arsa payına hak kazanacak iken işin %63,65’ini gerçekleştirdiğinden yüklenicinin hak ettiği arsa payı (3.437,63 m2x%63,65=) 2.188,05 m² olup kalan (3.437,63-2.188,05=) 1.249,58 m²’ye hak kazanmadığından bu miktarın davacıya iadesinin gerektiği,

ilk derece mahkemesince ... ada ... parsel yönünden fen raporundaki krokide .../A ile gösterilen sarı renkle boyalı toplam 399,79 m²’lik kısmın iptaline karar verilmişse de iptale konu yerin zaten davacıya bırakılan A bloktaki 3 adet villaya isabet ettiği, söz konusu parsel üzerinde kat irtifakı kurulmuş olması nedeniyle kat irtifakını bozacak şekilde ifrazen tescil hükmü kurulmasının doğru olmadığı,

... ada ... parsel sayılı taşınmazın tamamının (1.659,93 m²) iptal ve tesciline karar verilmişse de, bu parselde davacının talep edebileceği B blokta 6 no.lu bağımsız bölümün sözleşmeye göre zaten kendine ait olmakla bu bağımsız bölüm dışındaki davalının hak kazanmadığı 1.249,58 m²’lik alanın olduğu,

davacının ... ada ... parselde iptal ve tescilini talep edebileceği 1.249,58 m²’ye denk gelen bağımsız bölümlerin arsa payı üzerinden hesabı yapıldığında ise, A blokta 6 adet villa için 60/840 arsa payından toplam 360/840 (1.659,93 m2x360/840=) 711,40 m²’ye denk geldiğinden A bloktaki 6 adet bağımsız bölümün iptal ve tescilinin gerektiği, davacının talep edebileceği bakiye (1.249,58 - 711,40=) 538,18 m²’ ye denk gelen B bloktaki bağımsız bölümlerin tespiti yönünden ise, B blokta her bir bağımsız bölümün arsa payı 80/840 (158,09 m²) olduğundan B Blok'taki 1, 2 ve 3 no.lu bağımsız bölümlerin de iptal ve tescilinin gerektiği,

kalan (538,18-474,27=) 63,91 m²’ye B bloktaki 4 no.lu bağımsız bölümün (63,91/158,09=0,404) 404/1000 arsa payı denk geldiğinden bu oranın paylı mülkiyet şeklinde davacı adına tesciline karar verilmesi gerektiği, tasfiye işleminin bu şekilde yapılması ve kat irtifakı bozulmadan iptal ve tescil hükmü kurulması gerektiği gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile,

davanın kısmen kabulüne, 06.03.2007 tarihli arsa payı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili şekilde feshine, ... ada ... parselde tapuya kayıtlı davalı yüklenici kooperatif adına kayıtlı A blok 1-2-3 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, ... ada ... parselde tapuya kayıtlı taşınmazın davalı kooperatif adına kayıtlı A blok 1-2-3-4-5-6 no.lu bağımsız bölümler ile B blok 1-2-3-6 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının ve 4 no.lu bağımsız bölümün 404/1000 payının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı kooperatif vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacı arsa maliki ile davalı yüklenici arasındaki ihtilafın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığını, bu nedenle davalı yüklenicinin arsa sahibi davacıya karşı olan taahhüdünün ifa seviyesinin esas alınması gerektiği, bu ifa seviyesinin % 31,60 olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkil kooperatife kanuni düzenlemeler gereği ihtarname çekilmeksizin, müvekkil kooperatifin irade beyanını sunması ve edimlerin ifası için mehil verilmeksizin karar verilmesinin usul ve yasaya aykırılık teşkil ettiğini, müvekkil kooperatifin davacının vekil olarak yetki verdiği kardeşi ... aracılığıyla sözleşme imzaladığını, bahsi geçen dava dışı kişiye sözleşme gereği 60.000,00 TL ödeme yapıldığını, B blok 4 no.lu bağımsız bölümü davacının eşine verildiğini, sözleşmenin ifa süresinin incelenmediğini, imar revizyon çalışmasının bulunduğunu, inşaatın halen devam etmekte olduğunu, inşaatın %85 tamamlanma seviyesine geldiğini, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355 ve devamı maddeleri,

3. Değerlendirme

1. Temyiz aşamasında davalı vekilinin sunduğu seviye tespit tutanağında 14.05.2024 tarihi itibariyle ... parseldeki inşaatın tamamlanma seviyesinin %90 olduğu görülmüştür.

Bu durumda, yargılama devam ederken davalı yüklenici kooperatifin inşaatı terk etmediği, inşaattan el çektirilmediği, inşaat faaliyetlerine devam ettiği göz önünde bulundurularak, alanında uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyetiyle birlikte karar tarihine en yakın tarihte mahallinde keşif yapılarak, inşaatın tamamlanma seviyesi tespit edilerek, tespit edilecek tamamlanma seviyesi dikkate alınarak tasfiye işleminin gerçekleştirilmesi ve oluşacak uygun sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozma nedenine göre, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

3. Kabule göre, dahili davalılar hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Yukarıda, 1. bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,

2. bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına

Davacı tüketici olması nedeniyle harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Peşin alınan harcın istek halinde davalıya iadesine,

Dosyanın Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine,