Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1380 K.2025/2476

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin Bolu ili ...ilçe .... mevkii 43 19... parsel sayılı taşınmazların malikleri olduğunu, davalı ... ile .... Noterliği'nin 27.03... tarih ve .... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri diğer davalılara tapuda devrettiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden yükleniciden pay satın alan davalıların bu alımlarının korunmayacağını ileri sürerek .... Noterliği'nin 27.03.2...tarih ve .... yevmiye sayılı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1-Davalı ... cevap dilekçesinde; pandeminin mücbir sebep sayılmasını, ek süre verilmesi halinde inşaatı bitirmeye özen göstereceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

2-Davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin söz konusu taşınmazı yükleniciden değil arsa sahibinden tapuda devraldığını, yüklenicinin halefi olmadığını, tapuda kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin şerh bulunmadığını, tapuda ayni hak kazanımlarının hukuken geçerli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

3-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin tapu kaydına güvenerek bağımsız bölümü satın aldığını, mülkiyetin kazanıldığı anda yolsuz tescil bulunmadığından tescilin sonradan yolsuz hale gelmesinin üçünçü kişilerin haklarını etkilemeyeceğini, mülkiyetin devir anında üçüncü kişiye geçmiş olacağını, iyiniyetinin korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

4-Davalı ... cevap dilkçesinde; bağımsız bölümün mülkiyetini davacıların tanzim ettirdiği vekaletnamelerine ve tapu siciline güvenerek iyiniyetli şekilde kazandığını, davalı müteahhide vekaletname vererek üçüncü kişiler nezdinde güven ilişkisi kuran davacıların işbu davada iyiniyetli iktisabının korunmayacağını iddia etmelerinin TMK'nın M. 2'ye aykırı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

5-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; yüklenici ve arsa sahibinin iyiniyetli olmadıklarını, geriye etkili fesih halinde iyi niyetli olarak taşınmaz satın alan müvekkilinin parasının ödenmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

6-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacıların sözleşmeden dönmeye ilişkin seçimlik haklarını makul süre içinde kullanmadıklarını, yüklenicinin satış yapmasına müsaade ederek sözleşmenin devamına ilişkin iradelerini ortaya koyduklarını, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde müvekkilinin bağımsız bölümü satın alma bedelinin müvekkiline ödenmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, yüklenicinin sözleşmeye imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirlerinin geçerlilik kazanacağı, aksi halde yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydının illiyetten yoksun hale geleceği, yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişilerin, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiği,

TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacakları, inşaatın henüz %24,54'lük kısmının tamamlandığı, yüklenicinin inşaatı tamamlamadan yarım bıraktığı, sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin koşulların oluştuğu, her ne kadar davalı ...'a karşı dava açılmışsa da dava tarihi itibari ile adı geçen davalı üzerine kayıtlı herhangi bir bağımsız bölümün bulunmadığı gerekçesiyle, davalı ... hakkında açılan davanın husumet nedeniyle reddine, diğer davalılar yönünden açılan davanın kabulüne, davacılar ile yüklenici ... arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine,

davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ile davalılar ... ve ... vekillerince tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekillinin tapu kütüğündeki tescile güvenerek iyi niyetli olarak taşınmazı davalı ...'dan bedelini ödemek suretiyle satın aldığını, iyi niyetinin korunması gerektiğini, davacı tarafın kötü niyetli olduğunu, arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi yapan ama risk almak istemeyen arsa sahibinin tapudaki devrin sözleşme sebebiyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceğini,

bu imkândan kaçınan bir arsa sahibinin iyiniyetli üçüncü kişiler karşısında onların zararına sebep olacak tarzda korunmasının menfaatler dengesine aykırı düştüğünü, tescilin olumlu etkisi sebebiyle bu kayda güvenerek işlem yapanların ayni hak kazanacağını, depo kararı verilmeden hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, inşaatın tamamlanan kısmı yönünden sebepsiz zenginleşme kapsamında bedelin depo ettirilmesi gerektiğini, depo ettirilmeden hüküm kurulmasının mümkün olmadığını, müvekkili aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalı ... hakkında açılan dava yönünden yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesidir.

Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,