Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1383 K.2024/3486

İlk Derece Mahkemesince; taraflar ve dava dışı ... arasında imzalanmış olan İzmir 2. Noterliğinin 18.05.2016 tarih ve 6539 yevmiye no.lu sözleşmeye göre; davacı şirketin borçlarının ve davacı şirketin 6709 ada 26 parsel üzerine yaptığı inşaata ilişkin borçların tamamının bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içinde davacı şirket tarafından ödenmesi halinde 1 no.lu bağımsız bölümün davacı şirkete devredileceği hususunda anlaşıldığı ancak davacının belirlenen sürede edimini ifa etmediğinden asıl davaya konu 1 no.lu bağımsız bölümün tapusunu isteyemeyeceği,

birleşen davaya konu 2 no.lu bağımsız bölümün ise sözleşmeye göre dava dışı ...'a ait olduğunun düzenlendiği, davacı şirketin taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadığı, davacı tarafça aksinin de ispat edilemediği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı asıl ve birleşen davada davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi tarafından, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı asıl ve birleşen davada davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

1- Birleşen davaya yönelik davacı vekilinin temyiz sebeplerinin incelenmesi neticesinde;

Kamu düzenine aykırılık hallerinin re'sen gözetildiği, istinaf nedenleriyle sınırlı ve usulüne uygun olarak istinaf inceleme ve denetiminin yapıldığı; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı yine birleşen davaya konu 2 no.lu bağımsız bölümün sözleşmeye göre dava dışı ...'a ait olduğunun düzenlendiği anlaşıldığından, birleşen davada davacı vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

2-Asıl davaya yönelik davacı vekilinin temyiz sebeplerinin incelenmesi neticesinde;

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş ise de; genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir eseri meydana getirerek onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesinden alır. Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da asıl olan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur

Somut olayda; taraflar arasında İzmir 2. Noterliği'nin 18.05.2016 tarih ve 6539 yevmiye no.lu sözleşmenin 3. maddesinde "...

İnşaat Enerji Mimarlık Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’nin tüm borçları ile şirketin yapmış olduğu İzmir ili, Konak İlçesi, 1. Karataş mahallesi, 1. Karataş Mevkinde kain 107 pafta 6709 ada 26 parseldeki inşaata ait tüm borçlar şirket tarafından ödenecek ve bu konuda şirketin diğer ortağı ...’dan şirket ortağı olması sıfatıyla hiçbir hak talebinde bulunulmayacaktır. Şirketin tüm borçları ile inşaatın borçlarının ödenmesine takiben taraflardan ...’a ait olan İzmir ili, ...

İlçesi, 1. ... mahallesi, 1. ... Mevkinde kain 107 pafta 6709 ada 26 parseldeki inşaatın bodrum kat 1 no.lu dairesinin teslimatı ... tarafından... İnşaat Enerji Mimarlık Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi namına müdürüne yapılacak ve mülkiyetinin aktarılması sağlanacaktır.

İnşaat tamamlandıktan sonra vergi borcu doğacağından vergi dairesine ödeme o zaman yapılacaktır” denildiği, sözleşmenin 7. maddesinde ise "İşbu sözleşmedeki hususlar sözleşmenin onaylanması tarihinden itibaren 1 (bir) yıl içerisinde yerine getirilmediği taktirde ...'ın sahibi bulunduğu İzmir ili, Konak İlçesi, 1. Karataş mahallesi, 1. Karataş Mevkinde kain 107 pafta 6709 ada 26 parseldeki inşaatın bodrum kat 1 no.lu dairesini dilediğine satabileceği," hükümlerinin düzenlendiği görülmektedir.

Sözleşmeye göre yüklenici davacının sözleşmedeki edimleri yerine getirdiğinde 1 no.lu bağımsız bölümünü hak edeceği ortadadır.

TBK'nın 97. maddesi uyarınca kural olarak (sözleşmede aksine bir hüküm yok ise) karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde bir tarafın diğer tarafın edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için önce kendi edimini ifa etmesi gerekir.

İlk Derece Mahkemesi'nce asıl dava yönünden; davacı yüklenicinin edimini sözleşmede öngörülen sürede yerine getirmediğinden davaya konu 1 no.lu bağımsız bölümün tapusunu isteyemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş ise de;

arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesinin gerektiği, karar tarihine kadar yüklenicinin sözleşme hükümlerini yerine getirdiği tespit edilir ise dava konusu bağımsız bölümün tapusuna hak kazanacağının kabulü, yüklenicinin sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yükleniciye bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınması,

ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek TBK'nın 97. maddesi çerçevesinde birlikte ifa hususlarının gözetilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gözetilmeksizin, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar usul ve yasaya aykırı görülmüştür.