Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/148 K.2024/414

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kabulüne, birleşen davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 30.01.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen davacılar vekili Avukat ...., davacı asil ... .... ile davalılardan ... Belediye Başkanlığı vekili Avukat .... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalı belediye arasında imzalanan ... 2. Noterliğinin 02/06/2010 tarihli 03779 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile, davacıların tapuda kendi adlarına kayıtlı bulunan ... ili Merkez ilçesi ...

Mahallesi 77 ada 15 parselde kayıtlı bulunan 223,60 m² miktarlı arsa vasfındaki gayrimenkul ile aynı yerde bulunan 77 ada 16 parselde kayıtlı bulunan 2954,56 m² miktarlı bahçeli ahşap ev ve samanlık cinsindeki iki parça taşınmazın tapularının kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı belediye adına tapuda bedelsiz olarak devredildiğini, noter sözleşmesi gereğince davalı belediyenin davacılar tarafından kendisine devredilen 2 adet gayrimenkulü tapuda tevhit ettiğini ve yine sözleşme gereği tevhit edilen arsa üzerine yapacağı, ... kat,

zemin kat ve üzerine 2 katlı ve 2 kat üstü düz çatıdan oluşan katlı otoparkın ... katına ekli projede belirtilen 6 nolu ve zemin katta 1, 2, 3, 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümleri 1. katta 1 adet 7 no.lu bağımsız bölümü, 2. katta 8 nolu bağımsız bölümü ve 2 kat düz çatı olan kısımda 1 adet 9 no.lu bağımsız bölümü katlı otopark inşa etmek koşulu ile devredildiğini, yapılacak inşaat tamamlandıktan sonra ... katta projede 6 ile gösterilen yerin mülkiyeti ile zemin katta projede 1, 2, 3,

4 ve 5 no.lu gösterilen bağımsız bölümlerin mülkiyetinin davacılara ait olacağını ve diğer 1.katta 7 nolu 2 katta 8 no.lu bağımsız bölümlerin mülkiyeti ile 2 kat üstü düz çatının ise müteahhit ve satın alım vaadinde bulunanlara bırakılacağını, her ne kadar noter sözleşmesinde bağımsız bölümlerin ferağının davacılar tarafından verileceği yazılı ise de tapunun tamamı yüklenici sıfatı ile davalı belediye başkanlığına verildiğinden noter sözleşmesindeki paylaşıma göre davacılara verilmesi gereken ... kattaki,

projede 6 no.lu yerin mülkiyeti ile zemin katta projede 1,2,3,4 ve 5 no ile gösterilen bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti tapularının davacılar adına tescilini , davacıların şahsından kaynaklanmayan haciz ve diğer şerhlerin davacı hisselerinden kaldırılmasını, davalı tarafın davacılara verdiği proje ve arsa payı düzenlenmesinin hakkaniyete uygun olmadığını, davacılara isabet eden arsa paylarının KMK'nın düzenlendiği şekilde değer ve konumuna göre hakkaniyete uygun olarak yeniden düzenlenmesini ve taraflara düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarının konum ve değerlerine göre tespit edilmesini,

sözleşmeden kaynaklanan ve sözleşmenin 12. maddesinde vücut bulan geciken her ay için 10.000,00 TL tazminat ile davalının davacılara ait bağımsız bölümleri devir ve tescil etmemesi nedeni ile sözleşme gereği ödenmesi gereken 250.000,00 TL tazminatın, bugüne kadar ödenmeyen oto yıkamayla ilgili 16 aylık %30'luk payların davalıdan yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalı belediye arasında imzalanan, ... 2. Noterliğinin 02/06/2010 tarihli 03779 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacıların tapuda kendi adlarına kayıtlı bulunan ... ili Merkez ilçesi ...

Mahallesi 77 ada 15 parsel de kayıtlı bulunan 223,60 m² miktarlı arsa vasfındaki gayrimenkul ile aynı yerde bulunan 77 ada 16 parselde kayıtlı bulunan 2954,56 m² miktarlı bahçeli ahşap ev ve samanlık cinsindeki iki parça taşınmazın tapularının kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı belediye adına tapuda bedelsiz olarak devredildiğini, noter sözleşmesi gereğince davalı belediyenin davacılar tarafından kendisine devir edilen 2 adet gayrimenkulü tapuda tevhit ettiklerini ve yapılacak inşaat tamamlandıktan sonra ... katta projede 6 ile gösterilen yerin mülkiyeti ile zemin katta projede 1, 2, 3,

4 ve 5 no.lu gösterilen bağımsız bölümlerin mülkiyetinin davacılara ait olacağını ve diğer bağımsız bölümlerin ise müteahhit ve satın alım vaadinde bulunanlara bırakılacağını, noter sözleşmesinin 4. maddesine göre arsa sahiplerinin uhdesindeki otopark alanları ve araç yıkama yerinin yüklenicinin işletmesine bırakıldığını, bu devrin karşılığında yüklenicinin, kat otoparkı ve oto yıkamadan elde ettiği toplam işletme gelirinin %30 oranında net her ay hasılat paylaşması niteliğinde pay ödeyeceğini kabul ettiğini,

davalı belediyenin otopark gelirlerinden hasılat payı ödemesine rağmen araç yıkama yerinden gelen gelirlerden müvekkillerine verilmesi gereken %30'luk payı ödemediğini belirterek, düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 4. maddesi gereğince davacılara ödenmesi gereken oto yıkama gelirlerinin %30'luk payının fazlaya ait hakları saklı kalmak üzere şimdilik 32.000,00 TL'sinin atiye bırakılan davanın açılış tarihi olan 26/11/2015 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı Belediye Başkanlığı vekili cevap dilekçesinde özetle; haksız ve hukuka aykırı olarak açılmış davanın reddi gerektiğini, tapuda ... Merkez ... Mahallesinde ... Belediye Başkanlığının da hissesi bulunan 77 ada 15 parsel ile 77 ada 16 parsel numarasında kayıtlı bulunan taşınmazların davacılara aitken, müvekkili ... Belediye Başkanlığı ile davacıların ...

2. Noterliğinin 03779 yevmiye numaralı “asaleten ve vekaleten düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ” imzaladıklarını, ilgili taşınmazların Kat Otoparkı yapılmak üzere tevhit ve ifraz işlemlerinin yapıldığını, ilgili taşınmazların 43 parsel haline dönüşmüş olduğunu, müvekkili ... Belediye Başkanlığının, ...

2. Noterliğinin 03779 yevmiye numaralı “asaleten ve vekaleten düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ” uyarınca Kat Otoparkını tamamlamış ve kullanıma açmış olduğunu, sözleşmede yer alan edimleri ifa ederek sözleşmedeki gibi 1,2,3,4,5 ve 6 no.lu bağımsız bölümleri davacılara teslim ettiğini ve davacıların burayı dava tarihi itibariyle halen kullanmakta ya da kira karşılığı kullandırmakta olduğunu, ...

Belediyesine kalacak olan bölümlerin ise ... Belediye Başkanlığı tarafından işletme ihalesi ile ... Yerel Yönetimler Gaz Paz. İnş. Tur. Nakl. Rekl. Taah. Tic. ve San. A.Ş.'ye ihale edildiğini, davacıların sözleşmeden kaynaklanan bir alacakları bulunmadığını, müvekkili ...

Belediye Başkanlığının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmiş olduğunu, yalnızca davacılara kalacak olan 1,2,3,4,5 ve 6 no.lu bağımsız bölümlerin arsa sahipleri lehine devrini sağlamak için tapuda satış vaadi şerhi koymayı yerine getirmediğini, bunun için de gerekli işlemlere başlamış olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı SGK vekili 18/12/2019 tarihli dilekçesi ile; davanın, davacılar ile diğer davalı ...

Belediye Başkanlığı arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, davalının yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle tapu iptal ve tescil talebi ile açılmış olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde müvekkili kurumun alacağı nedeni ile konulan hacizlerin bulunması nedeni ile müvekkili kurumun davaya dahil edilmiş olduğunu, yokluklarında yapılan işlemleri kabul etmemekle birlikte haksız ve dayanaksız davanın ve taleplerin reddine karar verilmesini, müvekkili kurumun alacakları nedeni ile davalı belediye adına olan taşınmazların kaydına 2013 yılında haciz konulduğunu,

davanın bu tarihten sonra açılmış olduğunu, taşınmaz üzerine haciz konulduğu tarihte davacıların malik sıfatı bulunmadığını, müvekkili kurumun davacılar ile ... Belediyesi arasındaki uyuşmazlıklar hakkında bilgi sahibi olmasının mümkün olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3.Davalı ... ... Katılım Bankası vekili 16/12/2019 tarihli dilekçesi ile; "huzurdaki dava 26.11.2015 tarihinde davacılar tarafından davalı ...'ne karşı açılmış olup; 14.11.2019 tarihli celse ara kararına istinaden müvekkil Banka'ya dava dilekçesi (devam eden davanın esası üzerinden) tebliğ edilmiştir. Esasen müvekkil Banka aleyhine usulüne uygun bir dava açılmamış olup, aleyhine dava açılmayan bir kişi hakkında, tarafı olmadığı bir davada karar verilemeyeceği ve bu kişinin hakkının haleldar edilemeyeceği açıktır" şeklinde beyanda bulunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "...Bilirkişi raporuna göre çatı katı 9 nolu bağımsız bölüm olarak kabul edilmiştir.

Bilirkişi raporunda yer alan '...Ancak kanunda (Kat Mülkiyeti Kanunu 4. madde) belirtildiği üzere ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirtilebileceği ifade edilmiş olduğu, taraflar arasında yapılmış olan sözleşmede de; düz çatı (teras) yükleniciye verileceği hükmü konulmuş olduğu, sözleşme eki proje taslaklarında da çatı katında 9 numaralı bağımsız bölüm gözükmekte olduğu, ...

Ruhsatında da çatı katı bağımsız bölüm olarak işlenmiş olduğu, ayrıca ortak merdivenlerin ve rampaların çatı katına ulaşması her zaman çatı katının ortak alan olduğu anlamına gelmemekte olduğu, çünkü bina özelliği itibari ile otopark olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiş ve çatı katıda otopark olarak kullanılmakta olduğu, farklı özellikteki (dubleks mesken vb.) binalar ile karıştırılmaması gerektiği, 9 numaralı bağımsız bölüm mevcut haliyle genel dam terası niteliğinde olmadığı,

bu itibarla çatı katının bağımsız bölüm olarak nitelendirilmesinde herhangi bir yanlışlık olmadığı kanaatine varıldığı....' şeklindeki değerlendirmelere, taraflar arsındaki sözleşmede de çatı katının bağımsız bölüm olarak belirlenmesi ve davalı belediyeye bırakılması, ayrıca ... ruhsatının da bu şekilde alınmış olması da dikkate alınarak 04/10/2021 tarihli rapora üstünlük tanınmıştır.

Yargılama devam ederken, dava konusu taşınmazın güncel tapu kayıtları dosya arasına alınmış, taşınmazda kat irtifakına geçildiği ve çatı katının 9 nolu bağımsız bölüm olarak tespit ve tescil edildiği görülmüştür.

04/10/2021 tarihli bilirkişi raporundaki değerlendirmeler hükme esas alınarak, taraflar arasındaki sözleşme gereğince, yüklenici ... Belediye Başkanlığı'nın kendi edimini eksiksiz, ayıpsız ve zamanında yapmak ve teslim etmek borcu altında olmasına karşılık bu edimini yerine getirmediği" gerekçesiyle,"Asıl dava yönünden; davacıların davasının tapu iptali ve tescil yönünden kabulü ile; ... ili Merkez ilçesi ...

Mahallesi 77 ada 43 parsel sayılı arsa vasfındaki taşınmazın davalı ... Belediye Başkanlığı adına olan tapu kaydının iptali ile; zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm ofis ve ... yeri vasfındaki yer, zemin kat 2 no.lu bağımsız bölüm ofis ve ... yeri vasfındaki yer, zemin kat 3 nolu bağımsız bölüm ofis ve ... yeri vasfındaki yer, zemin kat 4 nolu bağımsız bölüm ofis ve ... yeri vasfındaki yer, zemin kat 5 no.lu bağımsız bölüm ofis ve ... yeri vasfındaki yer,

... kat 6 nolu bağımsız bölüm garaj vasfındaki yerin davalı Belediye Başkanlığı adına olan tapusunun iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline,davacıların asıl davada talep ettikleri sözleşmeden ve oto yıkamadan kaynaklanan tazminat taleplerinin feragat nedeniyle reddine, birleşen davanın feragat nedeniyle reddine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Asıl ve birleşen dosyalarda davacılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; mahkemeye sunulan dilekçelerin ve uzman bilirkişi raporlarının dikkate alınmadığını, mahkeme dosyası incelendiğinde KMK.nın 4.madde C bendinde ortak alan olarak belirtilen Çatı Dam Teras’a arsa payı verilerek mülkiyet altına alınmasının kanuna aykırı olduğunu, halen inşaat sektöründe mesleklerini inşa eden, inşaat mühendisi ve mimar olan bilirkişilerin, emekli meslektaşlarının uzman raporunu göz ardı edip, taraflı olarak belediye lehine rapor hazırladıkları kanaati oluşturduklarını, ...

2. Noterliğinin 02/06/2010 tarih ve 03779 Yevmiye no.lu Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 4. maddesinde; birinci kat (7 no.lu bağımsız bölüm) mülkiyeti ile ikinci kat (8 no.lu bağımsız bölüm) mülkiyetinin yükleniciye verileceğinin belirtildiğini, "düz çatı(teras) yükleniciye verilecektir" şeklinde belirtilerek, mülkiyet kelimesi kullanılmadan, mülkiyet değil intifa, kullanma hakkı verildiğinin, her tür çatının, bağımsız bölüm olarak nitelendirilmesi söz konusu olmadığından (KMK 4. Mad.-c), mülkiyet hakkının da söz konusu olamayacağını, teras çatı dahil bağımsız bölüm değerlerinin toplam.

20.183,722 TL olarak belirlendiğini, ancak, terasın her türlü malzeme ile %10 eğilime kadar inşa edilen düz çatı tipi olduğunu, bağımsız bölüm olarak nitelendirilemeyeceğini, bu nedenle 1949 m² terasın 2.235,503 TL olarak tespit edilen değerinin toplam değerden minha edilmesi gerektiğini, bu nedenlerle usul ve yasaya uygun olmayan yerel mahkeme kararının ortadan kaldırılmasına karar verilmesi talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "...davacının 9 no.lu teras alanına arsa payı verilmemesi ve bu alanın ortak alana dahil edilmesi talebi taraflar arasında kararlaştırılan sözleşmedeki paylaşıma göre bu yerin davalıya ait olacağının kararlaştırılmış olması nedeniyle yerinde değildir.

Öte yandan, dava devam ederken dava konusu taşınmaz üzerine kat irtifakı kurularak 9 adet bağımsız bölümün arsa payları belirlenmiş olup davacının istinaf dilekçesinde kat irtifakında belirlenen arsa paylarına ilişkin itirazı veya bu yönde açık istinafı bulunmamaktadır. Bu nedenle mahkemece verilen karar sonucu itibariyle yerindedir.

Davacı tarafça oto yıkama ve sözleşmeden kaynaklı tazminat taleplerinin atiye bırakılmasına rağmen mahkemece bu taleplerin feragat nedeniyle reddine karar verildiği ileri sürülmüşse de, davacının bu yöndeki istinafı yasal istinaf süresi geçirildikten sonra verdiği 9.9.2022 tarihli ikinci istinaf dilekçesiyle ileri sürülmesi nedeniyle süre yönünden yerinde olmadığı gibi, kaldı ki, davacı vekilince bu yöndeki talepleriyle ilgili 11.12.2018 tarihli celse beyanında feragat edildiğinden mahkemece bu taleplerin feragat nedeniyle reddine dair kararı da yerindedir" gerekçesiyle,

davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde, her ne kadar taraflar arasındaki sözleşmede teras katının 9 no.lu bağımsız bölüm olarak yükleniciye ait olacağı belirtilmiş ise de bu hususun mahkeme dosyasına verdikleri uzman bilirkişi raporları, Yargıtay kararları ve Kat Mülkiyeti Yasası gereğince terasın gayrimenkulün ortak alanı olduğu gerçeğini değiştirmediğini, taraflar arasındaki sözleşmede dahi imar durumu veya proje değişikliği nedeni ile teras üstüne imalat yapıldığı takdirde yapılan imalatın %50'sinin yer sahiplerine, %50'sinin yükleniciye ait olacağının açıkça yazılı olduğunu,

sözleşmedeki bu maddenin dahi gayrimenkulün yükleniciye % 50 arsa payı, %50 inşaat karşlığı verildiğinin açık bir kanıtı olduğunu, sözleşmenin açık maddelerine rağmen bilirkişilerce düzenlenen raporlarda müvekkillerine verilen arsa payının gayrimenkulün %35'i civarında bulunduğunu, arsa payı yönünden yaptıkları itirazların yerel mahkemece ve istinaf mahkemesince yeterince değerlendirilmediğini, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye göre otopark olarak inşaa edilen otoparkın %30 net gelirinin arsa sahiplerine verilmesi gerektiğini,

buna rağmen bu güne kadar düzenli bir ödeme yapılmadığı gibi dava açıldığından beri de hemen hemen hiç ödenmediğini, otopark işletme gelirinin %30'u kadar kısmının yüklenici tarafından arsa sahiplerine ödenmesinin sözleşme gereği olduğunu, bu gelirden feragat etmelerinin söz konusu olmadığını, bu konudaki taleplerini atiye bıraktıklarını söylemelerine rağmen mahkeme zaptına feragat olarak geçmesinin bu taleplerden feragat ettikleri anlamına gelmediğini, bu taleplerden feragat edilmediğini, bu nedenlerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, eser sözleşmesinden kaynaklanmış olup, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı ... Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme 1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davacılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde belirtilen gerekçelerle temyiz edilmiş ise de, istinaf mahkemesince yapılan ve yukarıda belirtilen değerlendirmeler usul ve yasaya uygun olup, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine,

Fazla yatırılan harcın istek halinde temyiz eden davacılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,