Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1502 K.2025/2641

Bölge Adliye Mahkemesi kararı dahili davalılar ..., ... Hır. Pet San. Tic. Ltd. Şti. ve ... Bankası A.Ş. vekillerince duruşmasız, dahili davalı ..., davalılar ... ile ... vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.07.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., dahili davalı .... İnş. Gıda Hırd. Pet. San ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında ...

36. Noterliği'nin 20.02.2007 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre 4 bloktan oluşan 196 adet bağımsız bölümün yapılmasının öngörüldüğünü, sözleşmenin 4. maddesi gereğince, yapı ruhsatının sözleşmenin düzenlenmesinden itibaren en geç 6 ay içinde alınmasının ve inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 44 ay içerisinde "yapı kullanma izin belgesi" alınmış şekilde tesliminin gerektiğini, müvekkil ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 23.09.2008 tarihli Ek Sözleşme ile bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağının düzenlendiğini,

yapı ruhsatının sözleşmede belirtilen tarihten sonra 01.11.2007 tarihinde alındığını, müvekkilin bu konuda davalı yükleniciyi ihtarname ile uyardığını, davalı yüklenicinin gecikmeli olsa da inşaata başladığını, müvekkilin davalı yüklenicinin talebi ve inşaat sektöründeki durgunluk nedeniyle bir kısım bağımsız bölümlerin satışı konusunda davalı yükleniciye yetki verdiğini, davalı yüklenicinin satmış olduğu bir kısım bağımsız bölümlerden elde ettiği miktarlar ile inşaata bir süre daha devam ettiğini, ancak daha sonra müvekkilden tekrar yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satışı için yetki istediğini,

müvekkilin yine yukarıdaki mülahazalarla davalı yüklenicinin hak etmemesine rağmen bazı bağımsız bölümleri satılması için yetki verdiğini, buna rağmen davalı yüklenicinin inşaattaki çalışmaları durdurduğunu, ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/261 D.

İş sayılı dosyası üzerinden yapılan delil tespiti ve alınan bilirkişi raporunda belirtildiği üzere, A ve B bloklarda hiçbir çalışma yapılmadığı, D blokun %72,10 oranında, C blokun ise %31,4 oranında tamamlandığı hususlarının tespit edildiğini, bu tespitten sonra da inşaatta çalışma yapılmadığını ve davalı yüklenicinin inşaatı terk ettiğini ileri sürerek,

sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshini, sözleşme nedeniyle tapu kayıtları üzerine konulan şerh, ihtiyati ve diğer takyidatların terkinini, sözleşme gereğince davalı yükleniciye verilmesi öngörülen ancak davalı yüklenici tarafından üçüncü şahıslara satılan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptalini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici firma arasında akdedilen sözleşmeye taraf olmadığını, dava kanusu bağımsız bölümü dava dışı 3. şahıstan banka kredili olarak Tapu İdaresinde resmi şekilde yapılan alım/satım işlemi sonucunda aldığını, dolayısıyla müvekkilinin tapudan kayden malik olduğunu, yapılan satışların davacı arsa sahibinin muvafakatıyla gerçekleştiğini, üstelik müvekkilinin bağımsız bölümü 3. şahıstan alması karşısında iyiniyetli olduğunun kabul edilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili Bankanın ... Şubesi'ne ipotekli olan ve son maliki ...olan blok, 8. kat, 35 no'lu bağımsız bölümde kayıtlı mesken vasıflı taşınmazın 29.08.2012 tarihinde bankaya cebri icra yoluyla ...'in borcundan dolayı ihale edildiğini,İcra Daireleri yani devletin resmi mercileri aracılığıyla alacaklarına mahsuben söz konusu taşınmazı iyiniyetli olarak iktisap ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Havalandırma Isıtma ve Soğutma Sis. Klima İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davanın müvekkili ile hiçbir ilgisi bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; husumet yönünden itirazı olduğunu, ayrıca dosyada tefrik kararı verilmesi gerektiğini, bir arsa sahibi olarak davacının basiretli davranması gerektiğini, müvekkili açısından, bir şahsi hak değil, ayni haktan bahsedilebileceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili beyan dilekçesinde; davacının davaya konu taşınmazı 23.09.2020 tarihinde tapuda malik olarak görünen dava dışı ..., ...ve ...'dan satın aldığını, tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bir şerh bulunmadığı, iyiniyetli olduğunun tartışılmaz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü şahısların, yüklenicinin halefi durumunda bulundukları, yüklenicinin kazanmadığı bir hakkı isteyemeyecekleri gibi yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde bağımsız bölüme bağlantılı olarak edindikleri arsa paylarının kendilerinden geri alınacağı riskini göze alarak iktisapta bulundukları, bu halde iyiniyetli kabul edilmelerine olanak bulunmadığı,

her ne kadar davacı tarafça dava konusu yapılan bir kısım bağımsız bölümler üzerindeki şerh, ihtiyati tedbir ve diğer takyidatların kaldırılması talebinde bulunulmuş ise de, bir kısım bağımsız bölümler üzerinde lehine şerh, ihtiyati tedbir ya da takyidat bulunan üçüncü şahısların eldeki davada taraf olarak gösterilmedikleri ve mahkememizce davanın tarafı olmayan üçüncü şahıslar hakkında hukuken karar verilmesinin olanaklı olmadığı, bunun dışında hakkında açılan davadan vazgeçilen ... vekilinin yargılama gideri ve bu kapsamda vekalet ücreti talebinin bulunmadığı,

BK.'nın 478. maddesi gereğince, yüklenicinin ayıplı bir eser meydana getirmiş ise, bu sebeple açılacak davaların, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın, taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrayacağı, mevcut ihtilafta yüklenici tarafından sözleşme gereklerinin usulen yerine getirilmediği, dava tarihi itibariyle zamanaşımı süresinin dolmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde bir kısım davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf kararının gerekçesiz olduğunu, davacının bir kısım davalılar bakımından davasından feragat etmesinin inşaatın tamamlanması yoluna gidildiğini gösterdiğini, bu nedenle talep edilen bedeli ödemeyi kabul etmediklerinden haklarındaki davaya devam edildiğini, ortada yeni yüklenici ile yapılan bir sözleşme bulunmadığını, arsa sahibinin nama ifa kapsamında değerlendirilmesi gereken eylemleri ile inşaatı kendisinin tamamlamaya çalıştığını, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, sözleşmeyi bilebilecek durumda olmadığını, sözleşmenin tapuya şeh edilmediğini, zamanaşımı itirazlarının dikkate alınmadığını beyan etmektedir.

2. Dahili davalı ... Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; istinaf kararının gerekçesiz olduğunun, taşınmazı tapu kütüğüne güvenerek iyiniyetle iktisap ettiklerini beyan etmektedir.

3. Dahili davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili hakkında usulüne uygun şekilde açılmış bir dava bulunmadığını, Medeni Kanun’un 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını, bağımsız bölümü cebri icra kanalıyla alacaklarına mahsuben 3. kişiden aldıklarını, zamanaşımı itirazlarının dikkate alınmadığını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini beyan etmektedir.

4. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf kararının gerekçesiz olduğunu, arsa sahibinin kurduğu site yönetimi eliyle inşaatı tamamlamaya çalıştığını, arsa sahibi ile yüklenici arasında gerçekleştirilen feshin üçüncü kişiler hakkında hüküm ifade etmeyeceğini beyan etmektedir.

5. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; taşınmazı tapuda malik gözüken üçüncü kişi ...’dan kredi çekmek suretiyle satış yoluyla devraldıklarını, tapu kaydında herhangi bir şerh de bulunmadığını, iyiniyetli edinimin sabit olduğunu, satış tarihinde sitenin oturulur vaziyette olduğunu, inşaat olmadığını beyan etmektedir.

6. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; İlk Derece Mahkemesi kararı tebliğinin usulüne uygun yapılmadığını, istinaf başvurusunun sürede yapıldığının kabulü gerektiğini beyan etmektedir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Dahili davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının davalılar ... ve ... ile dahili davalılar ... Ltd. Şti., ... Bankası A.Ş. ve ... yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalılar ... ve ... ile dahili davalı ... Ltd. Şti. yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile adı geçen davalılara ödenmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.