Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1628 K.2023/1438

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın usulden reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde.

27.09.2011 günü Serik 3. Noterliğinde dava dışı önceki malik ... ile düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 1 sayılı parselde otel yapılacağını, otel inşaatının tuğla örülme aşamasında % 30, tesisin açılma aşamasında ise % 30'u olmak üzere toplam % 60 taşınmaz payının kendisine devredileceğini, davalının tapuya şerh verilen bu sözleşmeyi bilerek taşınmazı satın alma yoluyla edinmesinden sonra davacının ekonomik sıkıntı içinde bulunmasından faydalanarak yeniden sözleşme yapmaya zorladığını, bu nedenle taraflar arasında 09.09.2013 tarihinde Serik 3. Noterliğinde yeni bir sözleşme düzenlendiğini,

bu sözleşme gereği payının % 60 oranından % 50 oranına düşürüldüğünü, davalının davacının ekonomik olarak zor durumda bulunmasından faydalanarak % 10 payını azaltan sözleşme yapmaya zorladığını ileri sürerek, 09.09.2013 günlü sözleşme ile bağlı bulunmadığının tespiti ile % 10 payın adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının payını üçüncü kişiye devrettiğinden dava açma hakkı bulunmadığını, gabin ve muzayaka iddiasının gerçek olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17/02/2015 tarihli ve 2015/10278 Esas, 2016/512 Karar sayılı kararıyla; davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (kapatılan) 2015/10278 Esas, 2016/512 Karar sayılı ve 19.01.2016 tarihli kararı ile davacının isteminin dava konusu taşınmazdaki paydaşlığına dayalı olmayıp, sözleşmeden kaynaklanmakta olduğu, bu nedenle, davacının bu davada sözleşmeye bağlı olarak istemde bulunduğu, dolayısıyla aktif dava ehliyetinin de mevcut olduğu gözetilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ilk sözleşmenin 5 yıldızlı otel yapılması karşılığında %60 hisse devrini içerdiği ancak davacının dosyadaki mevcut belge ve deliller ile bilirkişi raporuna göre 4 yıldızlı otel konseptinde teslim ettiği, sözleşmeye göre eksiksiz ve belgeleri tamamlanmış şekilde davacı tarafından tesliminin yapılmadığı, otelin ilk açılışında tamirat ve tadilatların devam ettiği, bazı katların kullanılmadığı,

icra dosyası ve kur yükselmesi ile diğer ekonomik nedenler dolayısıyla davacının içinde bulunduğu ekonomik sıkıntının basiretli bir tacir gibi hareket etmeyen davacının kendi kusurundan kaynaklandığı, gabinin objektif ve sübjektif unsurlarının oluşmadığı, davalının davacının müzayakasında kusurunun bulunmadığı, bilirkişilerce 4 ve 5 yıldızlı otel arasındaki yapım maliyetinin bile %12,42 olarak tespit edilmesine karşın davacının sadece %10 hissesinin alındığı ve yeni sözleşmenin davacının iradesi ile eski sözleşmenin hükümlerini değiştirir şekilde imzalandığı,

davacının icra dosyaları ve borç durumunu gösterir belgelerde davalının alacaklı olmadığı, haliyle gabinin şartlarının oluşmadığı, davacının müzayakasında kendi kusurundan kaynaklandığı gözetildiğinde; yasal şartların oluşmaması ve davacının dayandığı hukuksal nedeni ispat edememesi gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde.

İddialarının dayanağının gabin olmasına karşın yerel mahkemece eser sözleşmesinden kaynaklanan bir alacak varmış gibi değerlendirme yapıldığını, davalı tarafça imzalan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde , ilk sözleşmeye göre hak edilen %30 oranında hisse devrinin %20’ye düşürülmesi ile müvekkilinin ekonomik mahvına sebebiyet verildiğini, sözleşmede edimler arası orantısızlık olduğunu, müvekkilinin düştüğü müzayaka halinden davalının faydalanarak hak edilen hisse oranını düşürdüğünü, dosya kapsamında alınan rapor ve sunulan uzman görüşlerine gerekçede yer verilmediğini ve değerlendirme dışı tutulduğunu,

edimler arası orantısızlığın tespiti için ticari defter inceleme taleplerinin reddedildiğini, müvekkili aleyhine başlatılan icra takipleri bakımından bu dosyalarda davalının alacaklı olmadığından bahisle değerlendirme dışı tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, kararın eksik inceleme ile verildiğini, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, gabine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 436, 437. maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 28. maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 21. maddesi

3. Değerlendirme 1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanunun 437 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dava dışı ... ile davacı yüklenici şirket arasında Serik 3. Noterliğinin 27/09/2011 tarih ve 3845 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre yüklenici tarafından ... m² büyüklüğündeki arsaya 5 yıldızlı 200-230 oda kapasiteli bir otel inşa edilecektir. Paylaşım oranı %40 arsa sahibi, %60 yüklenici şeklindedir.

2.1.Sözleşme konusu 57 ada 1 no.lu parsel ilk sözleşmede yer alan arsa sahibi ... tarafından davalı ...’e 29/12/2012 tarihinde 431.000,00 TL bedelle satılmış ve davalı adına tescil edilmiştir.

2.2. Davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında Serik 3. Noterliği’nin 09/09/2013 tarih ve 4358 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Buna göre daha önce Serik 3. Noterliğinin 27/09/2011 tarih ve 3845 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi (ilk sözleşme) uyarınca yüklenici payı %60 olarak belirlenmiş ise de yeni hisse oranları %50 olarak belirlenmiştir.

2.3.TBK’ nın 28. maddesinde aşırı yararlanma konusu (gabin) düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; ‘’madde 28 – Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.

Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir’’.

2.4.TBK' nın 28. maddesi 818 sayılı Borçlar Kanunun 21. maddesini karşılamaktadır. 818. Sayılı BK' nun 21. maddesindeki "Gabin" kenar başlığı TBK' nın 28. maddesinde "Aşırı Yararlanma" olarak değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanunundan farklı olarak maddenin birinci fıkrasında, aşırı yararlanma durumunda zarar görene, sözleşmeyle bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini isteme yanında sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme hakkı da tanınmıştır.

2.5.Gabin sözlükte "Alışverişte satın alınan mala ödenen karşılığın, malın değerinden çok fazla olması, alışverişte hile yapma, edimler arasında açık oransızlık" olarak tarif edilmiştir (TDK Türkçe Sözlük – 2011).

Borçlar Kanunu aşırı yararlanmayı bir irade bozukluğu hali olarak öngörmemiştir. Bu nedenle, aşırı yararlanma irade bozukluğu sebepleri arasında değil sözleşmenin kurulması (akdin inikadı) ile ilgili hükümler arasında düzenlenmiştir. Buna göre, aşırı yararlanma sözleşmenin kurucu unsurlarıyla ilgili bir kurumdur.

2.6.Borçlar Hukukunda sözleşmeler alanında yer alan en önemli temel ilkelerden birisi de sözleşme özgürlüğüdür. Sözleşme özgürlüğü, tarafların diledikleri koşullarda sözleşme yapabilme özgürlüğünü de kapsar. Bunun sonucu olarak, taraflar sözleşmenin koşullarını ve karşılıklı olarak edimlerini diledikleri gibi belirleyebilirler.

Ancak tarafların bu koşulları ve karşılıklı edimleri tayin ederlerken, diğer tarafın içinde bulunduğu olumsuz koşullardan yararlanılmış, bu olumsuz koşullar nedeniyle bir taraf haksız yararlar temin etmişse, buna rağmen sözleşmenin geçerli olduğunu iddia etmek adalet duygularını sarsabilir. İşte aşırı yararlanma denilen kurum bu amaçla kabul edilmiştir.

Aşırı yararlanma, taraflardan birinin içinde bulunduğu olumsuz koşulların, diğer tarafın sömürülmesini ve dolayısıyla aşırı yararlanılmasını engelleyen bir hukuksal koruma yoludur" (Ahmet Kılıçoğlu – Borçlar Hukuku Genel Hükümler – 2012 – Sayfa 215).

2.7.Öğretide ve yargısal kararlardaki hakim görüş nazara alınarak yanılma, aldatma ve korkutma gibi iradenin fesada uğratıldığı hallerde olduğu gibi aşırı yararlanma (sömürme, gabin) halini de iradenin hükümsüzlüğü gibi değerlendirmek gerekmektedir.

2.8. Yukarıda anlatılan bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı yüklenicinin, TTK 18/2 maddesi hükmü uyarınca basiretli bir tacir olarak hareket etmekle yükümlü olduğu, davacı yüklenicinin içinde bulunduğunu iddia ettiği müzayaka haline karşın ikinci sözleşmeyi basiretli tacir olarak kendi iradesi ile imzaladığı, bu hali ile ilk sözleşme ile ikinci sözleşme arasında belirtilen farkın, aşırı yararlanma unsuru olarak edimler arasında bir oransızlık olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, davacı şirketin müzayaka halinin varlığına, davalı arsa sahibinin davacının zor durumundan, hiffetinden yahut tecrübesizliğinden yararlanmış olması gibi bir duruma rastlanılmamıştır.

3. Temyizen incelenen İlk Derece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davacıdan alınmasına,

8400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,