Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1845 K.2024/4780

Davacı arsa sahipleri, yüklenici ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen sürede inşaatın kendilerine teslim edilmediğini bu nedenle sözleşmenin feshi ile yükleniciden bağımsız bölümleri satın almış bulunan diğer davalıların arsa paylarının yüklenici tarafından yerine getirilmeyen eksik işler oranınca iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ayrı ayrı davanın reddini talep etmişlerdir.

Mahkemece davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili feshine ve bilirkişi raporu ile hesaplanan miktarlarda arsa payı hissesinin her bir yükleniciden bağımsız bölüm satın alan malik davalılar adına olan kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiş olup davalı ..., ..., ..., ..., ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 2016/4722 Esas, 2017/320 Karar, 09.02.2017 tarihli kararı ile temyiz eden davalıların sair temyiz itirazlarının reddine, davacıların yargılama sırasında sunduğu dilekçelerinde ve beyanlarında tasfiyenin, ileriye etkili fesih sonucunu oluşturacak şekilde talep edildiği ve mahkemece buna göre hüküm kurulduğu, ancak tasfiye yapılırken eksik işler oranında tüm bağımsız bölümlerden ayrı ayrı pay iptal edilmesinin hatalı olduğu,

uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak raporla, yüklenicinin işi tamamen ifa etseydi alacağı bağımsız bölümler, inşaatın yüklenici tarafından terk edildiği seviyesine oranlanmak suretiyle, davalı yüklenicinin alması gereken bağımsız bölüm sayısının belirlenmesi, bunun dışında kalan yani yüklenicinin hak etmediği bağımsız bölümler tespit edilerek temyiz etmeyen davalı üçüncü kişiler yönünden davacılar yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu da gözden kaçırılmadan, davacılara geri verilmesi gereken bağımsız bölüm veya bölümler belirlenerek,

sonucuna uygun olarak tasfiyeye ilişkin bir hüküm kurulması gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyulmuş yapılan inceleme neticesinde; bilirkişi incelemesi yaptırılarak alınan rapor doğrultusunda sözleşmenin geriye etkili feshine ve tespit edilen oranlarda payın iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Bu karara karşı süresinde davalı ..., ..., ..., ..., ... vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Mahkemece bozmaya uyulduğuna göre, usulî kazanılmış hak ilkesi uyarınca bozma doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılıp karar verilmelidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 09.05.1960 gün, 21/9 sayılı içtihadı birleştirme kararı uyarınca, bozmaya uyulmakla bozmada belirtilen hususlar yararına olan taraf için usuli kazanılmış hak oluşturacağından bozma uyarınca inceleme yapılarak karar verilmesi zorunlu olup, mahkemece bozma ilamına uyulduktan sonra verilecek yeni kararda daha önceki kararın temyiz edilmemesi üzerine oluşan usuli kazanılmış haklara da riayet edilerek karar verilmelidir.

Dairemiz Yargıtay (Kapatılan 23. Hukuk Dairesi) 2016/4722 Esas, 2017/320 Karar, 09.02.2017 tarihli bozma ilamında; tasfiyenin, ileriye etkili fesih sonucunu oluşturacak şekilde talep edildiği ve mahkemece buna göre hüküm kurulduğu, ancak tasfiye yapılırken eksik işler oranında tüm bağımsız bölümlerden ayrı ayrı pay iptal edilmesinin hatalı olduğu, yüklenici işi tamamen ifa etseydi alacağı bağımsız bölümler, inşaatın yüklenici tarafından terk edildiği seviyesine oranlanmak suretiyle, davalı yüklenicinin alması gereken bağımsız bölüm sayısının belirlenmesi, bunun dışında kalan yani yüklenicinin haketmediği bağımsız bölümler tespit edilerek,

bu arada temyiz etmeyen davalı üçüncü kişiler yönünden davacılar yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu da gözden kaçırılmadan, davacılara geri verilmesi gereken bağımsız bölüm veya bölümler belirlenerek, sonucuna uygun olarak tasfiyeye ilişkin bir hüküm kurulması gerektiği belirtilmiştir. Ancak mahkemece bozmaya uyulmasına karşın bozmaya uygun karar verilmemiştir.

Bozma ilamında gösterilen esaslara aykırı hesaplama yapan bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesi hatalı olmuştur.

Mahkemece yapılacak iş; bozma ilamında da belirtildiği üzere, dava dilekçesinde geriye etkili fesih istenmiş ise de bu talebin yanında eksik işler oranına tekabül eden bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescili de istendiğinden, bozma ilamı ile usuli kazanılmış hak da oluştuğundan sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilerek; yeni bir bilirkişiden rapor alınmak suretiyle, binanın tümü yüklenici tarafından tamamlansa idi, bu binanın rayiç değeri bulunarak,

inşaat alanında yapılan son keşif tespit tarihi olan 30.11.2011 tarihi itibariyle tamamlanma seviyesi olan %76 oranıyla oranlayarak yüklenicinin alacağı bağımsız bölüm adedi bulunmalı, bunun dışında kalan, yüklenicinin yapmış olduğu imalata göre hak etmediği bağımsız bölüm sayısı da hesaplanmalı, tespit edilen bu bağımsız bölümlerden de temyiz etmeyen davalılara ait 4 adet bağımsız bölümdeki %20’lik oranlar toplanarak bulunan bağımsız bölüm sayısı çıkartılmalıdır.

Sonuç itibariyle yüklenicinin hak etmediği dairelerin son satış tarihinden geriye doğru hangi davalıların taşınmazlarının iptali gerektiği tespit edilmeli, önceki kararı temyiz eden ve lehlerine usuli kazanılmış hak doğan davalıların bu durumu gözetilerek, davalı veya davalılara ait tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir.

Açıklanan şekilde hesaplama yapılması gerekirken, aksi yönde yapılan inceleme neticesine göre karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bozulması gerekmiştir.