Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1871 K.2025/2529

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ...., .... ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı müteahhit arasında 21.12.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiklerini, davalı yüklenicinin sözleşmeye göre edimlerini yerine getirmediğini ve proje üzerinden davalılara bağımsız bölüm satarak kat irtifakı tapusunu devrettiğini, üçüncü kat beton aşamasında kalan bitmemiş binadan müteahhidin sözleşmedeki edimini yerine getirmesi halinde temlik edilecek dairelerden arsa payı temlik alan davalıların haksız ve kötüniyetli olduklarını, belirtilen nedenlerle müvekkili ve davalı yüklenici arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak iptaline,

davalılar adına kayıtlı bağımsız bölüm tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline ve tapu kaydı üzerindeki tüm takyidatların kaldırılmasına, fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla 2.000,00 TL menfi zararın müvekkiline ödenmesine karar verilmesi talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar .... ve... vekilleri cevap dilekçesinde: Dava konusu taşınmazın inşaat seviyesinin halen %50'nin üzerinde olduğunu, davanın usulden reddi gerektiğini, müvekkilleri davalıların, davacının diğer davalı müteahhide verdiği satış vekaletnamesi ile gerçekleştirilen satış işlemi ile taşınmazı iyiniyetle inşaat aşamasında edindiklerini, müteahhidin sözleşme gereğince kendisine devredilen daireleri satmaya hak kazanıp kazanmadığını tespit etmenin davacının sorumluluğunda olduğunu,

davacı ve davalı yüklenici arasındaki sözleşmenin 20. maddesinde 1 no'lu bağımsız bölümün devrinin iskana bırakılmasına rağmen yükleniciye iskan beklenmeden davacı tarafından satış vekaleti verildiğini, davacının ağır kusurlu olduğunu, kendi kusurundan yararlanamayacağını, arsa sahibi davacının satış işlemlerinden haberdar olduğu halde satış işlemlerinden uzun süre sonra dava açmasının kötüniyetli olduğunun göstergesi olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; taşınmazı davacının yetki verdiği...'dan satın aldığını, bu kişinin yüklenici olduğunu bilmesinin mümkün olmadığını, iyiniyetli olduğunu, aksi kabulde ödediği bedelin iadesini talep ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici müteahhitin, 21.12.2009 tarihli sözleşme tarihinden itibaren 24 ayda bitirmesi ve teslimi gereken işi, iş sahibine teslim etmediği ve mahkemece keşfen alınan rapor neticesi inşaatın % 23,05 oranında tamamlanmış olduğu gözetildiğinde, sözleşmeyi tam ve gereği gibi ifa etmeyerek bu itibarla sözleşme edimlerini yerine getirmediği,

sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşullarının olayda gerçekleştiği, yanlar arasındaki sözleşmede aksine bir düzenleme bulunmadığından fesih olunan sözleşmeye dayanarak iş sahibinin menfi zararın tahsilini talep edemeyeceği ve davalıların yüklenici adına isabet eden bağımsız bölümleri yükleniciden temlik alan üçüncü kişiler olup tapu kaydının taşınmaz satış yetkisi verilerek davalı müteahhit tarafından vekaleten adlarına devir edildiği,

devir tarihinde inşaatın devam ettiği ve satın alınan bağımsız bölümün yükleniciye ait olmadığının üçüncü kişiler tarafından bilineceği, yüklenicinin edinimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında davalıların hakkının doğmayacağı, iyiniyet iddiasında bulunamayacak davalıların adlarına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali gerekeceği gerekçeleriyle, fesih ve tapu iptal tescil istemlerinin kabulüne, şerhler hususunda karar verilmesine yer olmadığına ve menfi zarar isteminin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..... .... ve ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ..... ve.... vekilleri temyiz dilekçesinde; davacının dava ve ıslah dilekçesinde bir ayrıma gitmeksizin tüm davalılardan ayrı ayrı tazminat talebinde bulunulduğunu, mahkemece reddedilen kısım yönünden müvekkili lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunun hükme esas alınabilecek nitelikte olmadığını, iskâna bırakılan ve değeri 120.000,00 TL olarak belirlenen dairenin bedelinin maliyet hesabına dahil edilmediğini, 750 TL/m² hesabıyla imalat maliyetine dair değerlendirme yapılmasının fahiş olduğunu, tamamlanmış emsallerin satış bedelinin dahi ancak bu değerde olduğunu,

davacı arsa sahibinin iskâna bırakılan dairenin dahi satılmasını sağlayacak yetki içerir vekaletname verdiğini, yüklenicinin vekaletnameye dayanarak satış yaptığını, mahkemece davacı tarafın ağır kusurunun göz ardı edildiğini, iyiniyetin asıl olduğunu, davacının yüklenici daireleri sattıktan ve aradan uzun zaman geçtikten sonra sözleşmeyi feshettiğinden bahisle iyiniyetli müvekkillerinin tapularının iptalini talep etmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, imalat bedelinin arsa payı oranında tespit edilmesi ve her bir müvekkiline düşecek pay oranında imalat bedelinin hesaplanması gerektiğini,

müvekkillerinin imalatta hak sahibi olduğunu, davacının kendi kusurundan yararlanmasının mükün olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davalı yüklenici ile akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve alacak istemi ile temliken tescil alan davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına tecili istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılması gereken iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalılar .....ve ...un yönünden yukarıda açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

VI. KARAR