Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/2521 K.2024/3067

Taraflar arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ilişkin asıl davanın ve sözleşmenin aynen ifası için izin ve yetki verilmesi istemine ilişkin birleşen davanın yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik verilen hükmün, asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti.

Belli edilen günde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili Avukat ... ile asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

1-İlk derece mahkemesince, somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi koşullarının oluştuğu gerekçesiyle, aslı davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

2- İlk derece mahkemesi kararına karşı, asıl davada davalı-birleşen davada davacı yüklenci şirket vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına; sözleşme düzenlenirken mevcut olan geçici imkansızlığın sonradan ortadan kalktığı, bu süreçte yüklenicinin ruhsat almasının mümkün olmadığı, fesih koşullarının oluşmadığı gerekçeleriyle, yeniden esas hakkında karar verilmesine ve buna göre; asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

3-Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı, asıl davada davacı-birleşen davada davalı arsa sahipleri vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 29.11.2011 tarih ve 2021/6164 Esas, 2022/5553 Karar sayılı ilamıyla, sözleşme imzalanmadan önce, sözleşmeye konu parselin imar planında otopark alanı olarak belirlendiği, bu itibarla sözleşmenin ifasının başından itibaren imkansız olduğu ve sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmenin bazı şartlarının yerine gelmesi ile geçerli hale gelmesinin de mümkün olmadığı, bu nedenle asıl davada sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, birleşen dava ise davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, karar arsa sahipleri yararına bozulmuştur.

4-Bölge Adliye Mahkemesince, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, bozma ilamında açıklanan gerekçelerle, asıl davada sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, birleşen davanın reddine karar verilmiş, bu karara karşı asıl davada davalı-birleşen davada davacı yüklenici şirket vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık halleri ile kesin bozma doğrultusunda ve usuli kazanılmış hak ilkesinin re'sen gözetildiği; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, asıl davada davalı-birleşen davada davacı yüklenici şirket vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava konusu arsa, konut ve ticaret alanı olarak imar planında kayıtlıyken belediyece yapılan imar değişikliğiyle kapalı otopark haline dönüştürülmüştür. Davacı-arsa sahiplerinin imar değişikliğine karşı idare mahkemesinde iptal davası açtıktan sonra, yüklenici şirketle 05.01.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışlardır.

İmar durumu için açılan davada kapalı otopark olan imar durumu iptal edilmiş belediyenin arsa ile ilgili ikinci imar düzenlenmesinde bu kez açık otopark yapılmış bu karara karşı da açılan iptal davası neticesinde, 18.11.2016 tarihinde arsa inşaat yapılabilecek duruma gelmiştir.

Yüklenici şirket bu tarihten sonra inşaat yapımı için bir takım işlemler yapmaya başlamış ancak arsa sahipleri 09/05/2017 tarihinde yüklenici şirket yetkilisini verdikleri inşaat yapım vekâletnamesindeki yetkilerden azletmişlerdir.

Asıl davada, arsa sahipleri sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesini, birleşen davada ise, yüklenici sözleşmenin aynen ifası için yetki verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar vermiş, İstinaf Mahkemesi ise, asıl davanın reddine birleşen davanın kabulüne karar vermiştir. Bu kararın temyizi üzerine Dairemizin Sayın çoğunluğu, “baştan beri imkânsızlık nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğu” gerekçesiyle asıl davada “sözleşmenin geçersizliğinin tespitine” birleşen davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek İstinaf Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermiştir. Sayın çoğunluğun kararına iştirak etmiyoruz. Şöyle ki;

Taraflar sözleşme yaparken, başlangıçtaki hukuki imkânsızlığın sürekli olmadığını, sözleşmenin ileride ifa edilebileceğini öngördükleri ve bile bile bu sözleşmeyi yaptıkları için sözleşme hakkında sürekli olarak objektif imkânsızlıktan söz edilemez. Borç ilişkisi kurulurken borcun konusu imkânsız olmakla birlikte ifa zamanında mümkün olacaksa borç ilişkisi geçerlidir.

Objektif imkânsızlıkta sözleşme yapılırken ve sonrasında hiçbir şekilde inşaatın yapılma imkânının bulunmaması, bir başka deyişle imkânsızlığın sürekli olması zorunludur. Hâlbuki sözleşmeden önce dava konusu arsa imar planında, konut ve ticari alan olmasına rağmen belediye tarafından kapalı otoparka dönüştürülmüş, bu değişiklik karşısında arsa sahipleri idare mahkemesinde iptal davası açtıktan sonra yüklenici şirketle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır.

Dolayısıyla her iki taraf dava sonucunda sonradan yapılan imar planının düzeltileceğine inanarak ve bu durumu öngörerek “imkânsızlığın sürekli olmadığı inancıyla” sözleşme yapmışlardır. Nitekim açılan davalar neticesinde 18.11.2017 tarihinde inşaat yapım engeli kalkmıştır. Sözleşmede, “iki yıl içinde ruhsat alınamaması halinde, tarafların bir araya gelerek gerekirse sözleşmeyi feshedebileceklerine” dair hüküm bulunmasına rağmen arsa sahipleri bu hükmü uygulamamıştır.

Aksine, arsa sahipleri, imar engeli ortadan kalktıktan sonra, ilk sözleşmeye göre paylaşımdan daha fazla pay alabilmek için yüklenici ile görüşme yapmaları da dikkate alındığında, aslında gecikme nedeniyle sözleşmenin feshinin talep edilmediği, yeniden paylaştırma talepleri kabul görmediği için fesih talep ettikleri kanaatine varılmıştır.

Bu durumda, taraflar arasındaki sözleşme, objektif imkânsızlığı sürekli olmayan (sonradan yapılan imar düzenlemesinin iptal edilmesine) bağlı bir sözleşme olduğuna ve imar engeli ortadan kalktıktan kısa süre sonra yükleniciye verilen vekâletnameden azlin yapıldığı ve geriye etkili feshi için yeterli bir gecikmenin de bulunmadığı dikkate alındığında İstinaf Mahkemesinin ikinci kararının bozulması gerekirken onanmasına muhalifiz.