Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/2853 K.2025/2639

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı .... ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... ile davacı ... vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla, duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı .... Tic. Ltd. Şti. ile müvekkili arasında 01.05.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edildiğini, davalı firma tarafından sözleşmeye aykırı projelendirme yapıldığını ve binanın bu projeye göre inşa edildiğini, ayrıca henüz tamamlanmadan inşaatın terk edildiğini ileri sürerek,

sözleşmenin geriye etkili olarak feshini, sözleşme ile yükleniciye bırakılan 17 bağımsız bölümden 16'sının yükleniciye avans mahiyetinde verildiğini, henüz yükleniciye verilmemiş olan A blok, 3. kat, 4 no'lu bağımsız bölümün müvekkiline ait olduğunun tespitini, A blok, 3. kat, 5 ve A blok, zemin kat, 16 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini, diğer bağımsız bölümlerin imalat bedeline karşılık sayılmasını ve maddi-manevi zararlarının tazminini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; feshi talep edilen sözleşme konusu inşaatın dava tarihi itibariyle %90 üzerinde tamamlandığının bilindiğini, bu sebeple fesih talebininin hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Dahili davalı ... duruşmada alınan beyanında özetle; davanın reddini istemiştir.

III. YEREL MAHKEME KARARI

Yerel Mahkemenin 04.12.2018 tarihli ve 2013/167 Esas, 2018/387 Karar sayılı kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirkete verilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptaliyle davacı adına tescillerine, 2.055,653,87 TL çıplak imalat bedelinin davacıdan alınarak davalı yükleniciye verilmesine, ancak davacı taraf davalının hakedişini tapu devri şeklinde ödemek istediğinden, bağımsız bölümlerle çıplak imalat bedeli arasındaki fark olan 105.894,13 TL'nin davalı Sigma'dan alınarak davacıya verilmesine, diğer istemlerin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Yerel Mahkemenin 04.12.2018 tarihli kararına karşı süresinde davacı vekilinin temyiz başvurusunda bulunması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 06.05.2020 tarihli ve 2019/2526 Esas, 2020/1064 Karar sayılı kararı ile tasfiyenin yüklenicinin gerçekleştirdiği imalât bedeline isabet eden kısmın yüklenicide bırakılması ve fazlaya ilişkin kayıtların iptali ile davacı adına tescili yönünde talep edildiği,

taleple bağlı karar verilmesi zorunluluğu bulunduğundan, hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan davalı yüklenici şirketin gerçekleştirdiği imalât seviyesine (%74,27) göre, sözleşme ile yükleniciye verilmesi kararlaştırılan 17 adet bağımsız bölümden kaç tanesi ve hangilerine hak kazandığı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alıp değerlendirilerek, imalât seviyesine göre hak ettiği bağımsız bölümler ve tapu kayıtlarının yükleniciye bırakılması,

imalât oranına göre hak etmediği tapu payları ve bağımsız bölümlerle ilgili olarak tapu iptali ve tescil istemi konusunda sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, Yerel Mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.

Yerel Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, sözleşmenin geriye etkili feshine, 4 no’lu konut nitelikli bağımsız bölümün davacıya ait olduğunun tespitine, dahili davalı ... adına kayıtlı 5 no’lu konut nitelikli bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, davalı ... adına kayıtlı 16 no’lu dükkan nitelikli bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, diğer istemlerin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Dahili davalı ... temyiz dilekçesinde; davacı ile yüklenici şirket arasındaki sözleşmeye taraf olmadığını, taşınmazı tapu kaydına güvenerek iyiniyetle edindiğini, tapuda sözleşmeye dair şerh bulunmadığını, raporlar arasındaki çelişki giderilmeden karar verildiğini, sözleşmeye uygun aşamalarda devirleri yapmayan arsa sahibinin kendi kusuru ile zarara sebebiyet verdiğini beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; raporlar arasındaki çelişki giderilmeden karar verildiğini, gerçek inşaat seviyesinin %85 olması nedeniyle hesaplamanın yanlış yapıldığını, belirlenen bağımsız bölüm değerlerinin ekonomik şartlar ile uyumsuz olduğunu beyan etmektedir.

3. Davalı yüklenici şirket vekili temyiz dilekçesinde; raporun bozmaya uygun şekilde tanzim edilmediğini, raporlar arasındaki çelişki giderilmeden hüküm kurulduğunu, muarazanın giderilmesi talepli davada tespit edilen gerçek inşaat seviyesinin %85 olması nedeniyle hesaplamanın yanlış yapıldığını, davacı talebinin yerleşik içtihatlara aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

1. Eser sözleşmelerinde sözleşmenin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Geriye etkili fesih halinde sözleşmeden baştan itibaren dönüldüğünden, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerinden talep edebilir ve sözleşme ile karşılıklı olarak üstlendikleri edimlerini ifadan kurtulur. Ancak ani edimli bir sözleşme olmasına rağmen alacaklı bu nitelikteki sözleşmeyi kendi iradesiyle ileriye etkili olarak da feshedebilir.

Dairemiz uygulamalarında sözleşmenin ileriye etkili feshi için, arsa sahiplerine ve yükleniciye verilecek tüm bağımsız bölümler dahil olmak üzere, sözleşmeye konu tüm imalatın gerçekleşme seviyesinin % 90 veya üzerinde olması gerekir ise de; arsa sahiplerinin daha düşük olan imalat seviyesine rağmen sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetmeleri de mümkün ve geçerlidir.

Somut olayda; davacı arsa sahibi her ne kadar dava dilekçesinde davalı yüklenici şirket ile tanzim edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshini talep etmiş ise de; imalat bedeline karşılık 14 bağımsız bölümün tapusunun yüklenicide bırakılmasını ve sözleşmenin bu şekilde tasfiye edilmesini de istediğinden, bu talep içeriği itibariyle sözleşmenin ileriye etkili feshi sonuçlarını doğurur niteliktedir.

Bu durumda mahkemece; 01.05.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken, geriye etkili fesih hükmü kurulması doğru olmamıştır.

2. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalılar ... ve ...'nun, tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Yerel Mahkeme kararının davalılar lehine BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalı yüklenici şirket yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalı .... ve Tic. Ltd. Şti.'ye verilmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın kararı veren Yerel Mahkemeye gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,