Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3270 K.2023/3479

Taraflar arasındaki asıl davada alacak, birleşen davada tapu iptali ve tescil, tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı-birleşen davada davalı A-Z İnşaat Taahüt Ticaret Ltd. Şti. İle davalılar- birleşen davada davacılar vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacı yüklenici şirket ...İnş. Taah. Tic. Ltd. Şti. vekili asıl dava dilekçesinde özetle; davalının da içinde bulunduğu “Remzi Çilingir mirasçıları” ile dava dışı ...Yapı Endüstri ve Ticaret A.Ş. arasında Ankara 33. Noterliğinde 17/01/2002 tarih 01780 yevmiye numarasıyla bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği dava dışı yüklenicinin Ümraniye ilçesi Y.

Dudullu Mahallesi 13994 parsele inşa edeceği binada 2 dairenin Remzi Çilingir mirasçılarına, 2 dairenin ise diğer arsa sahibi Selami Bozkurt’a verilmesine, kalan bağımsız bölümlerin ise yüklenici şirkete kalmasının kararlaştırıldığını, yüklenici şirketin inşaat devam ederken fatura karşılığı müteahhitlik haklarını davacı müvekkiline devir ettiğini, müvekkilince inşaatın bitirilip, arsa sahipleri dairelerinin teslim edildiğini, müvekkilinin diğer bağımsız bölümleri devir almasına rağmen, davalının devretmesi gereken B5 Blok 7 numaralı daireyi tapuda devir etmekten kaçındığını belirterek;

bu dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı A-Z İnşaat Taahüt Ticaret Ltd.

Şti.'nin sözleşmeyi diğer davalı şirketten devraldığını iddia ederek İstanbul Anadolu 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/488 Esas sayılı dosyasında davacı ... hakkında tapu iptal ve tescil istemli dava açtığını, davalı şirketler arasındaki sözleşmenin devrine muvafakatlarının bulunmadığını, önceki davada esas yönünden yargılamaya geçildiği için her iki davalı şirket hakkında dava açtıklarını, sözleşmede yapılacak beş kata göre paylaşım yapıldığını, parsellerin birleştirilmesi sonunda davalı şirketin 9 kat inşaat yaptığını,

sözleşmede inşaatta alanında artış olması halinde taraflara aynı oranda artışın paylaştırılmasının ön görülmesine rağmen davacılara artıştan kaynaklanan payın verilmediğini, davacıların payına düşecek taşınmazların tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde davacılara düşecek payın dava tarihi itibariyle değerinin tespiti ile belirlenecek miktardaki bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacılara ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı arsa sahibi vekili asıl dava cevap dilekçesinde özetle; kat karşılığı inşaat sözleşmesini ...Yapı Endüstri ve Ticaret A.Ş. ile imzaladıklarını, davacının müteahhitlik haklarını devir alırken müvekkilinin rızasının alınmadığını, bu sebeple akit tarafı olmayan davacının iş bu davayı açamayacağını belirterek husumet itirazında bulunmuş, kendine düşen dairelerin 2006 yılında ...Yapı Endüstri ve Ticaret A.Ş. tarafından teslim edildiğini, davacı yönünden zamanaşımının da dolduğundan bahisle, davanın zaman aşımı sebebiyle de reddi gerektiğini bildirmiş, ayrıca inşaatta sözleşme dışı katlar yapıldığını,

kendisine bunlardan pay verilmediğini, ruhsatına uygun bina yapılmadığından iskan alınamadığını, dolayısı ile yüklenicinin edimini yerine getirmeden talepte de bulunamayacağını belirterek davanın esastan da reddi gerektiğini savunmuştur.

2.Davalı yüklenici...İnşaat Taahüt Ticaret Ltd. Şti. vekili birleşen dava cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda iş bitirme belgesinin 10/01/2006 tarihli olup 2007 yılında site kat malikleri kurulu toplantısının yapıldığını, bir ve beş yıllık sürelerin geçmesi nedeniyle zamanaşımı bulunduğunu, inşaat ruhsatının alınmasından inşaatın tamamlanmasına kadar tüm işlerin yerine getirildiğini, davacıların kendilerine yapılan teslimleri kabul ederek,

hatta bu yerleri satarak sözleşmeden beklenen tüm menfaatleri elde ettiklerini, ...'in önceki davada konu edilen bağımsız bölümü haksız olarak davacıya teslim etmediğini, davacıların daireleri teslim almakla sözleşmenin devrine muvafakat ettiklerini, davacıların yapılacak tevhitten de önceden haberdar olduklarını, sözleşmenin, tarafların oluru ile sözleşmeye uygun ifa edildiğini bildirmiş, davanın görev, ehliyet, zamanaşımı, birleştirme talebi ve esas yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 03.09.2013 tarihli 2012/375 Esas 2013/466 Karar sayılı kararıyla; davacı vekilinin duruşmadaki beyanı ve davalının cevap dilekçesinden, inşaatın 2006 yılında “işi bitirme” tutanağına bağlandığı, esasen 2005 yılında tamamlanarak teslime uygun hale getirildiğinin anlaşıldığı, zaman aşımını durduracak bir ihtarın da davalıya bildirilmediği, davanın 5 yıllık zaman aşımı süresi dolduktan sonra açıldığı belirtilerek asıl davanın zaman aşımı nedeniyle reddine karar vermiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1.İlk Derece Mahkemesinin 03.09.2013 tarihli 2012/375 Esas 2013/466 sayılı kararına karşı süresi içinde asıl dava davacı yüklenici vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi 02.06.2014 tarihli 2014/1449 Esas 2014/4256 Karar sayılı ilamında; sözleşmeden kaynaklanan bir alacağın zamanaşımı süresinin başlangıcının alacağın muaccel olduğu tarihten başladığı, yapı kullanma izin belgesi alma yüklenicinin edimi olmasına rağmen halen alınmadığı gibi, mevcut inşaat hakkında belediyece alınmış yıkım kararı bulunduğu gözetildiğinde sözleşmenin kendi kapsamı ile imar mevzuatına göre ifa ile sonuçlanmaması nedeniyle zamanaşımı süresinin başlamadığı ortada iken soyut olarak arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiğinden bahisle yasaya aykırı şekilde davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; bozma ilamı doğrultusunda yapı kullanım izin belgesi için gereken tüm ruhsatları alması, projeleri yaptırması, tasdikletmesi ve yapı kullanım belgesi için belediyeye başvurması için davacı vekiline bu hususta yetki ve yeterli süre verildiği, ancak yapı kullanma izin belgesi alınamadığı, taraflar arasında Ankara 33. Noterliğinin 17/01/2002 tarih 01780 yevmiye no.lu sözleşme ilke Ümraniye, Y.

Dudullu, 13994 parselde inşa edilecek yapı ile ilgili olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin tarafı olan ...Yapı A.Ş. tarafından sözleşmenin davacı şirkete devir edildiği, davalı arsa sahibinin buna itirazının olmadığı, bu aşamadan sonra yapılan itirazın iyiniyet kuralı ile bağdaşmayacağı, davalı arsa sahibince davacı tarafa devri gereken B5 Blok 7 no.lu dairenin devredilmemesi nedenine dayalı olarak asıl davanın açıldığı, davacı şirket bu dairenin kendilerine devrini istemiş ise de; sözleşmenin 12. maddesinde davacı şirket aleyhine iskan şartının bulunduğu, davacı şirket tarafından binaya iskan alınmadığı,

davacı şirketin kendi edimini yerine getirmeden karşı tarafın edimini yerine getirmesini isteyemeyeceği, alınan ve benimsenen 18/02/2019 tarihli bilirkişiler kurulunca da bu hususun tespitinin yapıldığı, Ümraniye Belediyesi tarafından yapı tatil tutanaklarının tutulduğu da esas alındığında kendi edimini yerine getirmeyen davacının 7 no.lu dairenin tapusunun iptali ile adına tescilini isteyemeyeceği, birleşen dosya yönünden asıl dosya için yapılan açıklamada da belirtildiği gibi bu yer için Belediye tarafından binanın ruhsat ve eklerine uygun hale getirilmemesi nedeniyle yıkım kararının alındığı, iskan şartının yerine getirilmediği,

bilirkişilerce 14/02/2020 tarihli raporda tespit edildiği gibi yasalara uygun ve imardan kaynaklı bir artış olmayıp kaçak yapıdan dolayı fazla yapılmış katın olduğu, az yukarıda belirtilen karar gereği bunun kabulü halinde kaçak ve hakkında yıkım kararı olan fazla kısmın kanunun suç saydığı eylemin meşruluk kazandırılması gibi sonucunun olacağı ve bu halde ise imardan kaynaklı ve yasalara uygun bir artış olmadığı gerekçeleri ile asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-birleşen davada davalı A-Z İnş. Taah. Tic. Ltd. Şti. vekili, davalı-birleşen davada davacı arsa sahipleri vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı-birleşen dava davalı yüklenici ...Taah.Tic.Ltd.Şti. vekili temyiz dilekçesinde; davalarını terditli açtıklarını, ikincil taleplerinin hiç değerlendirilmediğini, dairenin iskansız bedeli üzerinden karar verilmesi gerektiğini belirterek hükmün bozulmasını istemişlerdir.

2.Davalı-birleşen dava davacı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde; yıkım kararının tüm binalar için verilmediğini, davacı tarafından park alanlarına inşaat yapılması, binaların bodrum katındaki ortak alanlara bağımsız bölüm yapılması, binalarda çatı katları yapılması nedeniyle iskan ruhsatının verilmesinin mümkün olmadığı ve yıkım kararının verildiğini, tevhidden önce emsal 1.20 iken tavhidin ardından iki katından fazlaya ulaştığını, arsa sahiplerine ait arsanın bu artışa katkı sağladığını, fazla imalatta bu nedenle hakları olduğunu, yüklenicinin fazla imalat sayesinde haksız gelir elde ettiğini, iskan ruhsatı alınamadığı için dairelerinin de değer kaybettiğini, zararlarının tazmin edilmesi gerektiğini belirterek birleşen dava yönünden kararın bozulmasını istemişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşen dairenin tapu iptal ve tescili mümkün görülmezse değerinin tespiti ile tazmini, birleşen davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılandan fazla yapılan bağımsız bölümler nedeniyle sözleşmedeki paylaşım oranı gözönünde bulundurularak arsa sahibine düşen taşınmazın tapu iptal ve tescili mümkün görülmez ise bedelinin tazmini istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 427 nci maddesi, 437 nci maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 355-370

3. Değerlendirme 1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 427. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı, yüklenicinin edimini ifa etmeden karşı taraftan edimin ifasını isteyemeyeceği, taşınmazın teslim şartının iskan alımına bağlandığı, verilen sürede iskan ruhsatının alınamadığı gibi bina hakkında yıkım kararının bulunduğu, bu haliyle yapının kaçak olduğu,

yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değeri olamayacağı, bu nedenle yüklenicinin ve arsa sahibinin taleplerinin yerinde olmadığı anlaşılmakla; taraf vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harçlarının temyiz eden taraflara yükletilmesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,