Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3593 K.2024/193

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacılar vekili ve davalı ... vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.01.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davcılar vekili Avukat ... ile davalılardan ... ve ... vekili Avukat ... ... davalılardan ... vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmamış, davalılardan ... vekili Avukat ... ve ... vekili Avukat ... ... ...'ın mazeret dilekçesi gönderdikleri görüldü. Dayanağı bulunmayan mazeretlerin reddine, oy birliğiyle karar verilerek açık duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri arsa sahipleri ile davalılardan yüklenici ... arasında ... 2. Noterliği’nin 19/09/2011 tarih ve 06675 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, daha sonra taraflar arasında 04/09/2014 tarihli ek sözleşme yapıldığını ancak yüklenicinin üzerine düşen edimlerini kararlaştırılan tarihte tamamlayamadığını, ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/59 D.... sayılı tespit dosyasında inşaatın tamamlanma oranının %76,16 olduğunun belirtildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin geriye etkili feshini, taşınmazda kayıtlı ve yüklenici tarafından diğer davalılara satılan 3,6,7,4,5,2,1 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, taşınmazdaki davalıların vaki el atmalarının önlenmesini, teslim tarihinden başlamak üzere hesaplanacak olan kira bedelinin davalı yüklenici ...’den tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; öncelikle zaman aşımı, hak düşürücü süre, husumet yokluğu ve hukuki yarar yokluğu yönünden davanın reddine, esasa girilecek olursa davanın reddine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davacıya yüklenmesine, dosya üzerinden karar verilecek kararla müvekkili hakkındaki tedbirin kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; tüm iddialar ve hak düşürücü süreler geçtikten sonra yine tüm talepleri ve iddialar bakımından zaman aşımı süresi geçtikten sonra kötü niyetli dava açılmış olup hak düşürücü süreler ve zaman aşımı itirazında bulunduğunu, husumet itirazının bulunduğunu, ... İli, Merkez İlçesi, ... Mahallesi 2771 Ada 21 parsel sayılı taşınmazda 10 no.lu bağımsız bölümün bedelini bankadan konut kredisi çekerek satın aldığını savunarak, haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkili adına kayıtlı 6 no.lu dairenin resmi senet ile müvekkiline satıldığını, satın aldığı taşınmazın tapusunun iptalini gerektirecek bir durum olmadığını savunarak, haksız davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; kendisinin 5 no.lu bağımsız bölümün sahibi olduğunu, bu daireyi...'dan 25/09/2014 tarihinde satın aldığını savunarak, haksız davanın reddini istemiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde ; davaya konu taşınmaz üzerine konulan ihtiyati tedbirin hukuki yarardan yoksun olduğu için reddinin gerekeceğini, müvekkilinin mezkur taşınmazı satın alan 4. kişi olduğunu savunarak, konulan tedbirin kaldırılmasını istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın öncelikle husumet yönünden reddinin gerekeceği, taşınmaz üzerindeki yapının %95'inin tamamlandığını, geriye %5'lik eksik nedeniyle belediyeden iskan izninin alınamadığını, bu yüzden müvekkilinin mağdur olduğunu, satış işlemlerinin müteahhit (yüklenici) ile satın alan arasında olsa idi davacıların tezinin geçerli olabildiğini, ama burada satışın müteahhit (yüklenici) ile müvekili arasında olmadığını, tapu maliki ... ile müvekkili arasında gerçekleştiğini savunarak, davanın husumet nedeniyle reddini, hukuki dayanaktan yoksun, haksız mesnetsiz davanın reddini, müvekkilinin hukuksal haklarının saklı tutulmasını istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin ... İli, Merkez İlçesi, ... Mahallesi 2771 Ada 21 parselde kayıtlı zemin kat 1 no.lu bağımsız bölümün dava dışı ... kızı .. isimli şahıslardan satın aldığını savunarak, yersiz ve dayanaksız açılan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile.

Dava konusu taşınmaz başında bilirkişiler eşliğinde inşaatın tamamlanma oranının tespiti ile sözleşme şartları ve proje kapsamında inşaatta eksiklik bulunup bulunmadığının tespiti amacıyla mahallinde keşif yapılmış, 28/09/2021 tarihli bilirkişi raporuna yönelik taraflarca yapılan itirazlar değerlendirilmek suretiyle ek rapor alınmış, 17/05/2022 tarihli bilirkişi ek raporunda, inşaatta kullanılan malzemeler ve taraflar arasındaki anlaşmada belirtilen malzemelerin marka farklılığı bulunması nedeniyle nesafet bedeli dikkate alınarak binanın inşaat tamamlama oranı arsa sahibine ait olanların %90,

yükleniciye ait olanların ise sadece ... kullanma izni belgesi bulunmadığından %95 oranında tamamlanma oranı tespit edilmiş, bilirkişi ek raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu değerlendirilmekle, arsa sahibine ait imalatın tamamlanma oranı %90 kabul edilerek yerleşik Yargıtay içtihatları kapsamında sözleşmenin geriye etkili feshi şartlarının oluşmadığı, davacıların ...

2. Noterliğinin 19/09/2011 tarih ve 06675 yevmiye numaralı sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi talebinin reddine, davacının tapu iptali ve tescil yönüyle el atmanın önlenmesi talebinin ise davaya konu dairelerde davacıların malik olmaması nedeniyle reddine, davacıların kira alacağı talepleri ile ilgili olarak harcı yatırılarak usulüne uygun açılmış dava olmadığından bu talepleri ile ilgili olarak karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı yüklenicinin davacılar ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak imalat yaptığını, sözleşmeye uygun olarak tamamlanma oranının davadan önceki tespitte %76,16, dava sırasında yapılan birinci keşifte %70,50, ikinci keşifte ise %50 olduğunun bildirildiği, mahkemece işin tamamlanma oranının %92 olarak kabul edilmesinin hatalı olduğunu, sözleşmeye aykırı imalatların davacılar tarafından kabul edilmediğini, ... kullanma izin belgesinin alınmadığını, binanın fiilen ve hukuken kullanılmasının mümkün olmadığını belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

Davalı ... vekili süresinde katılma yoluyla istinaf dilekçesinde özetle; geriye etkili fesih isteminin reddi yönünden tüm davalılar lehine bu tutar üzerinden nisbi vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olduğunu, davacının ayrıca müvekkiline yönelik olarak 1. kat 6. numaralı bağımsız bölümün tapusunun da iptalini ve kendi adlarına tecilini talep etmesi nedeniyle bu talep de reddedildiği için müvekkiline ayrıca taşınmazın dava tarihindeki değeri olan 158.266,01 TL üzerinden de nisbi vekalet ücreti ödenmesine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle geriye etkili fesih talebi yönünden vekalet ücretinin düzeltilmesi,

bağımsız bölümün tapusunun iptali talebi yönünden hüküm fıkrasına yeni bir bend olarak müvekkili ... lehine "15.411,28 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ...'ye verilmesine" ibaresinin eklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya kapsamına ve toplanan delillere göre, mevcut delillerin takdirinin ve kararın dayandığı gerekçenin usul ve yasaya uygun olduğu davalı ... lehine tapusunun iptali talep edilen bağımsız bölümün değeri üzerinden tek vekalet ücreti verilmesi gerekli olup mahkemece hükmedilen vekalet ücretinin verilmesi gereken vekalet ücretinden daha fazla olduğu anlaşılmakla; davaya dair verilen ilk derece mahkemesi kararına karşı davacılar vekili ile davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, el atmanın önlenmesi ve kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486. maddeleri 3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davacı arsa sahipleri ile davalılardan yüklenici ... arasında ... 2.Noterliği’nin 19/09/2011 tarih ve 06675 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Buna göre davalı yüklenici, davacılara ait taşınmaz üzerinde 12 bağımsız bölümlü bir bina inşa edecektir. - Sözleşmenin Özel Şartlar başlıklı kısmının 21. maddesine göre , yüklenici inşaatı 31.12.2012 tarihine kadar ... kullanma izin belgesi alınmış şekilde teslim edecek, gecikilen her ay için ise 400 TL kira bedeli ödenecektir.

2.1. Davacı arsa sahipleri ile davalılardan yüklenici ... arasında adi yazılı olarak 04.09.2014 tarihli ek sözleşme imzalanmıştır. Ek sözleşmeye göre;

- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan bağımsız bölümlerden; 10 no.lu bağımsız bölüm ..., 6 no.lu bağımsız bölüm ..., 5 no.lu bağımsız bölüm..., 4 no.lu bağımsız bölüm... ve 1 no.lu bağımsız bölüm ... isimli şahıslara ... tarafından tapuda satışı yapılarak devredilmiş, bağımsız bölümlerin satışından elde edilen tüm bedeller ... tarafından tahsil edilmiştir. Söz konusu taşınmazları asıl satan ... olup bedelleri de tamamen almıştır.

- Davalı yüklenici ..., inşaatın tamamlanması için faaliyetlerine 05.09.2014 tarihinde başlayacak ve en geç 30/10/2014 tarihinde inşaatı teslim edecektir.

2.2. Somut olayda; davacı arsa sahiplerince kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi talep edilmiş ve yerel mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre inşaatın tamamlanma oranının %90 olduğu gerekçesi ile geriye etkili feshin şartlarının oluşmadığı belirtilerek, geriye etkili fesih ve tapu iptali, tescil isteminin reddine karar verilmesinde hukuka aykırı bir yan bulunmamıştır.

2.3. Davacılar vekilince; dosya kapsamında alınan diğer raporlarda tamamlanma oranının %90 seviyesinin altında kaldığına ilişkin tespitler bulunduğu ve bu hususun çelişki yarattığı ileri sürülmüş ise de; yukarıda belirtildiği üzere, tamamlanma oranı, inşaatın fiziki durumunun tespiti ve yapılan işin tüm işe oranının saptanması neticesinde bulunacak olup, hükme esas alınan rapor dışındaki raporlardaki hesaplamaların fiziki oran yöntemi ile değil, eksik ... bedelleri ile tüm ... bedelinin oranlanması yöntemi ile bedel üzerinden hesaplandığı, bu hali ile diğer raporların hükme esas alınmamasında hukuka aykırı bir yan bulunmamıştır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının ilgilisinden alınmasına,

Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılar ..., ... ve ...’ya verilmesine,