Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3704 K.2025/2506

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili, davalı ..., davalı ..., davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, dava dışı yüklenicinin taşınmaz üzerinde fiili hiçbir çalışma yapmadan taşınmazların kat irtifaklarını oluşturmak suretiyle kendisine kalan bağımsız bölümleri 3. kişilere devrettiğini, tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek,

dava konusu bağımsız bölümün davalılar adına kayıtlı mevcut yolsuz tescilinin iptali ile hisseleri ve miras payları oranında müvekkilleri adına tescili gerektiği belirtilerek tapularının iptali ile hisseleri ve miras payları oranında müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş; birleşen davada müvekkili arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında Bursa 16. Noterliği'nin 21.02.2011 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1-Asıl davada davalı ..., davalı ... vekili, davalı ..., davalı ..., davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı... cevap dilekçesinde özetle; iyiniyetli 3. kişi olduklarını, dava konusu bağımsız bölümleri tapuya güven ilkesi çerçevesinde, hiçbir takyidat ve engel olmadığı için satın aldıklarını, mağdur olduklarını, TMK 1023 madde çerçevesinde iyiniyetli kazanımın korunması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

2-Birleşen davada davalı yüklenici şirket davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davalıların dava konusu taşınmazda yüklenici payına düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarını doğrudan yükleniciden veya onun sattığı kişiden almak suretiyle malik oldukları, yapı yüklenici tarafından tamamlanmaksızın davalılarca pay iktisap edildiğinden Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinden yararlanamayacağı gerekçesi ile asıl davanın; davacı arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği,

sözleşmesinin 9. maddesine göre sözleşme tarihinden itibaren iki ay içinde inşaata başlanarak 24 ay içinde de bitirileceği hükmünün yer aldığı, ancak keşif ve sonrasında düzenlenen bilirkişi raporları ile sabit olduğu üzere fiili hiçbir faaliyetin bulunmadığı gerekçesi ile birleşen davanını kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ..., davalı ..., davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ..., davalı ... ... vekili, tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalıların ayrı ayrı bağımsız bölüm malikleri oldukları, dava konusu alacak yönünden davacıya karşı sorumluluklarının ayrı oldukları gözetilerek davalılar adlarına kayıtlı bağımsız bölüm değerlerine göre ayrı sorumlu tutularak hüküm kurulması, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin buna göre belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili, davalı ..., davalı ..., davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... temyiz dilekçelerinde ayrı ayrı özetle; iyiniyetli 3. kişi olduklarını, dava konusu bağımsız bölümleri tapuya güven ilkesi çerçevesinde, hiç bir takyidat ve engel olmadığı için satın aldıklarını, mağdur olduklarını, TMK 1023 madde çerçevesinde iyiniyetli kazanımın korunması gerekiğini, davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, birleşen davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istemine ilişkindir.

1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 361/1. maddesi hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. Temyiz dilekçesinin süresinden sonra verilmesi halinde anılan Kanun'un 366. maddesi atfı ile aynı Kanun'un 352/1-c maddesi hükmü uyarınca temyiz isteminin reddine karar vermek gerekir.

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen karar, davalı ...'e 27.08.2023 tarihinde tebliğ edilmiş; Bursa 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11.09.2023 tarihli yazısında "Dava dosyası istinaf başvurusu nedeniyle dairenize gönderilmiş olup 2022/1886 esasına kaydedilmiştir. Davalı ... tarafından verilen Temyiz Dilekçesi yazımız ekinde gönderilmiştir" belirtilmiş ve ekinde temyiz dilekçesinde 17.08.2023 tarihli dilekçe olduğu tespit olunmuştur. Davalı ... tarafından temyiz dilekçesi ise yasal süre geçirildikten sonra 11.09.2023 tarihinde verilmiş ve temyiz harcı ise 19.09.2023 tarihinde yatırılmıştır.

2.Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.04.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.04.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

2

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. 3

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılması gereken üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edileceğinden, Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı ilamı doğrultusunda yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralanlar,

taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi bağlamında iyiniyetli olup olmadıklarının irdelenmesi gerektiği, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle temyiz isteminde bulunan davalı ...'in temyiz isteminin süreden REDDİNE,

Davalı ... vekili, davalı ..., davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ...'in temyiz itirazlarının 2. bentte açıklanan nedenlerle kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,