Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/4011 K.2025/2519

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... İnş. Ltd.

Şti. ile davacıların da arasında bulunduğu hissedarlar arasında imzalanan 17.05.2018 tarihinde Başiskele Noterliğinde ... yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde taşınmaz vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca A1 ve A2 bloktan oluşan toplam 14 adet daire ve 4 dükkan olmak üzere toplam 18 adet bağımsız bölümden oluşan binalar inşa edileceğini, inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 15 ay içerisinde işi bitirmeye mecbur olmasına rağmen yüklenicinin işi bitiremediğini,

davalı yüklenicinin inşaat bitince kendisine ait olacak bağımsız bölümleri inşaat sürerken devraldığını ve muvazaalı şekilde ipotek anlaşması da yaparak bu taşınmazları elden çıkardığını, aynı gün içerisinde iki üç el değiştirerek yapılan satışların mevcut olduğunu, el değiştiren taşınmazlarda alıcı olarak neredeyse hep aynı isimler ve firmalar olduğunu, davalılar arasında muvazaanın mevcut olduğunu, davalı ...'ın mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine bir şekilde pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerektiğini,

yükleniciye devredilen payın avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığını ileri sürerek tapuda davalı ... adına kayıtlı bulunan Kocaeli ili, Başiskele ilçesi, ...

Mahallesi, 2 98... parselde kayıtlı A2-8 numaralı bağımsız bölümle bağlantılı arsa payının iptali ile davacı müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini mümkün olmazsa bağımsız bölüm güncel bedelinin ödenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin yüklenici firmadan taşınmazı devralmadığını, davalılardan ... şirketinin taşınmazı 28.01.2020 tarihinde Uğurluvan şirketine sattığı, ...şirketinin alım tarihinden yaklaşık olarak 3ay sonra 25.03.2020 tarihinde ... isimli şahsa sattığı, ...isimli şahsın ise taşınmazı aldıktan yaklaşık olarak 4 ay sonra 17.07.2020 tarihinde müvekkile satışını yaptığı, ayrıca bu anılan tarafların hiçbirinin akraba olmadığı,

müvekkilinin taşınmazı uzun bir zaman geçtikten sonra devraldığını, müvekkilinin bu (meydana gelen) satışlarda tamamen iyi niyetli üçüncü kişi olup kesinlikle ödemesini yapıp taşınmazı satın aldığını, bu devir işlemlerinde müvekkili ile diğer davalılar arasında muvazaa olmadığını, dava konusu taşınmazın taraflar arasında yapılan sözleşme gereği davacılara bırakılacak bir taşınmaz olmadığını savunarak ,davanın reddini istemiştir.

2. Davalı şirket,davaya cevap vermemiştir.

3. Dahili davalı arsa sahipleri ... , ... ve ..., davaya muvafakat ettiklerini beyan etmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar ile davaya dahil edilen paydaşlar ve davalı ... arasında Başiskele Noterliği'nin 17.05.2018 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, dava konusu A Blok 2. Giriş Bodrum + Zemin Kat 8 numaralı bağımsız bölümde bulunan taşınmazın sözleşme kapsamında davalı yükleniciye kalacağı, inşaatın devamında davacılar tarafından yükleniciye dava konusu taşınmazın avans olarak 13.07.2018 tarihinde devredildiği,

davalı yüklenici tarafından dava dışı kişilere devredildikten sonra en son 17.07.2020 tarihinde davalı son malik ...'a 70.000,00 TL bedelle satış suretiyle devredildiği, 17.05.2018 tarihli sözleşmenin keşif tarihi itibariyle yüklenici tarafından %80 oranında tamamlanmış olduğu,

işin en son 02.09.2019 tarihinde tamamlanması gerektiği ancak keşif tarihinde devam eden bir inşaat bulunmadığı gibi davalı yüklenici tarafından inşaatın bitirilebileceğine ilişkin talep ve beyanın bulunmadığı , yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasıyla %80 oranında ki sözleşmenin işin arz ettiği özellik,

işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek davacı tarafça dönme ya da fesihten bahsedilmeksizin sadece tapu iptal ve tescil istenilmiş ise de bu talebin sözleşmeden dönme ya da fesih istemine de içerdiği uygulamada kabul edilmekle taraflar arasında ki ...'nin 17.05.2018 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi gerektiği, yüklenicinin öncesinde kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için kendi edimini ifa etmiş olması gerekmekte olup yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenici halefi olduklarından ancak,

yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacağı, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacağından kaydın yolsuz tescile dönüşeceği, bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi uygulanamayacağı, üçüncü kişilerin, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilmeleri gerektiği,

davalı son malik ...'ın dosya arasına alınan tapu kayıtları ve satış senetlerinden yüklenicinin haleflerinden pay satın almak suretiyle edindiğinin anlaşılması nedeniyle bu davalının da iyi niyet savunması dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline ve sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkilinin satın alma işlemini gerçekleştirirken ilgili taşınmaz hakkında herhangi bir tedbir ve dava söz konusu olmaması münasebetiyle tapu kaydı esasına güvenip ilgili taşınmazı satın aldığını, daha önce de taşınmazını aynı yerden ve aynı kişi aracılığıyla aldığı göz önünde bulundurulduğunda müvekkilinin iyi niyetli 3. kişi olduğunu,

b. Müvekkilinin arsa sahibinin taşınmazı devrettiği kişiden alan 4.kişi olduğunu,

c. Müvekkilinin gayrimenkulü alırken dahi gidip inşaatı görmediğini, yüklenicinin kim olduğuna dair bilgi edinemediğini,

d. Müvekkilinin iyiniyetli olup olmadığı incelenmeden karar verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyi niyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine....” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme kararı doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalı tapu malikinin dava konusu taşınmazı iyiniyetli iktisap edip etmediği değerlendirerek sonucuna göre bir karar verilmesi olup kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,