Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/964 K.2024/2088

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı asil ...'ı gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

1- İlk derece mahkemesince, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, davacı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici şirket arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, daha önce verilen bir mahkeme kararıyla feshedildiği, feshin kesinleştiği, bu durumda, yüklenici şirkete avans olarak verilen tapuların iadesi gerektiği, yükleniciden temlik yoluyla tapuyu devralan davalının kazanımının korunmayacağı, iyiniyet iddiasının dinlenme olanağı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

2-İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

3-Bölge Adliye Mahkemesinin bu kararına karşı davalı vekilinin temyizi üzerine, Dairemizin 2021/1292 Esas, 2022/1903 Karar sayılı ilamıyla; davalı vekilinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir başka mahkemede feshine karar verilmesine rağmen fesihten sonra da arsa maliki davacı kooperatif tarafından yükleniciye bağımsız bölüm devri yapıldığını ve feshin muvazaalı olduğunu iddia ettiği, mahkemece bu konuda hiçbir araştırma yapılmadığı, bu durumda, davalının iddiaları araştırılarak arsa maliki ile yüklenici arasında fesih kararına rağmen ilişkinin zımnen devam edip etmediği,

inşaatın dava dışı yüklenici ... şirketi tarafından tamamlanıp tamamlanmadığı hususları incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, kararın davalı yararına bozulmasına ve dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

4-İlk derece Mahkemesince, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, fesih kararına rağmen arsa sahibi kooperatif ile yüklenici şirket arasındaki ilişkinin zımnen devam ettiği, feshin muvaazalı olduğu, yüklenici şirkete tapu devirleri yapılmaya devam edildiği, öte yandan davalının bağımsız bölümü doğrudan yüklenici şirketten devralmadığı, arada tapu devirleri bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karara karşı, davalı kooperatif vekilince süresinde duruşmalı olarak temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü;

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye avans olarak devredilen taşınmazın, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle, tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahibi adına tescili istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner.

Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerinde olan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. İnşaattan daire satın alan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

Dairemizin yerleşik uygulaması bu şekilde olmakla birlikte her somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Somut olayda, dava dışı önceki arsa sahipleri ... ve ... ile yine dava dışı yüklenici ... Turzm. Eğt. ve Yat. Tic. San. Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede, arsa sahiplerinin sözleşmeye konu parselleri daha sonra kooperatiflere devredecekleri, bu durumda, kooperatiflerin sözleşmenin tarafı haline gelecekleri, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerinin devir alan kooperatiflere geçeceği kararlaştırılmıştır.

Dava dışı önceki arsa sahipleri ... ve ... tarafından, edimin ifasında temerrüde düştüğü iddiasıyla, yüklenici ... şirketi aleyhine, sözleşmenin feshi ve el atmanın önlenmesi istemiyle, 18.04.2007 tarihinde, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E. sayılı dosyasında dava açılmıştır. Yargılama sırasında, sözleşmeye konu parsellerden 1007 ada 2 no.lu parsel davacı ... Konut Yapı Kooperatifine, 1647 ada 2 no.lu parsel ise ...

Konut Yapı Kooperatifine devredildiğinden, davaya sözleşmenin tarafı haline gelen bu kooperatifler tarafından devam edilmiştir. Yapılan yargılama sonucunda, yüklenici ... şirketinin edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir. Bu karar, temyiz harç ve masrafları yatırılmadığından, temyiz edilmeksizin 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiştir.

Davacı arsa sahibi kooperatif, anılan bu davada verilen fesih kararını gerekçe göstererek, 28.02.2018 tarihinde açtığı işbu davada, dava konusu bağımsız bölümün, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici şirkete avans olarak verildiğini, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden, taşınmazın kendisine iadesi gerektiğini ileri sürmektedir.

Dairemizin, az yukarıda değinilen bozma kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir başka mahkemede feshine karar verilmesine rağmen fesihten sonra da arsa maliki davacı kooperatif tarafından yükleniciye bağımsız bölüm devri yapıldığının ve feshin muvazaalı olduğunun iddia edilmesine göre, mahkemece bu hususun araştırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Gerçekten de, dosyada bulunan tapu kayıtlarının incelenmesinde, davacı arsa sahibi kooperatif tarafından, sözleşmenin feshi davası açılmış olmasına ve hukuki bir zorunluluğu bulunmamasına rağmen, 2009 yılından itibaren yüklenici ... şirketine tapuda bağımsız bölüm devirleri yapılmaya başlandığı, fesih kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmesinden sonra da 2015 yılına kadar bu devirlerin devam ettiği, yüklenici şirketin de devraldığı bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devrettiği anlaşılmıştır.

Yine, fesih davasının devamı sırasında ve davanın kesinleşmesinden sonra, bir takım imalatlar için çeşitli kişi ve firmalarla anlaşmalar yapılmıştır. Dosyada arasında bulunan ve davacı arsa sahibi kooperatifçe de varlığı inkar edilmeyen, 19.07.2011 tarihli ... isimli şirketi ile yapılan sözleşmede, 02.08.2011, 29.03.2012 tarihli ... isimli kişi ile yapılan sözleşmelerde, 15.10.2012 ve 11.03.2013 tarihli ... Ltd. isimli şirket ile yapılan sözleşmede, 15.06.2014 tarihli ...

Gayrimenkul isimli şirket ile yapılan sözleşmede ve son olarak 17.07.2014 tarihli ... ve yüklenici ... şirketi yetkilisi olduğu anlaşılan ...’ın da yer aldığı sözleşmede, davacı arsa sahibi kooperatif ile birlikte yüklenici ... şirketinin de taraf olduğu, bu sözleşmelerde yüklenici şirketin hak ediş alacağına karşılık, iş yapan firmalara, arsa sahibi kooperatiflerin bazı bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt ettikleri görülmüştür.

Tüm bu tapu devirleri ve yapılan sözleşmeler, fesih davasına ve kesinleşmiş fesih kararına rağmen arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... şirketi arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin devam ettiğini, tarafların gerçek iradelerinin sözleşmenin feshi yönünde olmadığını, sözleşmeyi devam ettirme iradelerini sürdürdüklerini, sonuç olarak, feshin muvazaalı olduğunu göstermektedir.

Bilindiği üzere “tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile gerçek durumu onlardan gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına” muvazaa ve bu şekilde yapılan işlemlere de muvazaalı işlemler denir (Eren, F: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 367). Eş söyleyişle muvazaa açıklanan beyanlarının gerçek maksatlarına uymadıklarını bildikleri hâlde, tarafların kastettikleri durumdan başka bir ilişkide kendilerini anlaşmış gibi göstermeleri hâli, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla kendi gerçek iradelerine uymayan haksız eylem niteliğinde anlaşmalarıdır (7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı)

Muvazaa, “mutlak muvazaa”, “nispi muvazaa” gibi çeşitli türlere ayrılır. Tarafların gerçekte bir işlem yapmayı düşünmemelerine rağmen, sırf üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla, işlem yapmış gibi gözükmek için, görünürde bir işlem yapmalarına “mutlak muvazaa” denir. Nispi muvazaada ise; taraflar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyi kendi iç iradelerine uymayan ve dışarıya karşı yaptıkları başka bir işlemle gizlerler. Eş söyleyişle, nispi muvazaada taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun olmayan gizli bir işlem yaparlar (Fikret, Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 370).

Arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici ... şirketi arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin yaratılan muvazaaya, mutlak muvazaa niteliğinde olmakla def’i değil, itiraz mahiyetinde olduğundan, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir.

Bu durumda, mahkemenin gerekçeli kararında da isabetle açıklandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye avans olarak verilen tapuların, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde arsa sahiplerine iade edileceği ve bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenmeyeceğine dair kuralın, muvazaa ve kötüniyet hallerinde geçerli olmayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği açık olup, bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru olmuştur.

Diğer yandan, davacı arsa sahibi kooperatifçe, yüklenici ... şirketi ile sözleşmenin devam ettiği kabul edilse dahi inşaatlarda halen eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğu ileri sürülmüş ise de, bu hususta ayrıca, sözleşmeye dayalı olarak yüklenici şirket ve haleflerine karşı başvuruda bulunulabileceği tabiidir.

Bu itibarla, kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma ilamının içeriği ve usuli kazanılmış hak ilkesinin resen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.