Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/990 K.2024/543

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen tapu iptal ve tescil davasında Ticaret Mahkemesince verilen mahkemenin görevsizliği nedeniyle davanın usulden reddine dair kararı hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay 23.(Kapatılan) Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının onanmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince onamaya uyularak görevli mahkemece yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı ... ve dava dışı... arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sureti ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeden sonra yapılan ek sözleşme ile de yapılacak inşaattaki bağımsız bölümlerin taraflar arasındaki paylaşımının açıkça belirlendiğini, ek sözleşme gereği 1. kat 3 nolu meskenin müvekkili şirketin uhdesinde kalacağının kararlaştırıldığını, müvekkili yüklenici şirketin sözleşme gereğince taahhüt ettiği inşaatı tamamlayarak davalıya düşen bağımsız bölümleri teslim ettiğini, ... kullanma izni aldığını,

kat mülkiyetine çevrilme işlemlerini tamamlandığını ancak sözleşme gereği müvekkili şirkete verilmesi gereken 1. kat 3 nolu meskenin davalı ... uhdesinde bırakıldığını, ileri sürerek sözleşme gereği müvekkili yüklenici şirkete verilmesi gereken 1. kat 3 nolu meskenin davalı adına olan tapunun iptali ile müvekkili şirket adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; açılan davanın hukuka aykırı olduğunu, davacının tapu iptali talebinin hukuken istenebilecek aşamada olmadığını, taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devri için kesin protokol ibaresine yer verildiğini, ancak taraflar arasında imzalanan bir kesin protokol bulunmadığını, davacı firma ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 2-a maddesi gereğince dükkanlar ve daire bölümlerinin %40'ı mal sahiplerine bırakılacağını, ancak fiili durumda bırakılan bağımsız bölümlerin %40'lık kısmı karşılanmadığını, müvekkilinin bağımsız bölümler açısından hissesinin %20 olduğunu,

bununda 5,6 daireye karşılık geldiğini, buna rağmen 5 dairenin müvekkili uhdesinde bırakıldığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte davanın kabulü halinde söz konusu dairenin %50'lik kısmının devrinin kabul ettiklerini,yüklenicinin inşaatı zamanında bitirmediği için geç teslim nedeniyle alacak davası açtıklarını, yine eksik ifa ile ilgili dava açacaklarını belirterek davanın reddini istemiştir.

30.11.2017 tarihli beyan dilekçesi ile geç teslim nedeniyle açılan davada alınan bilirkişi raporunda yüklenicinin imara aykırı imalatlar yaptığının tespit edildiğini bu aykırılıkların davaya cevap aşamasında bilinmediğini dosyanın mahkemenin görevsizliği nedeniyle Yargıtay’da bulunduğu aşamada ortaya çıktığını, bu aykırılıklar giderilmediği takdirde yıkım kararı alınacağını bu durumda yüklenicinin talep hakkının yapının projeye uygun hale getirilmesinden sonra doğacağını beyan ederek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşme, ruhsat ve eklerine aykırılıklar ve eksik işlerin yapılması mümkün olan işler olduğu ve ikmali ile bazı kısımların yıkılıp yeniden projeye uygun hale getirilmesi işlerinin maliyetinin 218.000.- TL olacağının hesaplanmış olduğu, taraflar arasında yapılmış bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği ... kullanma izninin alındığı, binanın kat mülkiyetine çevrilmiş olduğu, tapuların ilgililere teslim edildiği ve binanın ... sahibine teslim edilip binanın kullanıma başlamış olduğu,

davalının talep edebileceği eksik ... bedeli olan 38.000,00 TL'nin mahkeme veznesine depo edildiği, birlikte ifa suretiyle tapu iptal ve tescil isteminin kabulü ile dava konusu 1.kat 3 nolu bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmaza ilişkin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, depo edilen eksik ... bedeli olan 38.000,00.-TL’nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine, karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili şirket dava tarihinden önce binaya ... kullanma izin belgesi aldığını ve binanın kat mülkiyetine çevrilerek inşaatın tamamlandığını, davalı arsa sahibinin sözleşme gereğince kendine düşen daireleri ve dükkanı da yıllardır kullanmakta veya kiraya vermekte olduğunu, bu nedenle taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince davacı müvekkili şirkete düşen dava konusu dairenin davalı tarafından müvekkili şirkete devir edilmemesinin hukuka aykırı olduğunu, mahkemece depo kararı verilmeksizin talebin kabulüne karar verilmesi gerekirken aksine değerlendirme yapılmasının hatalı olduğunu,

bilirkişi heyetinin gerek 26.11.2020 tarihli raporun gerekse de 15.04.2021 tarihli ek raporlarının sonuç kısmında yüklenicinin edimini yerine getirdiğinin kabulü gerektiği, kanaatine varıldığının belirtildiğini, ortak alanlarda eksikli olduğu ve bu eksikliklerden davalıya düşen payın 38.000 TL olduğuna dair değerlendirmenin kesinleşmiş ... Asliye 7. Hukuk Mahkemesinin karar içeriği sebebiyle hatalı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi heyeti 08.07.2019 tarihli 3. Ek raporda.

Ruhsat ve eklerine uygun olarak terasların düzenlenmesi ve korkulukla dairelere ait alanlara ayrılması, otopark, sığınak ve kazan dairesi bölümlerinin ve düzenlemesinin yapılması, otopark taban şaplarının yapılması işi çöp ve tesisat şaplarının düzenlenmesi,

tesisat şaftlarının kapatılarak ebeveyn banyosuna dönüştürülmesinin ortadan kaldırılarak projesine uygun hale getirilmesi hususlarının 218.000,00 TL olacağını bu bedelden davalıya düşen payın da 38.241 TL olduğu yönündeki tespit ve değerlendirmelere katılmalarının mümkün olmadığını, bu rapora karşı detaylı itirazda bulunduklarını, raporun fahiş hata içerdiğinin izah edildiğini, ortak alanlarda her hangi bir eksiklik bulunmadığını, davalı tarafından davacı müvekkil şirket aleyhine geç teslimden kaynaklı kira alacağı istemiyle açılan ...

7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/ 142 E. Sayılı dosyasında hükme esas alınan 13.04.2017 tarihli raporda dava konusu taşınmazın ortak alanlarında her hangi bir eksiklik bulunmadığının tespit edildiğini, bu hususun ...

Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin 22.10.2020 tarih ve 2017/ 1648 E. , 2020 / 1163 K. Sayılı ilamı ile hüküm altına alındığını, davalı ile birlikte taşınmazda hissedar ve bu nedenle inşaat sözleşmenin tarafı olan dava dışı... tarafından ise eksik veya ayıplı imalat iddiasıyla davacı müvekkili şirket aleyhine bugüne kadar herhangi bir dava açılmadığını, uhdesinde tuttuğu 4 nolu dairenin ferağını ise herhangi bir dava açılmadan rızaen tapuda davacı müvekkili şirkete devir ve teslim edildiğini, davalının haksız ve kötü niyetli olduğunu, 3 numaralı daireyi hiç bir haklı gerekçe olmaksızın yıllardır uhdesinde tuttuğunu,

bu nedenle sanki ortak alanlarda bir eksiklik varmış gibi depo kararı verilmesinin hatalı olduğunu, dava tarihi itibariyle haksız olan davalının yargılama giderleri ve vekalet ücretinden de sorumlu olması gerektiğini, bu bakımdan da yerel mahkeme kararı hatalı olduğunu temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; cevap dilekçesi ile dava konusu taşınmaz ile ilgili inşaat hakkı üzerinde hesaplama yanlış olması sebebi ile söz konusu taşınmazın 1/2 payının devrini kabul ettiklerini bildirdiklerini, buna göre davacı tarafından eksik imalat bedelleri mahkeme veznesine depo ettikten sonra yani edimini yerine getirdikten sonra tapunun iptali halinde aleyhimize yargılama gideri hükmedilmemesinin hukuka uygun olduğunu, yine asıl uyuşmazlık konularından birinin taraflar arasında yapılan sözleşmenin 2.a maddesinde yükleniciye %60 arsa sahiplerine ise %40 paylaşım söz konusu olduğunu,

projeye göre 28 daire yapıldığını %40 oranının 11,2 daireye karşılık geldiğini müvekkilinin ise arsa hissesinin %51 olduğunu ve 5,7 daireye karşılık geldiğini, müvekkiline verilen dairenin ise sözleşmede açıkça yazdığı üzere 5 adet olduğunu, kabul anlamına gelmemekle birlikte yüklenicinin edimini yerine getirdiğini bir an kabul edilse dahi dava konusu taşınmazın %70’nin müvekkiline ait olması gerektiğini ancak buna rağmen iyiniyetle %50 ,%50 yi kabul ettikleri beyanını davaya cevapta dile getirdiklerini, sözleşmenin 15-f maddesi uyarınca imar değişikliğinden fazlalık olması halinde %45 mal sahipleri, %55 ise müteahhit faydalanacağı,

yapılan proje tadilatı sebebi ile inşaatta 364 m2 kazanıldığını, buna göre taksim yapıldığında 36,85m2 müvekkili hissesine tekabül ettiğini, dolayısıyla dava konusu taşınmazın %70 nin müvekkile ait olması gerektiği yanında ayrıca 36,85m2 de imar fazlalığından hakkı bulunduğunu, ancak iyi niyetle davaya cevapta %50 yi kabul ettiklerini, taşınmazın tamamının devrin hukuka ve sözleşmeye aykırı olduğunu, daire paylaşımı konusunda bilirkişi ek raporunda hiç yer verilmediğini ve eksik inceleme yapıldığını, dosya içerisinde imara ve projeye aykırı yapılar için Belediyenin yıkım kararları mevcut olduğunu, karar aşamasında gözardı edildiğini,

tüm bilirkişi raporlarında 29 nolu bağımsız bölümde 4500TL eksik imalat olduğu belirtilmesine rağmen müvekkile ödenecek 38.000TL içerisinde bu bedelin bulunmadığını, dosya içerisinde bulunan Bayındırlık Müdürlüğü raporu ve bilirkişi raporlarında kazan dairesi'nin projeye aykırı yapıldığı tespit edilmiş ve yine projede varolan ve yasal zorunluluk olan sığınak yapılmadığı, yine projeye göre mutfaklarda doğalgaz sistemi olması gerekirken eksik imalat ile yapılmadığı,

ancak bu aykırılıklar giderilmeden davanın kabulune karar verildiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 97. maddesine göre karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerektiğini, dava konusu binanın İmar Mevzuatına aykırı olması sebebi ile ... sahibi müvekkil ve davacı yüklenici hakkında kamu davası açıldığı, kararın hatalı olduğunu temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,

3. Değerlendirme

Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğuna göre hukuki durumları etkileneceğinden ve davanın niteliğine göre taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkeme ve temyiz halinde Yargıtay tarafından kendiliğinden gözetilmelidir. Davacı yüklenici tarafından tapu iptal ve tescili istenilen taşınmazlar, davalı arsa sahibi uhdesinde bulunan son bağımsız bölüm olup, sözleşmenin teminatıdır. Sözleşmede davalı arsa sahibi dışında başka arsa sahiplerinin de bulunduğu, bu dairelerin de sözleşmeden kaynaklanan son teminat daireleri olduğundan dava dışında paydaş olan diğer bu arsa sahiplerinin de davaya dahil edilmesi gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece davacı tarafa yüklenici ile arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde davada yer almayan diğer arsa sahiplerinin de davaya dahil ettirilmesi ya da onlar hakkında dava açtırılıp, açılacak dava birleştirerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenip davanın karara bağlanması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan ve taraf teşkili sağlanmadan davanın sonuçlandırılması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz incelemesine konu ilk derece mahkemesi kararının taraf teşkili bakımından BOZULMASINA,

Bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,