Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1389 K.2025/2557

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalılar ..., ..., ... ile birleşen davalarda davacılar ... vd. vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl davada davalılar-birleşen davada davacılar ... vd. vekili Avukat ..., asıl davada davalılar-birleşen davada davacılar ... vd. vekili Avukat ... ile asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar ... vd. vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici müflis şirket arasında imzalanan 15.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin iflası nedeniyle inşaat seviyesi %60 oranında iken ... ile yapılan mutabakat neticesinde geriye etkili şekilde feshedildiğini, müflis yükleniciye avans olarak verilen tapulardan yüklenici uhdesindekilerin iade edildiğini, ancak davalı üçüncü kişilere devredilmiş tapuların geri alınamadığını ileri sürerek, davalı üçüncü kişiler adına tescilli olan toplam 13 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir.

2. Birleşen davalarda davacılar vekili dava dilekçesinde; Ankara 21. İflas Dairesi'nin 2015/42 İflas sayılı dosyasında 29.11.2019 günü davalılar tarafından imzalanan sulh ve ibra sözleşmesinin müvekkilleri aleyhine olan maddelerinin geçersiz olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile iptalini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalılar vekilleri cevap dilekçelerinde; asıl davanın reddini istemişlerdir.

Birleşen davada davalılar vekili ile Tasfiye Memuru cevap dilekçesinde; birleşen davanın reddini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 29.11.2019 tarihli “sulh ve ibra” sözleşmesinin usulüne uygun olduğu anlaşıldığından, bu sözleşmelerin geçersizliğinin tespitine yönelik birleşen davaların reddine, asıl davada davacılar ile dava dışı yüklenici müflis ... İnş. Taah. Oto. Reklam San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında .... Noterliği'nce düzenlenen 15.09.2009 tarihli ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiğinin tespiti ile davalılar adına kayıtlı olan 13 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde asıl davada davalılar ... ve .. vekili ile asıl davada davalılar birleşen davadalarda davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Asıl davada davalılar-birleşen davadalarda davacılar vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada talebin zamanaşımına uğradığını, taraflar arasında hukuki ilişki bulunmadığını, tapu kaydına karşı ancak resmi belgeye dayalı şekilde dava açılabileceğini, müvekkillerinin tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını, yeni sözleşmede imzaları bulunmadığından bu sözleşme hükümlerine dayalı olarak kendilerinden talepte bulunulamayacağını, 1 gün öncesinde imzalanan yeni sözleşme nedeniyle sulh ve ibra sözleşmesinin hukuki sonuç doğurmasının mümkün olmadığını, kaldı ki müvekkillerinin bağlamayacağını, dava tarihinde inşaat seviyesinin %90'ın üzerinde olduğunu, derdest sözleşmenin feshi dava dosyası incelenmeden karar verildiğini beyan etmektedir.

2. Asıl davada davalılar ....ve ... vekili temyiz dilekçesinde; resmi şekilde yapılmayan fesih sözleşmesinin geçerli olmadığını, iflas idaresinin gerekli izin ve yetki alınmadan işlem tesis ettiğini, dava tarihi itibariyle inşaat seviyesinin %100 olduğunu, temlik alacaklısı olan davalılar temerrüde düşürülmeden işlem yapıldığını, davalıların yüklenicinin tüm def'i haklarını iktisap ettiklerinin dikkate alınmadığını, geriye etkili fesihten önce doğan hak ve borçların geçerliliğinin devam ettiğini, iflas masasına alacak kaydedilmesi için gerekli ilanların yapılmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl davada uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine dayalı tapu iptali ve tescil, birleşen davada uyuşmazlık sözleşmenin tasfiyesine ilişkin protokolün iptali istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden asıl davada bir kısım davalıların, tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, asıl davada davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bozma nedenine göre, duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,