Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1410 K.2025/1636

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... İnş. Proje Taah. Tur. ve Tic. A.Ş. vekilince duruşmalı ve davalı ... İnş. Proje Taah. Tic. Tur. A.Ş. vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... İnş. Proje Taah. Tur. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ... ve davalı ... İnş. A.Ş. vekili Avukat ... ... ile davacı ... Yapı San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı arsa sahiplerinden ... ile davalı ... İnşaat Proje Taahhüt Turizm ve Ticaret A.Ş. arasında ... 12. Noterliği'nin 27.08.2010 tarihli ve 06987 yevmiye no'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, davalı ... İnşaat Proje Taahhüt Turizm ve Ticaret A.Ş'nin bu sözleşmeyi diğer davalı ... İnşaat Proje Taahhüt Ticaret Turizm A.Ş'ye devrettiğini ve arsa sahiplerinin bu devri ... A.Ş'nin sorumluluğunun devamı şartıyla ...

33. Noterliği'nin 20.03.2014 tarih ve 15882 yevmiye nolu sözleşmesi ile onayladıklarını, müvekkili şirketin, ...'ün payına düşen tüm bağımsız bölümleri ve 27.08.2010 ile 20.03.2014 tarihli sözleşmelerden kaynaklanan tüm hakları temlikname ile satış yoluyla temlik aldığını, sözleşmeden 7 yıl geçmesine rağmen yapı kullanma izni alınmadığını, davalıların binaları teslim etmediğini ve müspet zararlarını ödemediğini, Büyükçekmece 1. İcra Müdürlüğü'nün 2017/9004 sayılı dosyasıyla 27.11.2013 tarihinden 27.05.2017 tarihine kadar her ay doğan toplam 628.875,00 TL kira alacağının tahsili için icra takibi yapıldığını, borçluların takibe, borca,

ferilerine itiraz ettiğini ileri sürerek, davalıların Büyükçekmece 1. İcra Müdürlüğü'nün 2017/9004 sayılı dosyasına yapmış oldukları itirazın iptali ile takibin devamına, %20'den aşağı olmamak kaydıyla icra inkar tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... İnşaat Proje Taah. Tic. Turz. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde, taşınmazın devir sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini, sözleşmenin devrine ilişkin temliknamenin de noterde yapılması gerektiğini, zira 27.08.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temlikini öngören sözleşmenin de 20.03.2014 tarihinde noterde yapıldığını ve dava dışı arsa sahibi ...'ün de bu temliknameyi imzaladığını, adi yazılı temliknamenin geçersiz olduğunu, bu nedenle dava ehliyeti yokluğundan davanın reddi gerektiğini belirterek, davanın reddine ve %20'den az olmamak üzere kötüniyet tazminatının davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... İnşaat Proje Taah. Tic. Turz. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde, taşınmazın devir sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini, sözleşmenin devrine ilişkin temliknamenin de noterde yapılması gerektiğini, zira 27.08.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temlikini öngören sözleşmenin de 20.03.2014 tarihinde noterde yapıldığını ve dava dışı arsa sahibi ...'ün de bu temliknameyi imzaladığını, adi yazılı temliknamenin geçersiz olduğunu, bu nedenle dava ehliyeti yokluğundan davanın reddi gerektiğini belirterek, davanın reddine ve %20'den az olmamak üzere kötüniyet tazminatının davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "Somut olayda ihtilaf, gecikme olup olmadığı, gecikme var ise gecikmenin hangi tarihte başlamış sayılacağı ve davacı tarafa ödenmesi gereken gecikme cezası miktarının ne kadar olduğuna yöneliktir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imza tarihi 27.08.2010 olup, ruhsatın 3 ay içinde alınamadığı anlaşıldığından, sözleşmenin 8. maddesine göre 3 ay + 36 ay dikkate alındığında, inşaatın bitirilmesi gereken tarih 27.11.2013 tarihidir. Davalı ...

İnşaat cevap dilekçesinde ve aşamalardaki savunmasında, ... ilçesinde inşaatların durdurulduğunu ve 9 ve 10 numaralı parsellerin tevhid işlemleri yapılması gerektiğini ileri sürerek, bu hususlar dolayısıyla inşaat ruhsatının 12.09.2014 tarihinde alınabildiğini belirtmiş ve bu hususları mücbir sebep olarak ileri sürmüştür.

Her ne kadar bilirkişiler, inşaatların durdurulmasının mücbir sebep olarak değerlendirilebileceğini beyan etmiş iseler de, ... ilçesinde 2011 yılında inşaatların durdurulmasına yönelik olarak alınan bir karar olup olmadığı hususunda ... Büyükşehir Belediyesine'ne müzekkere yazılmış, yazılan müzekkere, ... Belediyesi'ne iletilmiş ve ...

Belediyesi'nin verdiği 25.04.2022 tarihli yazısı ve eklerinde, ... ilçesinde inşaatların 2011 yılında durdurulduğuna dair resmi bir beyana yer verilmediği anlaşılmış olup, davalı ... İnşaat'ın bu yöndeki mücbir sebep iddiası yerinde görülmemiştir. ...

Belediye Başkanlığı'nın 05.11.2020 tarihli cevabi yazısına göre, 9 ve 10 numaralı parsellerin tevhidi için yapılan başvuru tarihinin 19.11.2013, tevhid kararının da 27.11.2013 tarihli encümen kararı ile verildiği görülmekle, tevhid başvuru ve kararının 8 gün içinde tamamlanabiliyor olması karşısında, tevhid işlemlerinin uzun bir süreç olmadığı ve ayrıca mücbir sebep teşkil etmeyeceği kanaatine varılmıştır.

Bunun dışında tevhid başvurusu öncesinde yapılması gereken proje vs işlemler olacak olması ve bu işlemlerin de süreyi uzatacak olması halinde ise, basiretli tacir olarak davalı ... İnşaat tarafından dikkate alınarak tevhid işlemlerine ilişkin süreci de kat karşılığı inşaat sözlemesine dahil edilmesi gerekirken, edilmeyen bir durum olduğundan ayrıca değerlendirilmemiştir.

Nihai olarak Kat karşılığı sözleşmesinin imza tarihi 27/08/2010 olup, ruhsatın 3 ay içinde alınamadığı anlaşıldığından, sözleşmenin 8. maddesine göre 3 ay + 36 ay dikkate alındığında, inşaatın bitirilmesi gereken tarih 27.11.2013 olduğu,

davacı tarafa temlik sözleşmesi uyarınca 19 adet bağımsız bölüm ile bir bağımsız bölümün 1/2 sinin devredileceği, gecikme dolayısıyla davacı tarafa aylık (750x19,5) 14.625,00 TL gecikme cezası ödenmesi gerekeceği, davalıların 27.11.2013 tarihinden itibaren dava dilekçesi ve takip talebinde de ileri sürülen 27.05.2017 tarihine kadar 43 ay için (43x14.625,00) 628.875,00 TL gecikme cezası ödemesi gerektiği" gerekçesiyle "davanın kabulü ile, davalıların Büyükçekmece 1. İcra Dairesi'nin 2017/9004 esas sayılı takip dosyasına yaptıkları itirazın iptali ile,

takibin aynı miktar ve koşullar ile kaldığı yerden devamına, asıl alacak miktarı olan 628.875,00 TL'nin %20'si olan 125.775,00 TL icra inkar tazminatının davalılardan alınarak davacıya verilmesine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... İnşaat Proje Taah. Tic. Turizm A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde, a. Davacı şirketin dava ehliyeti bulunmadığını, b. Dava konusu inşaat sözleşmesindeki 10 no'lu parsel ile paylaşılan projenin yapılabilmesinin mümkün olmadığını,

c. Dava dışı arsa sahiplerinin inşaat bitim tarihi olarak iddia olunan 27.11.2013 tarihinden 5 ay sonra 10.04.2014 tarihinde projedeki bağımsız bölümlerin paylaşım tutanağını düzenlediklerini,

d. 2010 yılında düzenlenen ve inşaat bitim süresi 27.11.2013 olduğu iddia olunan inşaat sözleşmesinin, dava dışı arsa sahipleri tarafından 20.03.2014 tarihinde davalı ... İnşaat A.Ş’ye devredildiğini,

e. Dava dışı arsa sahiplerinin inşaat sözleşmesini devrettikten sonra, yeni yüklenici olan davalı ... İnşaat A.Ş’yi 20.04.2014 devir tarihinden itibaren (inşaat ruhsatının 14.03.2014 de alınmış olmasından dolayı) 36 aylık teslim süresi ile sorumlu tutabileceklerini,

f. İcra inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini beyan etmektedir.

2. Davalı ... İnşaat Proje Taah. Tur. ve Tic. A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde, a. Davacı şirket tarafından inşaatta yaşandığı iddia edilen gecikmenin, müvekkili şirketten kaynaklı olmadığını, mücbir sebep ve/veya geçici ifa imkansızlığı halinin söz konusu olduğunu, istinaf mahkemesi ve yerel mahkemenin bu konuda eksik ve yanlış bir değerlendirme yaparak, hatalı bir karar verdiğini,

b. Kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki inşaat süresinin, devir sözleşmesinin yapıldığı tarihten önce dolduğunu,devir sözleşmesinden sonra Kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki inşaat süresinin uygulanmasının mümkün olmadığını, Kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki süre yönünden mutlak imkansızlık hali bulunduğunu,

c. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiği andaki imar durumuna aykırı olması halinde, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin TBK'nın 27. maddesine göre geçersiz olacağını,

d. Davacı şirketin, devir tarihinden itibaren talepte bulunabileceğini,

e. Davacı şirketin dava ehliyeti bulunmadığını,

f. İcra inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup,kira alacağına ilişkin başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali,takibin devamı ve icra inkar tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle sözleşmede dava konusu parselin başka bir parsel ile tevhit edileceğine ilişkin bir hükme yer verilmemiş olmasına,dava konusu 10 nolu parselde müstakilen inşaata başlanmasına imar yönünden bir engel bulunmadığının anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup, davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR