Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1495 K.2025/2530

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde ; müvekkilleri arsa sahipleri ile davalılardan ...Yapı Ltd. Şti. arasında ... Noterliği’nin 07.08.2012 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, aynı noterliğin 01.02.2013 tarihli ek sözleşmesi ile ana sözleşmedeki paylaşımın değiştirildiğini, ancak yüklenicinin inşaatı yarım bırakarak terk ettiğini, diğer davalı .... İnş. Ltd.

Şti.’nin ise davalı yüklenici ile organik bağ içerisinde inşaattaki bağımsız bölümleri satış ve pazarlama işlemlerini yürüterek üçüncü kişilere sattığını, İnegöl 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2018/422 D.İş sayılı dosyada inşaatta tespit yaptırıldığını ve inşaat seviyesine ilişkin rapor düzenlendiğini, davalı şirket yetkilisinin aldığı vekalet ile sözleşmenin ifası halinde yüklenici şirkete ait olacak F Blok 4. Kat 14 nolu bağımsız bölümü davalı ...'e devrettiğini,

yüklenicinin müvekkillerine karşı üstlendiği edimi yerine getiremediğinden taraflar asarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile dava konusu davalı ... adına olan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkillerinin hisseleri oranında adlarına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde ; müvekkilinin dava konusu taşınmazı, usulüne uygun şekilde tapudan tescil suretiyle edindiğini, iyiniyetli son malik olduğunu, davacıların, yüklenici firma ... Yapı ile...

Noterliği'nin 11.06.2018 tarihli 4791 yevmiye numaralı fesihnamesi ve ekindeki protokolü ile daha önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan inşaatın tamamlanamaması ve buna bağlı sonuçları için anlaştıklarını, bu fesihname ve protokole göre davacıların davaya konu taşınmazın da üzerinde bulunduğu arsanın üzerine yapılması planlanan proje ve inşaat ile ilgili hiç bir talepte bulunmayacaklarını, bu hususlarda dava açmayacaklarını noter huzurunda kabul ettiklerini, buna rağmen huzurdaki davanın açılmasının kötüniyetli bir işlem olduğunu, projenin % 70 oranında bitirildiğini, davacıların,

kendilerine teslim ve tescil edilecek bağımsız bölümleri aldıktan sonra müvekkili gibi tapudan tescil edilmek suretiyle taşınmaz edinenlere dava açtığını ve haksız şekilde talepte bulunduğunu, eksikliklerin davacılara ait olan bağımsız bölümlerden ziyade diğer bağımsız bölümlerden bir kısmına ve peyzaja ilişkin eksiklikler olduğunu, tapuda malik görünen kişilerce bir kooperatif kurularak eksikliklerin giderilmesi hususunda ortak noktada anlaşıldığını, bu hususun davacı arsa sahiplerince de benimsendiğini,

bu nedenle yaptığı imalâtın bedeli kendisine ödenmediği için inşaatın zilyetliğini elinde tutarak çekişme yaratmayan yüklenicinin de bu anlaşmaya zımni icazetinin olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, mevcut şartlarda geriye dönük feshin sonuçlarının davacılarca talep edilmesinin hukuka aykırı olduğu gibi iyiniyet ve dürüstlük kuralına da aykırı olduğundan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar ... ile ...'ne dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş bu davalılar tarafından yasal süresi içerisinde cevap verilmemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmeler kapsamında davalı yüklenicinin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerin diğer davalı ... İnş. Teks. Gıda. Eml. Dan. San. Ve Tic. Ltd. Şti. tarafından ...

Ada Sitesi olarak pazarlama ve satışının yapıldığı ve her iki davalı şirket arasında organik bağ bulunduğu, sözleşmeye göre inşaat ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içerisinde yapı kullanma izin belgesi alınmış bir durumda anahtar teslimi olarak arsa sahiplerine teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ancak İnegöl 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/422 D.

İş sayılı dosyada 07.11.2018 tarihi itibariyle yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda D blokun % 74, E blokun % 61, F blokun % 18 oranında tamamlandığı ve sözleşme kapsamında ... Ada Sitesinin anahtar teslim bir şekilde olması için gereken bedelin 4.363.196,82 TL olarak tespit edildiği, davalı ... Yapı İnş. Taah. Eml. San. ve Tic. Ltd.

Şti'nin kusuru sonucu sözleşmelerin geriye etkili olarak fesh edilmesi gerektiği, buna bağlı olarak yükleniciye veya onun halefi kişilere ve bu kapsamda diğer davalı ...'a verilen tapunun iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin yükleniciden taşınmaz satın alan iyiniyetli 3. kişi olduğunu, davanın sözleşmenin geriye etkili feshi talepli olup imalatı gerçekleştirilen inşaatın değeri üzerinden harç yatırması gerektiğini, davalı şirketler arasında iddia edilen organik bağın ...

İnşaatın hisselerinin ... inşaat yetkilisi ve sahibi ...'a devrinden sonra oluştuğunu, bu nedenle dava dilekçesinde belirtilen bağın müvekkilinin taşınmazı edindiği tarihte bulunmadığını, taşınmazı ... İnşaat'tan satın aldığında, ...

İnşaatın ...'un yetkilisi ve tek hissedarı olduğu bir firma olduğunu, hisse devrine ilişkin evraklar mahkemeye sunulmuş olmakla müvekkilinin bu firmalara güvenerek taşınmazı satın aldığını, davacıların 11.06.2018 tarihli fesihname ile davalı yüklenici ile anlaşmış olduğunu, davacıların yapılan inşaat ile ilgili hiçbir talepte bulunmayacaklarını dava açmayacaklarını kabul ettiklerini, sözkonusu ibraya ve İnegöl 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/107 Esas sayılı dosyasında huzurdaki davanın davacılarının ibra işlemini ikrar etmelerine rağmen mahkemece bu durumun huzurdaki dosyada dikkate alınmadığını,

ortada borcu söndüren ve noter huzurunda imzalanmış bir belge varken bunun davanın çözümünde dikkate alınmamasının olumlu ya da olumsuz hiç bir değerlendirme yapılmamasının usule ve hukuka aykırı olduğunu, inşaatın %85 civarında bitirilmiş olmasına ve davacıların sözleşme ile kendilerine teslim ve devir edilmesi kararlaştırılmış bağımsız bölümlerin hepsini teslim almasına rağmen dava açılmasının iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu,

davacıların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendilerine teslimi kararlaştırılan bağımsız bölümleri % 98 tamamlanma oranı ile teslim almalarına rağmen yükleniciden taşınmaz edinen kendisi gibi kişilere dava açmak suretiyle haksız talepte bulunduklarını, nitekim imalat bedelleri için açılan İnegöl 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/107 Esas sayılı dosyada da geriye etkili feshin doğal sonucu olmasına rağmen tarafların birbirlerini ibra ettiği gerekçesi ile imalat bedelini ödemeyeceklerini beyan ettiklerini,

projede 100 den fazla bağımsız bölüm olmasına rağmen davacıların sadece müvekkiline ve bir iki malike karşı dava açtıklarını ve bunun hakkın kötüye kullanılması netiliğinde olup dürüstlük kuralına aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... inşaat arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile davalı ... adına kayıtlı taşınmazın tapu iptal ve tescili istemine ilişkindir.

Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... Yapı Ltd. Şti. arasında Bursa 20. Noterliği’nin 07.08.2012 tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve daha sonra Bursa 20. Noterliği’nin 01.02.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı ek kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Dava konusu taşınmaz 13.10.2016 tarihli tescil kaydı ile davalı ... adına tescil edilmiştir.

Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... Yapı Ltd. Şti. arasında, İnegöl 2. Noterliği’nin 11.06.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesihnamesi imzalanmıştır. Buna göre;

‘‘1- İşbu fesihname arsa malikleri ile müteahhit firma arasında karşılıklı mutabakat neticesinde ortak irade ile feshedilmektedir. Zira sözleşmede kararlaştırılan niteliklere haiz eserin meydana getirilemeyişi müteahhit firmanın ekonomik darboğaza düşmesinden kaynaklanmaktadır, bu sebeple taraflar birbirlerinden fesih sonrasında inşaatın tamamlanabilmesi hususunda hiçbir hak ve alacak talep edemeyecekleri gibi fesihten önce sözleşmeden kaynaklı gecikme tazminatı vb. cezai şartlar hususunda da hiçbir hak ve alacak talep etmeyeceklerdir.’’ hükmü kararlaştırılmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.

Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir. Yine Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı ve 25/01/1984 tarihli kararına göre bu sözleşmelerin, inşaatın fiziki seviyesine göre ileriye etkili olarak feshedilebileceği ve buna bağlı olarak yüklenicinin yaptığı imalât oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanabileceği kabul edilmiştir.

İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için müstekar içtihatlar ile inşaatın % 90 ve üzeri oranında tamamlanması gerekmekte olup, inşaat bu seviyeye ulaşmamış ise ileriye etkili fesih koşulları gerçekleşmemiş olacaktır. Ancak; mahkeme kararı ile fesihte davacının kendi istemi ile ileri etkili fesih talep etmesi halinde ya da tarafların kendi iradeleri ile sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshettiğinin kararlaştırılması halinde, inşaatın seviyesi ileri etkili feshi haklı kılmasa dahi akdin ileri etkili feshine karar verilmelidir.

Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... Yapı Ltd. Şti. arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ....

Noterliği’nin 11.06.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesihnamesi ile feshedildiği, dosya kapsamı itibarı ile tüm bloklar için ortalama inşaat seviyesi, ileri etkili fesih için aranan % 90 seviyesinin altında olsa da tarafların ortak iradeleri ile 11.06.2018 tarihli fesihnamenin yukarıda yer verilen 1. maddesine göre ileri etkili olarak feshi kabul ettikleri, bu hali ile davalı ...'e yapılan devrin 11.06.2018 tarihli fesihnameden önce olduğu,

davacı arsa sahiplerinin fesih tarihi itibarı ile yüklenicinin daha önce yaptığı devir ve temlikleri, mevcut hali ile yapılan inşaatı kabul ettikleri gözetildiğinde, davacı arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki feshin ileri etkili olduğu kabul edilmek suretiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR