Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1668 K.2025/1984

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ....’nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin taraflarından ...'in vefat ettiğini ve sözleşmenin mirasçıları olan ..., ... ile ... nezdinde devam ettiğini, davalının sözleşme uyarınca 4 bloktan oluşan bir site inşa ettiğini, sözleşmeye göre ..., ... ile ...'ya 2 adet daire, ..., ... ile ...'e de 2 adet daire verileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin akdedildiği tarihte yürürlükte olan yatay ve dikey genişlik sınırının davalı yanca Isparta Belediyesi’ne sosyal donatı verilmek suretiyle artırıldığını, bunun sonucunda davalının daha fazla daire yaptığını,

sözleşmede ilave kat yapılması durumunda hangi usul ve şekilde paylaşılacağının ve kime ait olacağının kararlaştırılmadığını, buna ilişkin açık bir hüküm bulunmadığını, davacıların da bu olumlu değişiklikten faydalanması gerektiğini ileri sürerek,

imar planı değişikliği doğrultusunda davalının ilave kat inşa ettiği ve sözleşmeye aykırı olarak haksız kazanç temin ettiğinin tespitine, davalının inşa etmiş olduğu ilave katlara yönelik davacıların arsa paylarının ihlal edildiğinin tespiti ile doğmuş ve doğacak tüm zararlarının aynen iadesine, mümkün olmadığı takdirde arsa payları değerlerinin parasal karşılığının yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu sözleşmeyi davacıların özgür iradeleri ile imzaladıklarını ve almayı kabul ettikleri daireler karşılığında taşınmaz hisselerini davalıya sattıklarını, taraflar arasındaki sözleşmenin 66. maddesi ile davacıların taşınmazlarının bulunduğu yerde yapılacak imar düzenlemesiyle davalı şirket lehine ortaya çıkacak hak ve edinimlerinin davalıya ait olacağı hususunun davacılar tarafından kabul edildiğini, davacıların payları karşılığında alacaklarının sözleşmede belli olduğunu ve bunu da aldıklarını, emsal kat artışını ilgili belediyeye sosyal donatı alanı vererek sağladığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile emsal artış ve kat artışının, Belediye tarafından res'en yapılan emsal artışı ve kat artışı olmayıp, davalı yüklenici firmanın ... ada, .... parsel, ... ada, ... parsel, ... ada, ... parselin toplam yüzölçümü olan 962,23 m² sosyal donatı alanı olarak belediyeye bağış yapılması karşılığında yapılan emsal ve kat artışı olduğu,

bu nedenle emsal artışı ve kat artışının belediye tarafından re’sen yapılmadığı için toplam yüzölçümü 962,23 m² olan üç parselin sosyal donatı alanı olarak belediyeye bağış yapılması karşılığında emsal artışı ve kat artışı yapıldığı için emsal artışı ve kat artışı ile kazanılan ilave inşaat kısmından da arsa sahiplerinin değil, davalı yüklenici firmanın yararlanması gerektiği, taraflar arasındaki sözleşmenin 66. maddesinde imar uygulamasından kaynaklı diğer ada ve parsellere geçebilecek tüm hak ve edinimlerin davalı yükleniciye ferağını vermeyi kabul ettiklerinin kararlaştırıldığı,

bu nedenle emsal artışı ve kat artışının teknik olarak sözleşmenin 66. maddesi kapsamında kaldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların parsellerinin de bulunduğu parsellerin İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre imar uygulamasına alındığı, buna göre davalı yüklenicinin davacılara ait olmayan taşınmazları sosyal donatı alanı olarak Belediye’ye bıraktığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; a. Sözleşmede ilave katların paylaşımına ilişkin açık ve net bir hüküm bulunmamakta olup ayrıca yapılaşma şartlarının değişmesi ve imar artışının verilmesinin İmar Kanunu’nun 8/B maddesi uyarınca gerçekleştiğini,

b. Isparta Belediyesi’nin emsal ve kat artışını encümen kararı uyarınca re’sen yaptığını, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, hukuki yorumda bulunduğunu,

c. İmar Kanunu'nun 8. maddesinde belediyeye sosyal donatı alanı bağışlandığını takdirde emsal ve kat artışı yapılacağına dair bir hükmün bulunmadığını, Isparta Belediyesi’nin emsal ve kat artışını nazım ve uygulama imar planları kapsamında gerekli gördüğü doğrultuda yapmış olduğunu,

d. Taraflar arasındaki sözleşme neticesinde herhangi bir sebep uyarınca emsal artışının meydana gelmesi halinde ilave katların sözleşme uyarınca paylaştırılmak durumunda olduğunu, emsal artışının hangi sebep ile meydana geldiğinin önemli olmadığını, önemli olanın emsal artışının varlığı olduğunu,

e. Sözleşmenin 66. maddesinin, davalı yanın yapmayı planladığı inşaat kapsamında ada ve parsellerin birleştirilmesi için İmar Kanun'u 18. madde uygulaması kapsamında birleştirmek için alacağı ve yine anlaşma yapacağı diğer kişilere ait taşınmazların müvekkiller adına alınması ve nihayetinde parselasyon işlemi yaparak birleştirmesini ifade ettiğini, dava konusu olayda değerlendirilmesinin mümkün olmadığını,

f. Sözleşmeye konu taşınmazlar üzerinde emsal ve kat artışının doğması durumunda ilave katların sözleşme kapsamında yer alan hükümler doğrultusunda paylaştırılması gerektiğini, şayet sözleşmede bu kapsamda bir hüküm bulunmamakta ise bu durumda sözleşme uyarınca belirlenmiş pay oranları doğrultusunda paylaştırılacağını, müvekkiller ile davalı arasında kurulu sözleşmede ilave katların ne şekilde paylaşacağı hususu belirlenmediğini, müvekkillerin sözleşmede yer alan pay oranı doğrultusunda yararlanması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

1. Somut olayda, taraflar arasındaki 04.10.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin paylaşım maddesinde davacı arsa sahiplerinin ... ve ... parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerine karşılık davalı yüklenici tarafından 4 adet bağımsız bölümün verileceğinin, 66. maddesinde davacı arsa sahiplerinin İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanmasından gelen hakların ferağını vermeyi kararlaştırdıkları, davacı arsa sahiplerinin de hissedar olduğu davaya konu parsellerin içinde bulunduğu bir kısım parsellerin İmar Kanunu’nun 18. maddesince uygulamaya tabi tutularak yeni parsellerin oluşturulduğu,

davalı yüklenicinin ... ada ... parsel, ... ada ... parsel, ... ada ... parsel sayılı taşınmazları sosyal donatı alanı olarak ilgili belediyeye bağış yapması karşılığında oluşturulan parsellerde TAKS: 0,40, KAKS:1,20 (3 kat) olan yapılaşma koşulunun E:1,40, hmax:18,50 (6 kat) yapılaşma koşuluna çıkartılarak emsal ve kat artışının gerçekleştiği görülmüştür.

Taraflar arasındaki sözleşmede emsal ve kat artışının gerçekleşmesi durumunda bu artıştan davacı arsa sahiplerinin yararlanamayacağına dair hüküm bulunmadığından ve sözleşmenin 66. maddesindeki ferağın davacı arsa sahiplerinin tevhit işlemleri için davalı yükleniciye verilen yetki mahiyetinde olduğundan davacı arsa sahiplerinin emsal ve kat artışından davalı yüklenici ile aralarındaki sözleşmede belirlenen paylaşım oranı miktarında talepte bulunabilir.

Bu durumda, yeniden bilirkişi heyeti oluşturulmak sureti ile, davalı yüklenicinin emsal ve kat artışından kaynaklı faydalandığı değer ile ilgili belediyeye bağış yaptığı parsellerin değeri tespit ettirilerek, emsal ve kat artışından kaynaklı faydalandığı değer lehine bakiye bedelin tespit edilmesi halinde davacı arsa sahiplerinin İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanması suretiyle oluşturulan yeni parsellerdeki hisseleri ile taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranı dikkate alınmak suretiyle talepler hakkında oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

2. Bozma nedenine göre, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının davacılar yararına BOZULMASINA,

(2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil edilen davacılar yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacılara verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,