Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2315 K.2025/1842

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalılardan .... Ltd. Şti.nin yükleniciliğini yaptığı, diğer davalı ...

Başkanlığına ait tapunun 5874,5875,5876 parsellerde kayıtlı taşınmaz üzerine yaptığı inşaattan 5867 parseldeki gayrimenkulün C blok, 3. kat, 8 no'lu daireyi 147.000,00 TL'ye, 5867 parseldeki gayrimenkulün C blok, 1. kat, 1 no'lu daireyi 85.000,00 TL'ye, 5867 parseldeki gayrimenkulün C blok, 2. kat 4 no'lu daireyi 82.000,00 TL'ye 20.11.2009 tarihinde satın aldığını, aradan geçen zaman içerisinde davalılardan ... Tic. Ltd.

Şti'nin sözleşmeye uygun olarak edimlerini ifa etmesine rağmen, müvekkilinin satın aldığı gayrimenkullerin tapu devirlerinin, Kepez Belediyesi tarafından diğer davalıya devredilmediğini, müvekkili tarafından satın alınan 3 adet dairenin tamamlanmadan ... Tic. Ltd.

Şti'nin projeyi yarım bıraktığını ve müvekkili tarafından satın alınan 3 adet dairenin müvekkiline devrinin yapılmadığını ancak aynı firmanın yaptığı ve kısmen tamamladığı bazı dairelerin belediyeye teslim edildiğini ve satıldığını belirterek, müvekkilinin davalılardan ...Tic. Ltd.

Şti'den satın aldığı 3 adet dairenin tapusunun müvekkili adına tescilini, bu talepleri uygun görülmez ise 3 adet daire için yatırdıkları 227.000,00 TL'nin 20.11.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesi ile davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi ve inşaatı tamamlamamış olması nedeniyle davacı tarafın vekil eden belediyeden taşınmazın arsa payı veya bağımsız bölüm olarak adına tescilini talep etme hakkı bulunmadığını, 19.10.2011 günlü 2011/174 sayılı encümen kararı ile sözleşmenin tek taraflı fesh edildiğini, davalı yüklenici ile belediye arasında yapılan sözleşmenin 6.1 md. fıkrası gereğince yükleniciye tapuda devir yapılmadan önce kendisine kalan bağımsız bölümleri satamaz hükmü gereğince yüklenici davalı .... Taahhüt Tic. Ltd. Şti. tarafından davacı 3. kişiye devir ve temlik yapılamayacağından, sözleşmeye, yasaya aykırı davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... Tic. Ltd. Şti'ye dava dilekçesinin tebliğ edildiği, süresinde cevap dilekçesi ibraz etmediği anlaşılmıştır.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 02.04.2015 tarihli ve 2013/202 Esas, 2015/202 Karar sayılı kararı ile, davacının yükleniciye karşı açtığı davanın ödemelere dair iddiasını ispatlayamadığından reddine, Belediyeye karşı açtığı dava yönünden ise yüklenicinin edimini yerine getirmediği, aralarındaki KKİS'nin belediye encümen kararı ile feshedildiği, inşaatın üçüncü bir şirketle yapılan anlaşma neticesinde bitirilmiş olduğu, sözleşmenin 6. maddesine göre yüklenicinin edimini yerine getirmeden temlik işlemi yapamayacağına dair madde bulunduğu, yüklenici hak kazanmadığından davacının da kişisel hakkını arsa sahibine karşı ileri süremeyeceğinden davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkeme kararının davacı vekilinin temyizi ile Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi’nin 17.04.2017 tarihli, 2015/18277 Esas 2017/3051 Karar sayılı ilamıyla; dava konusu edilen bağımsız bölümlerin dava açıldıktan sonra dava dışı üçüncü kişilere devredildiği,

mahkemece davacının yeni malikleri de davada taraf kılması halinde yapılacak keşif ile davalı yüklenicinin edimini tapu iptali ve tescil istemi açısından kabul edilebilir bir seviyeye getirip getirmediğinin araştırılması gerektiği, kabul edilebilir seviyeye getirdiğinin anlaşılması halinde, 3. kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları araştırılması gerektiği, iyiniyetli olmaları halinde tazminat istemi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı vekilinin 19.celsede taşınmazların tahmini değeri üzerinden ıslah dilekçesindeki talebi belirlediklerini beyan ettiği, davaya dahil edilen üçüncü kişilerin iyiniyetli olduğu, bu nedenle bu davalılar yönünden davanın reddedilmesi gerektiği, davacı tarafın seçimlik hakkına istinaden davaya tazminat davası olarak devam edilmesi gerektiği, isticvab için davalı şirket yetkilisinin hazır edilmediği,

davacı vekilince tahmini değer üzerinden yapılan ıslahın usulüne uygun olmadığı gerekçesiyle davacı tarafından dava konusu 3 adet daire için yatırılan 227.000,00 TL'nin 20.11.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ile Kepez Belediye Başkanlığından müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a. Dahili davalıların iyinetli olduklarına dair mahkeme kabulünün doğru olmadığını bu doğrultuda onlar hakkında davanın reddine dair kararın hukuka aykırı olduğunu,

b. Islah dilekçesi ile dava değeri 5.000.000,00 TL'ye yükseltilmesine rağmen dava dilekçesinde bildiren değerle bağlı kalınarak 227.000,00 TL tazminata hükmedilmesinin doğru olmadığını beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Davacının ödediğini iddia ettiği 227.000TL'ye dair hiçbir delil ibraz etmediğini, kaldı ki yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden kazanamadığı bir kişisel hakkı başka bir üçüncü kişiye devredemeyeceğini,

b. Belediyenin kusurlu ve sorumlu bir davranışı olmadığını,

c. Davacının taşınmaz satın alırken makul sıradan insan olarak tapu kayıtlarını kontrol etmekle yükümlü olduğunu gerekli özeni göstermesi gerektiğini aksi halde iyiniyetten bahsedilemeyeceğini,

d. Bozma ilamında üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıklarının araştırılması gerektiğinin yine yükenicinin edimini kabul edilebilir seviyeye getirip getirmediğinin araştırılması gerektiğinin belirtildiğini ancak mahkemece dosya esasına herhangi bir şey kazandırılmadan tazminat yönünden kabul kararı verildiğini,

e. Tazminatın kabulüne karar verilmesine dair tek bir cümle dahi gerekçe yazılmadığını,

f. Çanakkale 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/103 D.İş. sayılı dosyası ile inşaatların mevcut durumunun tespit ettirildiğini, alınan bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmaza ilişkin inşaat seviyesinin %41 olduğunu, yapılan bu tespite göre vekil edenin haklı olduğunu, vekil edenin haklı olduğunu gösteren bu tespitler dışında mahkeme dosyasına yapılan tespitlerin aksini gösteren hiçbir rapor girmediğini,

g. Keşif tarihinde tamamlanan inşaatın üçüncü kişi ile yapılan anlaşma neticesinde tamamlandığını, mahkemece yapılan keşfin bu aşamada dosya esasına bir katkı sağlamadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık yüklenici temlikine dayalı tapu iptali tescil/alacak istemine ilişkindir.

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşme gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümleri yüklenicinin haketmesi ve üçüncü kişilere temlik edebilmesi için edimini yerine getirmesi şarttır. Arsa sahibi belediyenin yüklenicinin edimini üçüncü kişiye yaptırdığı iddiası kapsamında yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği bağımsız bölümü hakedip haketmediği araştırılmadan eksik inceleme ile hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

2. Davacı, yükleniciden sözleşme konusu olan 1,4,8 numaralı bağımsız bölümleri temlik almıştır. Yüklenici davacıya 2009 yılında bağımsız bölümleri temlik ettikten ve davacı işbu davayı açtıktan sonra dava konusu taşınmazlar üçüncü kişilere tapuda satılmıştır. Davacı, satış sonrası davasını yeni maliklere karşı HMK'nın 125. maddesine göre tapu iptal ve tescil istemli olarak devam ettirmiş, ıslah dilekçesinde de öncelikle tapu iptal ve tescil aksi halde bedel talebinde bulunmuştur. Mahkeme yeni maliklerin iyiniyetli olduğu gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebini reddetmiştir.

Her ne kadar Mahkemece ıslah dilekçesinin usulüne uygun olmadığı gerekçesi ile talep reddedilerek dava dilekçesinde belirtilen dava değeri olan 227.000,00 TL 'nin yüklenici ve arsa sahibinden tahsiline karar verilmiş ise de, ıslah dilekçesinin neden usulüne uygun olmadığı açıklanmadığı gibi dava sırasında taşınmazları satın alan üçüncü kişilerin kötüniyetli olduklarına dair var ise davacıdan delilleri sorulmadan hüküm kurulması ve hükmedilen taşınmaz değeri yönünden davanın akdi tarafı olmayan arsa sahibinin yargılama giderlerinden sorumlu tutulması doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgililerine iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,