Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2478 K.2025/2049

Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen karar davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 15.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı kooperatif vekili Avukat ... ile davalı ... vd. vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı yüklenici vekili asıl dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında ....

Noterliği’nin 03/04/1996 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve buna ilişkin ek sözleşmeler imzalandığını, sözleşme uyarınca müvekkil tarafından arsa sahibine verilmek üzere 52 adet apart daire, tek dubleks özel bina, birbirine bitişik iki adet yüzme havuzu, bir adet restoran yapım işinin üstlenildiğini, 18.04.2002 tarihli ek sözleşme ile inşaatların 31.12.2003 tarihine kadar teslimin düzenlendiğini, ancak bu süreç içerisinde doğal afetler ve inşaat yasaklarından dolayı olabilecek gecikmelerin inşaat süresine dahil olmadığını,

inşaat yasaklarından dolayı 1870 gün iş teslim süresine ekleneceğinin bilirkişi raporu ile de tespit edildiğini, davalının .... Noterliği’nin 18/02/2005 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarı ile sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini ve Kuşadası 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/18 Değ.

İş sayılı ihtiyati tedbir kararı ile parsellerin kendilerine teslimini sağladıklarını, bu tarihte inşaat süresinin dolmadığını, söz konusu inşaat sahasının dava dışı üçüncü bir kişiye teslim edilerek müvekkilin işini yapmasının engellendiğini, karşı tarafın yine 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/172 Esas sayılı dosyası üzerinden muarazanın men-i davası açtığını, bu dava dosyasında da bilirkişi heyeti tarafından verilen raporda müvekkilin inşaatı bitirme süresinin henüz dolmadığının belirtildiğini, müvekkilin yapmış olduğu imalat bedeline karşılık gelen ve kendisine sözleşme ile verilmesi gereken 165,

167 numaralı taşınmazların tapu tescillerinin de müvekkil üzerine yapılmadığı gibi ... parselin tamamı, ... parselde (Toplam 46 bağımsız bölüm) bulunan 13, 14, 23, 24, 31, 32, 33, 34, 45 ve 46 numaralı bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere arsa sahipleri tarafından kaçırıldığını belirterek akdin feshinin haksız olduğunun tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla Aydın ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ...

Mevkii, ... parselde kayıtlı, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 ve 44 numaralı bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, ... ve ... parseldeki üçüncü kişilere kaçırılan bağımsız bölümlere ilişkin dava haklarının saklı tutulmasına,

aksi halde fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak kaydı ile müvekkil kooperatifin inşaat sahasından çıkarıldığı tarihe kadar yapmış olduğu imalat bedellerinden şimdilik 1.194.110,36 TL ile 20.000,00 TL diğer zararlarının tazmini toplam 1.214.110,36 TL alacaklarının tahsiline, sözleşme gereğince davalıların murisine ödenen 6.000,00 TL‘nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı arsa sahipleri vekili karşı dava dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşme gereğince 4.000,00 Euro gecikme tazminatının tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sözleşme gereği inşaatı eksiksiz ve kusursuz olarak süresinde teslim etme borcunu yerine getirmediğini, inşaatların yeni yüklenici tarafından tamamlandığını, inşaat mahallinin mahkeme kararı ile tedbiren davacıdan alındığını, talep edilen imalat bedelinin fahiş olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 25.02.2015 tarihli kararı ile davalının sözleşmeyi feshetmesinin haksız olduğu, sözleşme süresinin fesih tarihinde henüz dolmadığı, cezai şart talebinin geçerli olabilmesi için sözleşmenin yürürlükte ve feshedilmemiş olması gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin davalı tarafça feshinin haksız fesih olduğunun tespitine, davaya konu Aydın ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... parselde yer alan 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 25, 26, 29, 35, 36, 37, 38, 39, 40 no'lu bağımsız bölümlerin davalı adına kayıtlı olan tapuların iptali ile, davacı kooperatif adına tesciline, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 25.02.2015 tarihli kararının süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince, mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş ise de, davaya konu istemlerin tümü hakkında ve tapu iptal ve tescil talep edilen bir kısım bağımsız bölümler hakkında hüküm fıkrasında olumlu ya da olumsuz hüküm kurulmamasının HMK'nın 297/2. maddesi hükmüne aykırı olduğu, davaya konu 12 ve 29 no'lu bağımsız bölümlerin maliklerinin dava dışı üçüncü kişiler olduğu, yokluklarında görülen böyle bir davada verilen kararın onlara karşı infaz edilme ve kesin hükümden söz edilme olanağı bulunmadığı, davada taraf olmayanlar hakkında leh veya aleyhinde bir karar verilemeyeceği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının inşaat alanından tedbiren uzaklaştırıldıktan sonra alınan Kuşadası 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/172 dosyası ile davacının o güne kadar yapmış olduğu inşaat seviyesinin %60-%65 oranında olduğunun tespit edildiği,

yüklenici tarafından yapılan inşaatın ulaştığı seviye arsa sahipleri tarafından reddedilemeyecek seviyede olması gerektiğinden, buna karşın davacı tarafça inşaat alanından uzaklaştırıldığı anda imalatlar tapu iptal ve tescil için yeterli olmadığından davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerektiği, davacının eldeki davayı açarak terditli olarak imalat bedelini talep ettiği, imalat bedeli talebinin ancak sözleşmenin feshi sonucu talep edilebileceği anlaşılmakla davacının imalat bedeli talebine ilişkin açtığı davası ile tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleştiği,

dolayısıyla taraflar arasındaki sözleşmenin davacı tarafından haklı olarak 29.11.2007 dava tarihi itibariyle geriye etkili olarak feshedildiğinin mahkemece kabul edildiği, sözleşmenin feshi halinde; sözleşmeyi fesheden tarafın menfi ve müspet zararını isteyebileceği, mahkemece alınan 01.06.2023 tarihli bilirkişi raporunda hesaplanan 1.194.110,36 TL imalat bedeli ve yapmış olduğu imalat bedeli üzerinden hak ettiği 119.411,04 TL kâr payını talep edebileceği, buna karşın sözleşme ile belirlenen 6.000,00 TL'nin sözleşme fesih edilse dahi taraflara iade edilmeyeceği kararlaştırıldığından davacının 6.000,00 TL talebinin reddi gerektiği,

karşı davada talep edilen cezai şart alacağı ifaya ekli ceza olduğundan ve sözleşme tarafların iradelerinin birleşmesi sonucu geriye etkili olarak fesih edildiğinden karşı davanın reddine karar vermek gerektiği belirtilerek davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında düzenlenen ....

Noterliğinin 03.04.1996 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı tarafça yapılan feshin haksız olduğunun tespitine, davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, ... ada ve ... adadaki haklarının saklı tutulmasına, davacının terditli talebinin kısmen kabulü ile 1.214.110,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Tescil talebinin reddedilmesinin hukuka aykırı olduğunu,

b. Müspet zarar hesabının yetersiz olduğunu,

c. Aşkın zararlarının hesaplanmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshedildiğinin tespiti, tapu iptal tescil, olmadığı takdirde imalat bedeli ve zararların tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, asıl davada davacı yüklenici vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Taraflar arasında Aydın ili, ... ilçesi, ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmaz için .... Noterliği’nin 03.04.1996 tarih ve ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

Asıl ve ek sözleşmeler uyarınca söz konusu taşınmazın üç imar parseline ayrılacağı ve bu parsellerden krokideki 3 nolu parsele davalı arsa sahiplerine 52 apart daireden oluşan 13 ikiz blok, dubleks özel bina, 2 adet yüzme havuzu ve restoran yapılacağı ayrıca 6.000,00 TL ödeneceği düzenlenmiştir. Özel binanın 16 ay içinde, apart dairelerin ise 40 ay içinde bitirilip teslim edilmesi kararlaştırılmış, ....

Noterliği’nin 20.05.1996 tarih ve ... yevmiye numaralı ek sözleşmesi ile doğal afetlerden ve inşaat yasaklarından dolayı olabilecek gecikmelerin inşaat süresine dahil olmadığı belirtilmiştir. Davalı arsa sahiplerince .... Noterliği’nin 18.02.2005 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarı ile sözleşme feshedilmiştir.

Kuşadası 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/18 Değ İş sayılı dosyası ile davalı arsa sahipleri, davacı yüklenicinin inşaat mahalline girmesinin engellenmesini talep etmiş, mahkemece 24.03.2005 tarihinde inşaat mahallinin davacı kooperatiften alınarak davacıya teslimine karar verilmiştir.

Yine arsa sahipleri Kuşadası 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/172 Esas sayılı dosyasında 04.04.2005 tarihinde yüklenici kooperatif aleyhine çekişmenin önlenmesi ve inşaat mahallinin taraflarına teslimini talep etmiş, mahkemece yapılan yargılama sonunda inşaat yasakları nedeniyle yüklenici kooperatife dava tarihi itibariyle 1709 gün ek süre verilmesi gerektiği, teslim süresinin dolmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, kararın kanun yollarından geçerek kesinleştiği anlaşılmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların fesih hususunda anlaşmaları sonucunda ya da mahkeme kararı ile feshedilir. Tarafların tek başına sözleşmeyi feshetme yetkileri yoktur. Davalı arsa sahibince 18.02.2005 tarihinde sözleşme feshedilmiş ise de, yapılan fesih geçersiz bir fesihtir. Her ne kadar mahkemece davacının dava dilekçesinde imalat bedeli alacağı talep etmekle taraf iradelerinin fesih hususunda uyuştuğu belirtilmiş ise de, davacı tarafça imalat bedeli alacağı terditli olarak talep edildiğinden taraf iradelerinin fesihte uyuştuğunun kabulü doğru olmamıştır.

Davalı arsa sahibi sözleşme ilişkisi devam ederken mahkeme kararı ile davacı yükleniciyi inşaat mahallinden uzaklaştırmış, akabinde yeni bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış ve bu yüklenici tarafından yarım kalan inşaatların tamamlanmasına sebep olarak borcun davacı yüklenici tarafından ifa edilmesini kusurlu hareketleri ile imkansızlaştırmıştır.

Bu durumda davalı arsa sahibi edimin ifasına kusurlu hareketleri ile engel olduğundan davacı yüklenicinin zararlarını karşılamak zorundadır. Kusurlu imkansızlık halinde sözleşme ilişkisi ve borçlunun sözleşmeden doğan borcu sona ermemekte ancak edimi, alacaklının TBK 112. maddesi gereğince zararını tazmin olarak değişmektedir. Buradaki tazminat alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarar ise, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır.

Borçlu borcunu sözleşmeye uygun olarak ifa etmiş olsaydı alacaklının uğramayacağı her türlü zarar müspet zararı oluşturmaktadır. Alacaklı tarafından ifa beklentisi sebebiyle yapılan giderler, dava giderleri, gecikme sebebiyle üçüncü kişilere ödenen tazminatlar, yoksun kalınan kârlar, ceza şartları vb. müspet zarar kalemleri içine girmektedir.

Alacaklı, borçlu borcunu zamanında gerçekleştirmiş olsaydı hangi ekonomik durum içinde bulunacaksa bu durumun yeniden inşası için gerekli olan her türlü unsur bu zararın tazmini içine girecektir.

Mahkemece davacı yüklenicinin tapu iptal ve tescil talebinin inşaatın geldiği seviye nedeniyle reddine karar verilmiş ise az yukarıda belirtildiği üzere sözleşmenin ifası imkânsız olduğundan talebin bu nedenle reddine karar verilmesi gerektiği gibi yargılama aşamasında alınan bilirkişi kurulu raporu dayanak alınarak davacı lehine kâr kaybına hükmedilmiş ise de, yapılan kâr kaybı hesabının da Dairemizin yerleşik içtihatlarında belirtilen kesinti yöntemine uygun olmadığı da anlaşılmıştır.

Davacı dava dilekçesinde munzam zarar talep etmesine rağmen mahkemece bu konuda olumlu ya da olumsuz bir değerlendirme yapılmaması da doğru olmamıştır.

İş bu nedenle mahkemece yapılacak iş, her ne kadar sözleşmenin haksız feshinin tespitine karar verilmiş ise de hukuki nitelendirme hakime ait olduğundan sözleşmenin ifası imkânsız olsa da sözleşme ilişkisi sona ermediğinden sözleşmenin ayakta olduğunun tespiti ile alanında uzman bilirkişi kurulundan Dairemizin yerleşik kararlarına göre davacı yüklenicinin yapamadığı sözleşme konusu işlerin geri kalan kısmından dolayı mahrum kaldığı kâr kaybının, öncelikle yapılmayan işin sözleşmenin ifasının imkânsız olduğu tarihteki bedelinin tespit edilmesi,

bulunacak bu bedelden yüklenicinin işi imkânsızlık sonucu tamamlayamaması nedeniyle yapmaktan kurtulduğu giderler (malzeme ve işçilik giderlerinden yaptığı tasarruf) ile başka bir iş yaparak kazandığı veya kazanmaktan bilerek kaçındığı yararlar, sözleşme bedelinden düşülmek suretiyle hesaplanması ve davacı yüklenicinin kâr kaybı haricinde başka müspet zararlarını da ispat etmesi halinde bunların da hesaplanması ve munzam zarar talebinin değerlendirilmesi için rapor alınıp, rapora itirazlar olduğu takdirde ek rapor alınıp değerlendirilerek sonucuna uygun karar verilmesinden ibaret olmalıdır.

Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Mahkeme kararının BOZULMASINA,

2. Dairemizdeki duruşmada davacı vekille temsil olunduğundan takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın mahkemesine gönderilmesine,