Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2714 K.2025/2256

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Vakıflar Bankası vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde. Müvekkili ... ile davalı yüklenici arasında 30.03.2016 tarihinde, ...'e ait Konya İli, ... İlçesi, ...

Mahallesinde ... ada, ... parsel ve müvekkili ... ile davalı arasında 03.05.2016 tarihinde ... ada, ... parselde yer alan taşınmazlar yönünden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiğini, davalı yüklenicinin müvekkillerine ait 2 taşınmaz ve kendisine ait bir taşınmaz ile 3. kişiye ait taşınmazları tek parselde tevhit etmek suretiyle inşaat yapacak olmasına rağmen, müvekkillerince arsalar devredildikten sonra arsaya tabela dikmekten başka hiçbirşey yapmadığını, müvekkillerine ait arsaların üzerine diğer davalı lehine ipotek konulduğunu ve müvekkilinin bunu 2019 yılında öğrendiğini, konulan ipoteğin kötüniyetli ve haksız olduğunu,

arsaya değer biçilmek için gidildiğinde üzerindeki inşaat tabelasının görüleceğini, belirterek; arsaların devir amacı gerçekleşmediği için sözleşmelerin geriye etkili feshi ile davacılara ait taşınmazların takyidatlardan ari şekilde müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili beyan dilekçesinde; açılan davanın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, davacılar ile müvekkili arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiğini, taşınmazların sözleşme gereği müvekkiline devredildiğini ve müvekkilinin Konya Büyükşehir Belediyesi'nden imar projesinin çıkması ve taşınmazlara ilişkin ruhsatın alınması ile birlikte arsa üzerinde inşaat başlayarak sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getireceğini, sözleşmelerin 7. ve 5. maddelerinde bu hususun düzenlendiğini, imar projesi çıkmadığından dolayı inşaata başlanılamayacağını, ipotek tesisinin kötüniyetli kabul edilemeyeceğini, müvekkilinin sözleşme kapsamındaki borcunun muaccel hale gelmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı Türkiye Vakıflar Bankası vekili cevap dilekçesinde; müvekkili banka ile banka borçlusu ... arasında imzalanan Genel Kredi Sözlemesinde kullandırılan kredilerin teminatı olmak üzere ipotek tesis edildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin nispi bir sözleşme olup müvekkilini bağlamayacağını, TMK'nın 1009. maddesi gereği sözleşmenin şerh edilmesi halinde 3. kişilere karşı ileri sürülebileceğini, şerh olmadığından müvekkillerine karşı ileri sürülemeyeceğini, müvekkilinin tapu siciline güvenerek iyiniyetle işlem tesis ettiğini, kamu bankası olan müvekkilinin davacılara zarar verme kastının olmasının düşünülemeyeceğini,

krediye teminat sağlanması dışında amacın olmadığını, kötüniyet iddialarının kabul edilemeyeceğini, ipotek tesisinden önce taşınmazın incelendiğini, ekspertiz raporu düzenlendiğini, gerekli özen ve ihtimamın gösterildiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı taraflarca yükleniciye devredilen taşınmazlar için 18.05.2016 tarihinde diğer davalı Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O lehine ipotek tesis ettirildiği, davalı tarafından dava tarihine kadar inşaata başlanmadığı gibi mahkemece 19.02.2021 tarihinde yapılan keşifte dahi devredilen arsaların boş olduğunun görüldüğü, herhangi bir çalışma yapılmadığının anlaşıldığı,

her ne kadar taraflar arasında düzenlenen her iki sözleşmede de inşaatın bitirilme süresi olarak belirlenen 24 aylık sürenin inşaat ruhsatı alındıktan sonra başlayacağı belirtilmişse de somut olayda tapunun devir tarihinden dava tarihine kadar 3 buçuk yıl kadar sürenin geçtiği, buna rağmen davalı tarafça inşaat ruhsatının dahi alınmadığı,

davalı yüklenicinin kendisine duyulan güvene karşılık, inşaatı zamanında tamamlayıp sözleşme uyarınca borçlu bulunduğu arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirmesi gerekirken, bir taraftan taşınmaza ipotek tesis ettirip diğer taraftan aradan geçen makul süreye rağmen inşaat ruhsatı alma girişiminde dahi bulunmayarak aradaki güven ilişkisini zedelediği ve temerrüde düştüğü, bu nedenle davalı ... yönünden 03.05.2016 ve 30.03.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerektiği,

davalı Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. lehine tesis edilen 18.05.2016 tarihli ipoteğin fekkine yönelik yapılan değerlendirmede ise; davalı ...'in davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye devrettikleri taşınmazları devralmasında ve diğer davalı banka tarafından taşınmazlar üzerine kullanılan kredi nedeniyle ipotek tesis etmesindeki, davalıların dayandığı sözleşmeden kaynaklanan haklarla,

davacıların dayandığı mülkiyetten kaynaklanan haklar arasında mülkiyet hakkına öncelik verileceğinden davalının satın aldığı malikin taşınmazdaki hak sahipliğinin bu anlamda yolsuz tescili nedeniyle TMK'nın 1023. madddesinden yararlanamayacak olduğu,

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde ve edimini tam olarak yerine getirmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirlerinin geçerlilik kazanacağı aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydının illiyetten yoksun hale geleceği ve yapılan işlemin yolsuz tescil durumuna düşeceği, bu durumun yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak,

bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerli olduğu, yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişilerin de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacakları, tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağı,

bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesinin mümkün olmadığı, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshine karar verilmekle, davacıların davalı yüklenici şirkete onunda diğer davalı bankaya dava konusu taşınmazlar üzerine tesis edilen ipoteğin avans niteliğinde olup, taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkı geçerli olamayacağından TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyet karinesinden de yararlanılamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Vakıflar Bankası vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı Vakıflar Bankası vekili temyiz dilekçesinde; davalı ... ile müvekkili arasındaki genel kredi sözleşmesinin teminatı olarak dava konusu taşınmazlarda ipotek tesis edildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin nispi hak doğuran sözleşme olup müvekkilini bağlamayacağını, müvekkilinin sözleşmeden haberdar olmasının beklenemeyeceğini, TMK'nın 1009. maddesi gereği sözleşmenin ancak şerh edilmekle 3. kişilere karşı ileri sürülebileceğini, şerh edilmeyen sözleşmenin iyiniyetli müvekkiline karşı ileri sürülemeyeceğini, ipotek tescil tarihinde böyle bir şerhin bulunmadığını, müvekkilinin ekspertiz raporu aldırmak,

tapu kayıtlarını incelemekle üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, emsal Yargıtay ilamlarında ipotek lehdarının kötüniyetli 3. kişi olduğu kanıtlanamadığından iyiniyetin esas olduğunun ve davanın reddi gerektiğinin kabul edildiğini, müvekkilinin kamu bankası olmakla kredinin teminatı dışında bir amacının olamayacağını, dava konusu taşınmazların davacı tarafından satış gösterilmek suretiyle diğer davalı kredi borçlusuna devredildiğini, şerh konulmayarak özen yükümüne aykırı hareket edildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılması gereken iş; yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda temyiz eden davalı Vakıflar Bankası yönünden inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

VI. KARAR