Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2724 K.2024/4279

1-İlk Derece Mahkemesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, cezai şart ve sözleşmeden sonra değişen şartlara sözleşmenin uyarlanması istemine ilişkin davada, taraflar arasındaki sözleşmenin alım satım sözleşmesi olduğu, satış sonrası taşınmazda gerçekleşecek değişiklikler nedeniyle fazladan kazanılan dairelerde davacıların bir hak iddia edemeyeceği gerekçesi ile sözleşmenin uyarlanması isteminin reddine, sözleşmeye göre teslim tarihinin 31.08.2012 olduğu, ancak iskan izninin 02.04.2013 tarihte alındığı gerekçesi ile cezai şart hükmü dikkate alınarak bu talebin ve tapu iptali ile tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.

2-İlk Derece Mahkemesi kararının taraf vekilleri tarafından temyiz temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 18.02.2019 tarihli, 2016/5609 Esas, 2019/483 Karar sayılı ilamı ile, davalı vekilinin tüm temyiz itirazları reddedilerek, "Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir.

Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaatı yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.

Somut olayda sözleşmede kararlaştırılan bedel dışında davacılara bağımsız bölüm verileceği kararlaştırılmış olup sözleşme tipik bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Ayrıca bağımsız bölümler haricinde bedel ödeneceğinin kararlaştırılması sözleşmenin satım sözleşmesi olduğunu göstermez. Arsa karşılığında bağımsız bölüm verileceğinin kararlaştırılması halinde verilecek bu bağımsız bölüm başka bir yerden verilse dahi bu husus sözleşmenin niteliğini değiştirmez.

Bu durumda mahkemece sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu dikkate alınarak yapılan inşaatta ilave bağımsız bölüm yapılıp yapılmadığı belirlenerek kira ve diğer talepler hakkında bir karar verilmesi gerektiği" belirtilerek, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

3- İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyularak yapılan inceleme neticesinde; dava konusu taşınmazda imar uygulaması sonucu, yapılacak inşaat alanında %55,50 lik artış meydana geldiği ve daha önce yapılan keşiflerde fazladan kat yapıldığının anlaşıldığı, taraflar arasında yapılan sözleşmede her ne kadar ilave kat yapılması halinde arsa sahiplerine verilecek daire sayısı konusunda açık hüküm bulunmasa bile,

İmar durumu değişikliğinin olumlu yönde olması (örneğin, kat sayısını arttırması) durumunda, sözleşmede aksine hüküm yoksa, “artı değer”in her iki sözleşmeciye paylaştırılması gerektiği, bilirkişi raporları dikkate alındığında, davacılara sözleşme kapsamına göre verilmesi gereken dairelerde %55,50 lik artış olmasının gerekeceği, bilirkişilerce ilave verilmesi gereken dairelerin bedelleri ve bu dairelerin teslim edilmesi gereken tarihe göre cezai şart tutarının hesap edildiği ve bilirkişilerce düzenlenen raporların bozma ilamına uygun karar vermeye yeterli olduğu belirtilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma ilamının içeriği ve usuli kazanılmış hak ilkesinin re'sen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, yine bozma ilamı doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapıldığı, bozma kapsamı dışında kalan hususların kesinleşerek lehine olan taraf hakkında usuli kazanılmış hak oluşturduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.