Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/293 K.2025/858

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-karşı davalı ... vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde tebligata rağmen taraflar adına gelen olmadığı anlaşılmakla dosya evrak üzerinde incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin yapı müteahhidi olduğunu, davalı arsa sahipleri ile davacı arasında, Kocaeli İli, Başiskele İlçesi, 311 ada, 6 parselde kayıtlı bulunan taşınmaza ilişkin olarak, Kocaeli 3. Noterliği'nin 01.07.2013 tarihli ve 15622 yevmiye no.lu Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 3. maddesine göre imar planı dahilinde ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin 8 adedinin arsa sahiplerine verileceğini, 6. madde gereği ise yapılacak binaların kaba inşaatı tamamlandığında müteahhide satış yetkisi verileceğini ve müteahhide devrinin yapılacağını,

arsa sahipleri tarafından kaba inşaat bitiminde müteahhide yapılacak devirlerin, tapu sicil müdürlüğünde gerçekleştirilmediğini, bu nedenle inşaatın tamamlanmasının sözleşme süresini doğal olarak aştığını, yüklenici tarafından toplamda 30 adet bağımsız bölüm inşa edildiğini ve inşaatların %97 aşamasına getirildiğini, buna rağmen arsa sahipleri tarafından devamlı şekilde, imzalanan sözleşmenin 6. maddesine aykırı hareket edildiğini, bunun neticesinde müvekkilinin mali yönden sıkıntıya girmesine sebebiyet verildiğini, belli bir zamandan sonra arsa sahiplerinin daire devirlerine müdahale etmesi,

alıcılara zorluklar çıkarması sebebi ile inşaatın durduğunu, açıklanan nedenlerle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa malikleri tarafından tek taraflı olarak usul ve yasaya aykırı şekilde haksız feshinden kaynaklanan maddi zararlarının tespitini, şimdilik 30.000,00 TL olan maddi zararlarının yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; davacı tarafın edimlerine uymayarak müvekkillerini ağır derecede mağdur ettiğini, imzalanan sözleşme uyarınca arsada 2 blok ve toplam 24 daire yapılacağını, imal edilecek dairelerin 8 adedinin müvekkillerine 16 adedinin ise davacıya ait olduğunu, ancak daha sonra davacının arsada 2 blok 24 daire değil, 3 blok 31 daire yapacağını belirttiğini, müvekkillerinin de buna rıza gösterdiğini, ancak müvekkillerinin ısrarlı taleplerine rağmen davacı müteahhidin, noter harç ve masraflarını gerekçe göstererek bu konuda yeni ya da ek bir sözleşme yapılmasına yanaşmadığını, inşaatın bitirilmeme sebebinin,

davacının söz konusu dönemde, birçok inşaat işine birlikte girişmesi olduğunu, davacının 2018 yılında müvekkillerinden yeniden ek süre istediğini ve 17.10.2018 tarihinde tarafların son kez bir araya gelerek düzenleme suretiyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ek sözleşme başlığı altındaki sözleşmeyi yaptıklarını, ancak davacının, müvekkillerinin tüm iyi niyet ve sabrına karşılık ek sözleşme şartlarına da riayet etmediğini, 30.05.2019 tarihinde bitmesi gereken inşaatı bitirip teslim etmediğini ve eksikliklerini de tamamlamadığını, davacının, müvekkillerinden alacaklı olması bir yana hali hazırda davacının müvekkillerine borcu olduğunu,

zira taraflar arasındaki sözleşmeye göre davacının geç teslim durumunda daire başına kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiğini, ancak bu bedeli de ödemediğini, taraflar arasındaki söz konusu ihtilaftan ötürü, karşı tarafın, 17.10.2018 tarihli sözleşme gereği edimini ifa etmemesi nedeni ile her bir müvekkili için 25.000,00 TL olmak üzere toplamda 50.000,00 TL birikmiş kira alacağından kaynaklı borcu bulunduğunu, yine ilgili sözleşme gereğince her bir müvekkili lehine ödenmesi gereken, aylık 4.000,00 TL'den az olmamak üzere toplamda 4 ay karşılığı 32.000,00 TL'nin karşı taraftan yasal faizi ile birlikte tahsili gerektiğini,

karşı tarafça edimin ifa edilmemesinden kaynaklı sebeplerle, yeni bir müteahhit ile anlaşmak zorunda kalan müvekkillerinin ...'ya devredilmesi söz konusu olan dairenin sarf edilen masraf ve giderlere yetmemesi nedeni ile 17.10.2018 tarihli sözleşme gereği uhdesinde kalan dairenin de devrini yapmak zorunda kalmalarından kaynaklı maddi zararlarının oluştuğunu, açıklanan nedenlerle karşı davanın kabulü ile müvekkili alacaklarının tespiti ve yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "asıl davanın kabulü ile 1.370.250,00 TL tazminat bedelinin davalılardan dava tarihinden itibaren yasal faiziyle müştereken ve müteselsilen alınıp davacıya verilmesine, Karşı davanın kabulü ile 82.000,00 TL tazminat bedelinin davalıdan dava tarihinden itibaren yasal faiziyle alınıp davacılara verilmesine" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-karşı davacılar vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davacı yüklenicinin işi tamamlamadığı ihtilafsız olup, davalı arsa sahiplerinin 23.8.2019 tarihli ihtarname ile sözleşmenin ileriye dönük feshi ile inşaatın eksik kısımlarının yeni bir yükleniciyle yaptıkları sözleşme uyarınca işin tamamlandığının anlaşıldığı, bu durumda taraflar arasındaki sözleşmenin eylemli olarak feshedildiği anlaşılmaktadır.

Davalı arsa sahipleri, davacı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilere tapu devri gerçekleştirmiş olup, söz konusu bağımsız bölümlerin tapusunun iptalini talep etmediğinden ve mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi ile davacı yüklenici tarafından gerçekleştirilen tamamlanma oranı %91,35 olarak belirlendiğinden sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar vermek gerekmiştir.

Sözleşmenin ileriye etkili feshinin doğal sonucu olarak sözleşmeye göre yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümler ve bunlara isabet eden arsa payına göre yüklenici işi hangi seviyede tamamlamışsa o seviyeye isabet edecek arsa payı ve bağımsız bölüme hak kazanacağı kabul edilmektedir.

Yukarıda belirtildiği üzere davacı yüklenicinin gerçekleştirdiği fiziki seviye %91,35 olduğundan, davacı yüklenici işin tamamını yapmış olsaydı sözleşme ve paylaşım uyarınca 21 adet bağımsız bölüm devralacak iken gerçekleştirdiği %91,35 fiziki seviye itibariyle alması gereken bağımsız bölüm adedi (21x%91,35=) 19,18 adet daireden ibarettir.

Davacı, kendisine devri yapılmayan daire adedinin 4 olduğunu iddia etmekte, davalılar ise, devri yapılmayan daire adedinin 2 olduğunu savunmaktadır. 17.10.2018 tarihli tadil sözleşmesinin 5. maddesinde açıkça davalı arsa sahiplerinin davacıya devretmeleri gereken bağımsız bölüm adedinin 2 adet olduğu taraflarca kabul edilmiştir.

Bu durumda davalı arsa sahiplerinin davacı yükleniciye ve onun talimatıyla dava dışı üçüncü kişilere toplamda 19 adet bağımsız bölümün devrini yaptıkları anlaşıldığından davalıların bu miktar daireler nedeniyle davacıya karşı bedel sorumlulukları bulunmamaktadır.

Bu nedenle davacının davalı arsa sahiplerinden hakettiği bakiye 0,18 daire bedeli alacağı bulunmaktadır ki bunun da dava tarihindeki değeri 375.000x0,18=67,500 TL olduğundan mahkemece bu miktar yönünden asıl davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, davalı arsa sahiplerinin asıl davaya yönelik istinafları kısmen yerinde görülmüştür.

Karşı dava yönünden yapılan değerlendirmede. 17.10.2018 tarihli tadil sözleşmesinin 3.3 ve 3.4 maddeleri uyarınca karşı davacıların talep edebileceği tazminat miktarı mahkemece hükme dayanak bilirkişi raporu ile 82.000,00 TL olarak tespit edilmiş olup, bilirkişice yapılan hesaplama sözleşme hükümlerine uygundur.

Bundan ayrı olarak karşı davacılar, davacıya devredilmesi gereken dairenin bedelinin inşaatın eksik işlerini karşılamaya yetmemesi nedeniyle yapmak zorunda kaldığı masrafların tahsilinin talep etmiş iseler de, yukarıda yapılan ileriye etkili fesih ve tasfiye işlemi uyarınca davalı arsa sahiplerinin davacıdan eksik işler nedeniyle alacak talebinin sözkonusu olamayacağı açık olduğundan karşı davacıların karşı davada verilen hükme yönelik istinafları yerinde görülmemiştir." gerekçesiyle davalı arsa sahipleri vekilinin asıl davaya yönelik istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, karşı davaya yönelik istinaflarının esastan reddine,

İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılması ile yeniden hüküm kurulmasına ve "Taraflar arasında kararlaştırılan Kocaeli 3. Noterliği'nin 01.07.2013 tarihli ve 15622 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 17.10.2018 tarihli tadil sözleşmesinin ileriye etkili şekilde feshine,asıl davanın kısmen kabulü ile, 67.500,00 TL tazminat bedelinin davalılardan dava tarihinden itibaren yasal faiziyle müştereken ve müteselsilen alınıp davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, karşı davada, 82.000,00 TL tazminat bedelinin davalıdan dava tarihinden itibaren yasal faiziyle alınıp davacılara verilmesine" karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı-karşı davalı vekili temyiz dilekçesinde,

a. Arsa maliklerinin usulsüz şekilde geriye dönük fesih özelliğinde fesih presedürü işlettiklerinin somut belge ve bilgilerden anlaşıldığını,

b. Anasözleşmenin ayakta olup, uyuşmazlığın çözümünde objektif değerlendirme ve inşaat durumunun dikkate alınarak tazminat ve zarar miktarının hesaplanması gerektiğini,

c. Anasözleşmenin 6. maddesine riayet etmeyen arsa maliklerinin sözleşmeden dönme koşulları oluşmadığı için ana sözleşmeyi feshedemeyeceklerini,

d.Dava dosyasında bulunan bilirkişi raporunun teknik olarak yetersiz olup, talep ettikleri hiçbir hesaplamanın yapılmadığını beyan etmektedir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Davalı-karşı davacılar Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunmadığından yararlarına duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davacı-karşı davalı ...'dan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.