Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2949 K.2025/2420

Davacı vekili ve birleşen 2016/226 E. sayılı davada davalı ... vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı ... İnş. San. ve Tic. Ltd.

Şti. arasında düzenlenen 10.11.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan sürede müvekkiline isabet eden dairelerin teslim edilmediğini, yüklenicinin inşaatı yarım bırakarak terk ettiğini, bunun üzerine müvekkilinin sözleşmeyi feshettiğine dair ihtarname gönderdiğini, davalı yüklenicinin diğer davalılara bağımsız bölüm satışları yaptığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 25.000,00 TL eksik iş bedeli ve 10.000,00 TL kira bedelinin tahsilini;

bir kısım bağımsız bölümleri devralan kişiler hakkında açtığı birleşen davalarda da aynı gerekçelerle bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar cevap dilekçelerinde, tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetli taşınmaz iktisap ettiklerini savunarak davaların reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin bozma ilamına uyularak verilen yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirerek, sözleşmeye konu taşınmazı davalı yükleniciye devrettiği, davalı yüklenicinin işi tamamlayamadığı, keşif tarihi itibariyle inşaatın durduğu, yüklenicinin inşaat alanını terk ettiği, inşaat seviyesinin çok düşük olduğu, davacı arsa sahibinin bu nedenle sözleşmeden dönebileceği ve yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölüm tapularını geri isteyebileceği gerekçesiyle asıl davada;

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalılar ... ve ... adlarına tapu kaydı olmadığından bu kişiler hakkındaki davanın reddine, davalılar ... ve ... adlarına kayıtlı hisseleri devretmiş olduklarından adı geçenler yönünden davanın konusuz kaldığı,

sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiğinden davacı arsa sahibinin eksik iş ve kira bedeline ilişkin taleplerinin yerinde olmadığından reddine, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, birleşen 2016/226 E. sayılı davada dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile yüklenici adına tesciline, birleşen 2017/1147 E. sayılı davada davalılar adına tapu kaydı olmadığından haklarında açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen davada davalılar ... ve ... vekilleri, asıl davada davalılar ..., ..., ... ve ... vekilleri ile davalı ... temyiz isteminde bulunması üzerine Dairemizin 05.10.2023 tarihli ve 2022/4247 Esas, 2023/3170 Karar sayılı kararıyla; 1. Asıl davada davalılar ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının reddine,

2. Asıl davada davalılar ..., ..., ... ve birleşen davada davalı ... vekillerinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; arsa sahibinin yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde avans olarak verdiği tapuları, yükleniciden ve onun halefi olan üçüncü kişilerden isteyebilir ise de sözleşme uyarınca kendisine isabet eden ve kendisi tarafından bizzat ya da vekaletle üçüncü kişilere devrettiği tapuların iadesini isteyemeyeceği, somut olayda davalı ...’a A blok, 8 no.lu bağımsız bölüm, ...’a B blok, 10... no.lu bağımsız bölümler, ...’a A blok, 5 ve 6 no.lu bağımsız bölümler,

...’a ise D blok, 2 no.lu bağımsız bölüm satılmış olup, bu bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeler kapsamında arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümler olduğunun ve arsa sahibinin verdiği vekaletname ile devredildiklerinin savunulduğu, bu durumda mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,

ek sözleşmeler, anılan bağımsız bölümleri devrine ilişkin resmi akitler ve vekaletnameler üzerinde inceleme yapılarak bu bağımsız bölümlerin arsa sahibine düştüğü ve arsa sahibi tarafından bizzat ya da vekaletname ile adı geçen davalılara devredildiğinin tespiti halinde tapu iptal ve tescil talebinin reddine, aksi takdirde şimdiki gibi kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı,

3. Birleşen davada davalı ... vekilinin temyiz itirazlarına yönünden yapılan incelemede; davalı ...’in B blok, 3. kat, 8 no.lu bağımsız bölümü Konya 8. İcra Müdürlüğü'nün 2013/5452 Esas sayılı icra dosyasında, 07.04.2014 tarihinde yapılan ihalede satın aldığı, bu nedenle iyiniyetli olduğunun kabulü gerekmekte olup, onun yönünden tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

V. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Sebepleri

1. Davacı vekili karar düzeltme dilekçesinde; dosyadaki vekaletnamelerde müvekkilin alıcı isimlerini belirtmediğini, müvekkilinin yükleniciye ve onu temsilen ... isimli kişiye aralarındaki sözleşme gereğince vekalet verdiğini, 4 dairenin satışının yüklenici ve vekili tarafından yapıldığını, satılan dairelerin parasının müvekkile ödenmediğini, aynı zamanda dairelerin devrini alan kişiler ile müvekkil arasında hiçbir bağı bulunmayıp birbirlerini tanımadıklarını, ayrıca davalı ...'in iyi niyetli olduğunun kabulünün hatalı olduğunu, inşaat devam ederken bağımsız bölüm bitmeden başkasının arsası üzerinde yapılan inşaatta bu durumu bilerek ve görerek satın alındığını beyan etmektedir.

2. Birleşen 2016/226 E. sayılı davada davalı ... vekili karar düzeltme dilekçesinde; müvekkilin taşınmazı satın alan üçüncü kişi konumunda olduğunu, TMK'nın 1023. maddesi gereği tapu siciline güvenin korunması gerektiğini, taşınmazı iyiniyetle iktisap ettiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1. Yargıtay kararının düzeltilmesi 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre davacı vekilinin tüm, birleşen 2016/226 E. sayılı davada davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ve HUMK’un 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uymayan diğer karar düzeltme itirazlarının reddine karar verilmiştir.

3. Birleşen 2016/226 E. sayılı davada davalı ... vekilinin diğer karar düzeltme istemine gelince;

3.a. Mahkemece birleşen dosya davalısı ... aleyhine açılan davanın kabulü ile adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verildiği, Dairemizin 05.10.2023 tarihli 2022/4147 Esas, 2023/3170 Karar sayılı bozma ilamında birleşen dosya davalısı ...’a satılan D blok, 2 no.lu bağımsız bölümün devrine ilişkin resmi akitler ve vekaletnameler üzerinde inceleme yapılarak bu bağımsız bölümün arsa sahibine düştüğü ve arsa sahibi tarafından bizzat ya da vekaletname ile devredildiğinin tespiti halinde tapu iptal ve tescil talebinin reddine, aksi takdirde kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.

3.b. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

3.c. Bütün bu açıklamalar kapsamında Mahkemece yapılacak iş.

Dairemizin 05.10.2023 tarihli, 2022/4147 Esas, 2023/3170 Karar sayılı bozma ilamında belirtildiği üzere karar düzeltme talep eden ...'a satılan D blok, 2 no.lu bağımsız bölümün devrine ilişkin resmi akitler ve vekaletnameler üzerinde inceleme yapılarak bu bağımsız bölümün arsa sahibine düştüğü ve arsa sahibi tarafından bizzat ya da vekaletname ile devredildiğinin tespiti halinde tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi,

yüklenici şirkete isabet eden daire olduğu ve yüklenici şirket tarafından bizzat ya da vekaletname ile satışının gerçekleştiğinin tespiti halinde İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatlarına ilişkin yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup Dairemizin bozma ilamına birleşen dosya davalısı ... yararına olmak üzere yukarıdaki gerekçenin eklenmesini suretiyle bu yöndeki karar düzeltme talebinin kabulü uygun görülmüştür.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı vekilinin tüm, birleşen 2016/226 E. sayılı davada davalı ... vekilinin diğer karar düzeltme istemlerinin reddine,

2. Birleşen 2016/226 E. sayılı davada davalı ... vekilinin karar düzeltme talebinin KABULÜ ile Dairemizin 05.10.2023 tarihli, 2022/4147 Esas, 2023/3170 Karar sayılı bozma ilamına davalı ... yararına olmak üzere belirtilen bozma gerekçesinin ilave edilmesi suretiyle yerel mahkeme kararının BOZULMASINA,

Temyiz peşin ve karar düzeltme harcın istek halinde birleşen 2016/226 E. sayılı davada davalı ...'a iadesine,

Alınması gereken karar düzeltme harcı davacı tarafça peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, takdiren 3.000,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyen davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine,