Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3030 K.2025/2428

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yükleniciler ...Yapı Gayrimenkul İnş. Taahhüt San. Tic. Ltd.

Şti . ve ... ile davalı arsa maliki ... arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye verilecek olan B blok, 11 no'lu bağımsız bölümün davalı yükleniciler tarafından müvekkiline 31.07.2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satıldığını, bedelinin ödendiğini, davalı yükleniciler tarafından sözleşme gereğince bağımsız bölümün süresinde teslim edilmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmaza ait tapu kaydının iptali ile üzerinde yasal kısıtlama olmadan müvekkil adına tesciline ve gecikmeden kaynaklı fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL zararın,

yasal faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen davalılar ...Yapı Gayrimenkul İnş. Taah. San. Tic. Ltd.

Şti. ve ...'dan tahsiline, tapu iptali tescilin mümkün olmaması halinde; sözleşme hükümleri kapsamında müvekkil tarafından ödenen satış bedelinin ve gecikmeden kaynaklı fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL zararın, ödeme yapılan tarih ile dava tarihi arasında geçen süre dikkate alınarak ve denkleştirme hükümleri kapsamında hesaplanarak, yasal faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen davalılar ...Yapı Gayrimenkul İnş. Taah. San. Tic. Ltd.

Şti. ve ...'dan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ...Yapı Gayrimenkul İnş. Taahhüt San. Tic. Ltd Şti vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin adi yazılı olduğunu, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekil şartlarını taşımadığından geçersiz olduğunu, davacının taşınmazın bedelinin sadece 107.420,00 TL’sini ödediğini, davanın süresinde açılmadığını, ödemenin geç yapılması nedeniyle zarar uğradıklarını belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı ... süresi içinde davaya cevap vermemiş, sunmuş olduğu beyan dilekçesinde dava konusu sözleşmenin yapıldığı tarihlerde davalı ...Yapı ile ortak olduğunu, B blok 11 no'lu daireyi 2017 yılı Ocak ayında ...'ya 190.000,00 TL'ye sattığını, davacının dairenin belirlenen fiyatının 100.000,00 TL'lik kısmını nakit olarak,

kalan miktarı da inşaat bittiğinde ödeyeceğini söylediğini, sözleşme yapılırken kendisinin bulunmadığını, sözleşmenin içeriğinden haberi olmadığını, sözleşmede sadece mutabık kalınan rakamlara vakıf olduğunu, ödemelerle ortağının ilgilendiğini, paranın ne zaman ödediğine dair bir bilgisinin olmadığını, ödeme olarak 90.000,00 TL kaldığını, davacının bu ödemeyi yaptığında dairenin verileceğini, sonrasında ...Yapı ile fiili olarak ortaklıktan ayrıldığını, resmi olarak ortak olarak gözükse de fiili olarak ortak olmadıklarını beyan etmiştir.

Davalı ...'a usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında yapılan ve alacağın temliki olarak geçerli bir sözleşme olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre davacı tarafından davalılara toplam 104.680,00 TL ödeme yapıldığının anlaşıldığı, davalı şirket vekilinin 30.01.2020 havale tarihli cevap dilekçesinde davacının toplamında 107.420,00 TL ödediğini beyan ettiği, bu nedenle uyuşmazlık konusu ödemelerin toplamının 107.420,00 TL olarak kabul edildiği, davacının dava konusu taşınmazı davalı ...Yapı şirketinden adi yazılı sözleşme ile satın aldığı,

inşaatın seviyesinin %80 olduğu inşaatın geldiği seviye dikkate alındığında, yüklenicinin ardılı olan davacının, tapu iptalini talep edemeyeceği, yine gecikmeden kaynaklı kira kaybı talebinin de sözleşmeden dönen tarafın tamamen haklı dahi olsa isteyebileceği alacak kalemlerinden olmadığı, davanın terditli olarak açıldığı, ödenen satış bedelinin denkleştirme hükümleri kapsamında hesaplanması talebi bakımından Yargıtay kararlarında belirtilen denkleştirici adalet ilkesine göre yapılan hesaplamalar neticesinde satış bedelinin 155.041,43 TL olarak hesaplandığı, taşınmazın ise dava tarihi itibariyle değerinin ise 350.000,00 TL olduğu,

denkleştirici adalet kapsamındaki talebin rayiç bedel üzerinden oranlanarak ileri sürülebilecek talepten daha az olduğu, gecikme zararının ise reddinin gerektiği, davacının ödemeyi davalılar ...Yapı Gayrimenkul İnş. Taah. San. Tic. Ltd.

Şti. ve ...’na yaptığı, davalı arsa sahibinin taşınmaz satış sözleşmesinin tarafı olmadığı ve davacıdan herhangi bir ödeme almadığı bu nedenle taşınmaz bedelinden davalı arsa sahibinin sorumlu olamayacağı, davalı arsa sahibi ... yönünden davanın reddine, diğer davalılar ...Yapı Gayrimenkul İnş. Taah. San. Tic. Ltd.

Şti. ve ... yönünden ise davanın kısmen kabulüne satış bedelinin denkleştirilen tutarı olan toplam 155.041,43 TL bedelin 500,00 TL bölümüne 20.12.2019 tarihinden itibaren, 154.541,43 TL bölümüne 26.10.2021 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ...Yapı Gayrimenkul İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. ve ...'ndan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ...Yapı Gayrimenkul İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı vekilinin ve davalı ...Yapı Gayrimenkul İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasında imzalan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 3. maddesinde açıkça, daire, anahtar teslim tarihinde alıcıya teslim edilmezse, geciken her ay için emsal kira bedelinin satıcı tarafından, alıcıya verileceğinin kararlaştırıldığını, gecikme tazminatı talebinin reddinin doğru olmadığını, davalı arsa sahipleri tarafından, yüklenicinin dairelerin satış hakkının ne zaman kazanılacağı hususunun açıkça belirlendiğini, sözleşme gereğince davacı müvekkilinin talep ettiği davaya konu taşınmazın satış hakkının elde edilmiş olduğunu, davaya konu bağımsız bölümün %99.80 oranında tamamlandığını,

mahkemece inşaatın bitirilme oranı olan %80 oranın dikkate alınarak tapu iptali tescil talebinin reddedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin diğer davalıyı ifaya zorlamak için gereken yükümlülüğünün davaya konu sözleşme ile satın aldığı taşınmazla sınırlı olduğunu, inşaatın tamamı ile ilgili sorumluluğunun olmadığını, davaya konu bağımsız bölümün eksik olan miktarı, mahkeme tarafından belirlenerek taraflarına süre verilmesi halinde, depo edildikten sonra,

tescil talebinin kabülüne karar verilmesi gerektiğini, temlik işlemine dayalı davalarda, arsa sahibiyle yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğunu arsa sahibi hakkında davanın reddine karar verilmesinin hukuka hakkaniyete aykırılık teşkil ettiğini, geçerli sözleşmelerde denkleştirme hesabı yapılamayacağını, bilirkişi tarafından yapılan hesaplamanın hatalı ve eksik olduğunu kararın bozulması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yükleniciden bağımsız bölüm alımına dayalı tapu iptal ve tescil, gecikme tazminatı, mümkün olmadığı takdirde denkleştirici adalet ilkesine göre ödenen satış bedelinin ve gecikme tazminatı bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR