Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3100 K.2025/2277

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile .... Tic. A.Ş. arasında müvekkiline ait İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parsel, ... ada ... parsel, ... ada ...

No.lu parseller üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapılmak üzere 15.06.2004 tarihinde adi yazılı sözleşme imzalandığını, sözleşmenin ifası için şirket ortak ve yetkililerine vekâletname verildiğini, vekillerin yetkileri olmamasına rağmen davalı yükleniciye devredilen hisselerin aynı grup içerisinde yer alan diğer şirketlere muvazaalı olarak devrettiklerini, aradan on yıl geçmesine rağmen herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunmadıklarını, taşınmazlar hisseli olmasına rağmen diğer hissedarlarla sözleşme imzalanmadığını,

sözleşmenin 3 üncü maddesine göre tüm hissedarlarla sözleşme imzalandıktan sonra ruhsat alınarak inşaata başlanacağının kararlaştırmasına rağmen hisse bütünlüğünün sağlanması için diğer paydaşlara ilişkin sözleşme yapma veya ortaklığın giderilmesi yönünde bir girişimde bulunulmadığını ileri sürerek davalıya devredilen tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescile karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Tic. A.Ş. vekili, davacının iyiniyetli olmadığını, tarafların sözleşme imzaladıktan sonra tapu sicil müdürlüğüne giderek hisselerin devrini sağladıklarını, bu sebeple geçersizliğin ileri sürülemeyeceğini, sözleşmenin imkânsız olduğu iddiasının yerinde olmadığını, kamu otoritesince yapılan imar planının iptalinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, müvekkilinin edimlerini yerine getirmediği iddiasının da iyiniyetle bağdaşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı .... vekili, müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 11.07.2017 tarihli ve 2013/242 Esas, 2017/298 Karar sayılı kararı ile davalı ... Tic. A.Ş. hakkındaki davanın kabulü ile taraflar arasındaki haricen yapılan 15/06/2004 tarihli Kat Karşılığı Taşınmaz Satış Sözleşmesinin, ifa imkansızlığı, tüm hissedarlar arasında sözleşme yapılmaması vs. nedenler ile feshine, harici bu sözleşme gereğince davacının, edimini ifa ederek tapuya davalı ... Tic.

A.Ş. adına kayıt yapıldığı anlaşılmakla, sözleşmeye konu ... ilçesi, ... Mah. ... ada, ... parseldeki 5/2400 hissenin, ... ada, ... parseldeki 4/2400 hissenin, ... ada, ... parseldeki 5/2400 hisse ile, ... ada, ... parseldeki 12/2400 oranındaki hisselerin, imar uygulaması ile ... ada, ... parsel ile ... ada, ... parsellere dönüştüğü anlaşılmakla; ... ada, ... nolu parseldeki davalı .... Tic.

A.Ş. adına olan 21580/240000 hissenin, 10256/24000 hissenin, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile, bu hissenin, davacı ... oğlu ... adına tapuya tesciline, ... ada, ... nolu parseldeki davalı .... Tic. A.Ş. adına olan 18837/240000 hissenin, 3371/24000 hissenin, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile, bu hissenin, davacı ... oğlu ... adına tapuya tesciline, sözleşmenin tarafı olmayan davalı ... GYO hakkındaki davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 11.07.2017 tarihli ve 2013/242 Esas, 2017/298 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraflar vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 15.05.2019 tarihli ve 2018/247 Esas, 2019/639 Karar sayılı tarihli kararı ile davalı ... GYO vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı ... Şirketi vekilinin istinaf talebinin kabulüne, İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 11/07/2017 tarih ve 2013/242 Esas, 2017/298 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, erken açılan davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 15.05.2019 tarihli ve 2018/247 Esas, 2019/639 Karar sayılı kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, (Kapatılan 15.Hukuk Dairesi) 25.06.2020 tarihli ve 2020/1438 E., 2020/1852 K. sayılı kararı ile makul bekleme süresi aşıldığından ve diğer hissedarlarla sözleşme yapılması imar düzenlemesine bağlı olmadan yürütülecek bir faaliyet iken bunun yapılmaması üzerine dava açılması karşısında davanın erken açılmasından söz edilemeyeceği, makul bekleme süresi aşıldığından ve sözleşme geçerli hale gelmediğinden, davacının davalı ....

Tic. A.Ş.’ye karşı davasının kabulü ile, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, bu davalı yönünden İlk Derece Mahkemesince davanın kabulü ile geçersiz sözleşmenin feshine karar verilmesi ve Bölge Adliye Mahkemesince de kararın kaldırılarak erken açılan davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle karar bozulmuştur.

2. Bölge Adliye Mahkemesinin 2020/1154 Esas 2020/1386 Karar, 26.11.2020 tarihli kararı ile önceki kararda direnilmiş erken açılan davanın reddine karar verilmiştir.

3.Bölge Adliye Mahkemesinin 2020/1154 Esas 2020/1386 Karar, 26.11.2020 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Hukuk Genel Kurulunun 2021/(15)6-669 esas 2023/412 karar 03.05.2023 tarihli kararı ile her ne kadar dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede imar durumu ile ilgili yaşanan problemler ve bu süreçte görülen idari davalar söz konusu taşınmazda davacı ile imzalanan sözleşme uyarınca inşaata başlanılmasını ve devam edilmesini engellemekte ise de, sözleşmenin imzalandığı 15.06.2004 tarihinden dava tarihine kadar geçen dokuz yıllık süreçte,

davalı yüklenici şirket tarafından taşınmazdaki diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğüne ve taşınmazdaki ortaklığın giderilmesine dair somut bir çaba gösterilmediği, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar durumu ile ilgili yaşanan sorunlar ile davalı yüklenicinin diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğü farklı durumlar olup, bu işlemlerin imar planlarının iptali ve yeniden imar planlarının düzenlenmesinden ayrı süreçler olduğu, yüklenici şirket tarafından BK’nın 356 ncı maddesindeki (TBK md. 471) düzenlemeye aykırı olarak üzerine düşen özen borcunun gereği yerine getirilmediği,

6762 sayılı TTK’nın 20/2 nci maddesi (6102 sayılı TTK md. 18/2) gereğince basiretli bir tacir ve iş adamı ve işinin ehli bir teknik adam gibi hareket edilmediği, Yargıtayın yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre, sözleşmenin düzenlendiği 15.06.2004 tarihinden davanın açıldığı 02.05.2013 tarihine kadar geçen dokuz yıllık sürenin, arsa sahibi açısından tahammül edebileceği makul bekleme süresini aşmış olup, bu süreden sonra arsa sahibinden askıda kalan sözleşme ile bağlı kalması beklenemeyeceği, bu durumda davacı arsa sahibinin sözleşmenin geçersizliğinin tespitini talep etmesinin hukuka uygun olup,

Bölge Adliye Mahkemesince davanın erken açıldığı gerekçesiyle reddine karar verilmesinin yerinde olmadığı, hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

4. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı .... Tic. A.Ş. yönünden davanın kabulü ile, davacı ile bu davalı şirket arasında imzalanan 15/06/2004 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile, dava konusu İstanbul İli, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazdaki davalı ... Tic. A.Ş.'nin ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye devredilmesi nedeniyle ...

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlı 21580/240000 hisse içindeki 10256/240000 hissenin tapu kaydının iptali ile, bu hissenin davacı ... adına tapuya tesciline, dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... nolu parseldeki davalı .... Tic. A.Ş.'nin ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye devredilmesi nedeniyle ...

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlı 18837/240000 hisseden 3371/240000 hissenin tapu kaydının iptali ile, bu hissenin davacı ... adına tapuya tesciline, davalı .... yönünden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı vekili temyiz dilekçesinde:

a. Taşınmazın mevcut durumu, projenin gelmiş olduğu aşama, bilirkişilerin hükme esas alınamayacak hatalı hesaplamaları esas alınarak verilen kararın hatalı ve hukuka aykırı olduğunu,

b. Davanın reddi gerektiği hakkında beyanları saklı olmak üzere, karara esas hisse alanı hesabının yanlış olduğunu, davalının aldığından fazla ölçüde taşınmaz devri mecburiyetinde bırakan kararın bu yönü ile de yasaya aykırı olduğunu,

c. Bölge Adliye Mahkemesinin, aynı konuya ilişkin 2013 tarihli imar uygulamasına göre hesap yapılmaması sebebiyle diğer dosyalarında verdiği kaldırma kararları ile çelişkiye düştüğünü beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,