Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3135 K.2025/2337

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili ve davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılardan ... arasında noterde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca ...'nın arsa sahibi müvekkiline yapılacak binadaki 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümleri vereceğini, diğer bölümlerin yüklenici firmaya ait olacağını, sözleşme uyarınca ...'ın tapu müdürlüğünde kat irtifakı tesisi işlemlerini yaptığını ve kendisine ait bağımsız bölümleri diğer davalılara sattığını,

ancak yüklenici davalının sözleşme uyarınca 19.10.2017 tarihinde edimini yerine getirmesi gerekirken bu sürenin üzerinden 1,5 yıl geçmesine rağmen taşınmaz üzerinde sadece hafriyat ve basit bir beton atma işlemi yaptığını, davalı ...'nın sözleşmeye uymayıp sözleşmede belirtilen edimlerini süresi içerisinde yerine getirmediğini ve müvekkilini zor durumda bıraktığını belirterek;

müvekkili ile davalı yüklenici arasında yapılan Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin davalının temerrüdü sebebiyle geçmişe etkili olarak müvekkili tarafından feshinin tespiti ile tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu parselde kayıtlı 8 no'lu bağımsız bölümün satışı için anlaştıklarını, davalı ...'ya anlaşma karşılığı 75.000,00 TL elden ödeme yaptığını ancak dolandırıldığından bahisle; davacının müteahhit ...'a vermiş olduğu yetkiye dayalı olarak yapmış olduğu 75.000,00 TL'lik ödeme karşısında bu satışın gerçekleşmesini, davacının davasında ve taleplerinde haksız olduğundan bahisle açılan davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

2.Davalı ... cevap dilekçesinde; davalılardan ...'tan dava konusu parselden 1, 2 ve 8 no'lu bağımsız bölümler için sözleşme imzaladıklarını, kat irtifakı nedeniyle 155.000,00 TL ödeme yaptığını, ancak 2018 yılı Eylül ayı itibariyle inşaat alanında hiçbir hareketliliğinin olmaması üzerine müteahhite ulaşmaya çalıştığını, kendisinin durumunda olan başka kişilerinde olduğunu öğrendiğini, C.Başsavcılığına ayrı ayrı şikayetlerde bulunduklarından bahisle; haksız, yersiz ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

3.Davalı ... cevap dilekçesinde; davalılardan ...'tan dava konusu parselden 7 no'lu bağımsız bölüm için sözleşme imzaladıklarını, kat irtifakı nedeniyle 60.000,00 TL ödeme yaptığını, ancak 2018 yılı Eylül ayı itibariyle inşaat alanında hiç bir hareketliliğinin olmaması üzerine müteahhite ulaşmaya çalıştığını, kendisinin durumunda olan başka kişilerinde olduğunu öğrendiğini, C.Başsavcılığına ayrı ayrı şikayetlerde bulunduklarından bahisle; haksız, yersiz ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

4.Davalı ... İnş. Mal. Doğalgaz ve Taah. San ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davalılardan ... ile şirket adına Kütahya, Merkez, 18.Ö.3 pafta, 1359 ada, 11 parselde bulunan zemin kattaki bodrumsuz 3 adet işyeri için anlaştıklarını, anlaşmaya karşılık Kütahya ili, ... Mah. 20 li pafta, 163 ada, 14 parseldeki 2. kat. 3 no'lu dubleks daireyi ...'a sattıklarını, ...'ın da bu yeri ... adına tapuda sattığını, bu satım karşısında davalı ... ile ... Mah., 93 ada, 3 parselden, 3 ve 4 no'lu bağımsız bölüm için anlaştıklarını ve üzerine 5.000,00 TL ödediklerini, dava konusu bağımsız bölümlerdeki kat irtifa hakkının iptal edilerek tapuların iptalinin haksız ve hukura aykırı olduğundan açılan davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı ile davalı müteahhit ... arasında noterde Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede inşaatın 15 ay içerisinde tamamlanacağının kararlaştırıldığı, keşif tarihi itibari ile sözleşme süresinin sona erdiği ve inşaatın imalat oranının % 4 seviyesinde olduğu, sözleşme kapsamında yüklenici ...'ya düşen dairelerin diğer davalılara satıldığı ve tapuda davalılar adına kayıtlı olduğu görülmekle;

inşaatın süresinde tamamlanmaması nedeni ile yüklenicinin temerrüdünün oluştuğu ve sözleşmenin geriye etkili fesih şartlarının gerçekleştiği, yükleniciye arsa payının avans olarak verildiği, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölüm ve arsa paylarında hak doğmayacağı ve 3. kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenemeyeceği, gerekçesiyle davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına olan tapu kayıtların iptaline şeklinde karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu ve ...'nın kusurlu eylemleri dolayısıyla mağdur olduğunu, kendisinin herhangi bir bilgisi olmadığını, tapuya güven ilkesi gereği taşınmazı satın aldığını,

b.Mahkemece, ilgili belediye başkanlığı ile yazışma yapılarak inşaat ruhsat başvurusuna ilişkin tüm dosya celp edilip, inşaatın plan ve projesine, ruhsat ve imar mevzuatına ve mimari projeye uygun olup olmadığı sorularak, alınacak cevaba göre belirlenen proje ve ruhsata aykırılıkların giderilip giderilemeyeceğinin araştırılması, eksikliklerin giderilemeyeceğinin tespiti halinde davacının geriye etkili fesih hakkının doğduğunun kabul edilmesi gerektiğini ancak bu hususlara riayet edilmediğini,

c.Tanık olarak bildirdikleri bir kişinin dinlenmediğini beyan etmektedir.

2.Davalı ... temyiz dilekçesinde;

a.İyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu ve ...'nın kusurlu eylemleri dolayısıyla mağdur olduğunu kendisinin herhangi bir bilgisi olmadığını tapuya güven ilkesi gereği taşınmazı satın aldığını,

b.Mahkemece, ilgili belediye başkanlığı ile yazışma yapılarak inşaat ruhsat başvurusuna ilişkin tüm dosya celp edilip, inşaatın plan ve projesine, ruhsat ve imar mevzuatına ve mimari projeye uygun olup olmadığı sorularak, alınacak cevaba göre belirlenen proje ve ruhsata aykırılıkların giderilip giderilemeyeceğinin araştırılması, eksikliklerin giderilemeyeceğinin tespiti halinde davacının geriye etkili fesih hakkının doğduğunun kabul edilmeli gerektiğini ancak bu hususlara riayet edilmediğini,

c.Davalı ... Ltd Şti'nin bildirmiş olduğu tanık dinlenmeden eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda temyiz eden davalı ... ve davalı ... yönünden inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

VI. KARAR